从绑定到剥离：林中辞任永升服务，旭辉系切割物业上市平台

大望财讯

随着旭辉控股债务重组进入深水区，旭辉与其曾经的物业上市平台永升服务之间的资本、管理纽带正在加速拆解。

2026 年 9 月 24 日，永升服务发布董事会人事变动公告，将这场持续数年的资产与人事 " 切割 " 推至台前：创始人林中辞去董事会主席及执行董事职务，仅保留战略顾问身份；原执行董事兼总裁林祝波接任董事会主席，并继续兼任总裁。崔晓青同步退出董事会，刘国红、葛明获委任为非执行董事。本次调整完成后，永升服务董事会共 7 人，包含 3 名执行董事、1 名非执行董事以及 3 名独立非执行董事。

这并非一次普通人事调整。林中卸任，意味着旭辉系在永升服务董事会话语权进一步弱化，这家由林中创办的物业平台，治理模式正从创始人直接掌控转向管理层主导。债务压力之下，双方正在股权与管理权层面持续解绑。

从 " 母体孵化 " 到 " 资本切割 "

永升服务与旭辉控股的渊源，可以追溯至三十余年前。林中早年在厦门创业，后续在上海设立永升物业服务主体，这便是永升服务的前身。1994 年，林中转型进入房地产开发领域，2000 年在上海创建旭辉集团。此后，永升服务逐步纳入旭辉体系，成为旭辉控股旗下物业管理平台。2018 年，永升服务在香港联交所上市，林中以 " 创始人 + 董事会主席 " 双重身份深度参与经营管理；上市初期永升服务纳入旭辉控股合并报表范围，伴随旭辉持续减持，后续不再并表。

这种 " 母子 " 资本关系的转折点出现在 2022 年。当年 11 月，旭辉控股公告暂停支付境外债务本金及利息，境外债务发生实质性违约，正式启动境外债务重组工作。自那时起，林中频繁往返上海、香港对接债权人。彼时林中同时担任旭辉控股、永升服务两家上市公司董事会主席，工作负荷持续加重。债务压力之下，股权层面的切割率先启动。

2025 年 12 月，旭辉控股全资附属公司 Spectron 与财务投资者 LMR 达成预付认购期权及掉期交易安排，拟处置 Spectron 所持永升服务全部 23.54% 股权。

根据交易条款，LMR 需支付预付款约 2.76 亿港元，对应每股初始行使价为 1.936 港元；未偿还预付款还需支付年利率 7% 的最低回报。

交易完成后，旭辉控股将不再持有永升服务任何股权，永升服务也将不再纳入旭辉控股合并报表。LMR 方面明确表示，该交易纯属财务投资，无意参与永升管理，亦不会取得永升董事席位或其他管理权。

从违约到重组落地

林中精力的再分配

旭辉系在永升服务董事会的退出，并非一蹴而就。2025 年 9 月，永升服务完成一轮管理层调整：时任董事会副主席周洪斌退出核心经营层，林祝波获委任为公司执行董事兼总裁，全面负责日常经营管理工作。周洪斌此前在龙湖体系深耕多年，历任龙湖物业总经理兼董事长，2017 年加入永升服务担任总裁，是永升服务上市前后的核心经营人物。

时隔一年，林中与崔晓青同步退出董事会。据旭辉相关人士透露，现年 58 岁的林中长期兼任两家上市公司董事会主席，自 2022 年启动境外债务重组以来，精力被严重分散，" 此次辞任永升的核心职务，其意在将主要精力投入旭辉的债务化解与战略转型 "。

接任者林祝波是一位 "80 后 "，进入旭辉前在成都万科任职近十年，历任工程管理部主管、经理及片区总经理。2014 年 9 月正式进入旭辉后，他曾任重庆事业部副总经理、苏州公司副总经理、华西区域事业部总经理、华西区域总裁等职务，2023 年 12 月升任旭辉副总裁。2025 年 6 月获委任为永升服务非执行董事，同年 9 月调任执行董事兼总裁。

林中的辞任时点，与旭辉境外债重组的进展高度重合。

回顾旭辉的化债历程：2022 年 11 月境外债务实质性违约后，林中长期驻守债务处置一线。2023 年 9 月，旭辉与债权人达成 " 短端削债、中端转股、长端保本降息 " 的重组框架共识；2024 年 9 月签署重组支持协议时支持率仅 31.1%，同年 10 月攀升至 77.88%；2025 年 6 月举行的持有人会议以 92.66% 高票通过重组方案。2025 年 9 月，旭辉境内 7 笔合计约 100.61 亿元公司债重组方案获得表决通过；同年 12 月 29 日，境外债务重组方案正式生效，境内外公开债务重组整体完成。

通过债转股、本金削减等方式，旭辉的债务规模实现压降。截至 2026 年 6 月末，旭辉控股有息负债规模降至 485 亿元，对比 2021 年峰值下降约 650 亿元。

然而，重组落地并非终点。境外重组方案生效仅半年后，受伦敦物业出售不及预期拖累，旭辉未能兑付 2026 年 6 月到期的第二笔现金款项，境外重组方案优化工作启动。在此背景下，退出永升服务董事会、从其日常经营事务抽身，将精力集中于旭辉主体，成为林中的现实选择。

此外，相关公告提到，上述 2025 年 12 月的股权出售交易所得款项，也将用于境外债务重组，旭辉控股预计将因此产生约 4.5 亿至 5.5 亿元人民币的亏损。

收入创新高

利润待修复

脱离旭辉体系的永升服务，近年来的业绩表现呈现出一种 " 规模在增、利润承压 " 的分化态势。

2021 年，永升服务实现收入约 47.03 亿元，同比增长 50.8%；净利润约 6.17 亿元，同比增长 58.06%，为近年来利润峰值。2022 年，收入进一步增长至约 62.77 亿元，但净利润回落至约 4.8 亿元，同比下降 22.19%，利润端首次出现明显收缩。

2023 年，永升服务收入约 65.37 亿元，同比增长 4.16%；净利润约 4.35 亿元，继续同比下降 9.51%。2024 年，收入约 68.41 亿元，同比增长 4.6%；净利润约 4.78 亿元，同比增长 10.0%，利润出现阶段性修复。

但到了 2025 年，永升服务实现收入约 68.66 亿元，同比微增 0.37%，净利润约 4.37 亿元，同比下降 8.48%，再度陷入 " 增收不增利 " 的局面。

从业务结构看，2025 年，永升服务物业管理服务收入约 54.51 亿元，占比 79.4%，是唯一实现增长的业务板块，同比增长 7.1%；对非业主的增值服务收入约 3.82 亿元，同比大幅下降 36.2%；社区增值服务收入约 7.96 亿元，同比下降 7.7%；城市服务收入约 2.33 亿元，同比下降 18.7%。

2026 年上半年，永升服务实现收入约 36.06 亿元，同比增长 4.2%；净利润约 2.15 亿元，同比微增 0.6%。分业务板块来看，物业管理服务收入 28.3 亿元，同比增长 5.9%，占总收入 78.4%；社区增值服务收入同比增长 9.7%，毛利率 32.8%，同比提升 4.5 个百分点。对非业主的增值服务收入约 2.36 亿元，同比下降 12.5%。城市服务收入 1.08 亿元，同比下降 14.1%。

在管面积方面，截至 2025 年末，永升服务总在管建筑面积约 2.52 亿平方米，合约建筑面积约 3.54 亿平方米。来自第三方的在管面积占比持续提升。于 2026 年 6 月 30 日，公司合约建筑面积约为 3.58 亿平方米，合约项目数量 1973 个，分别较 2025 年 6 月 30 日增加约 0.5% 及 0.4%。

旭辉尚未离场

永升仍在过渡期

在港股物业上市公司群体中，永升服务的处境并非孤例。中国企业资本联盟副理事长柏文喜举了三个例子：一是恒大系，恒大物业 134 亿存款质押爆雷后，涉事董事全数离任，委任无恒大集团履历的新执行董事，推动 " 去恒大化 "；许家印 2021 年先卸恒大地产董事长，把法人与董事长风险前置隔离；二是碧桂园：李长江在碧桂园境外债重组启动当日辞任碧桂园服务总裁，杨惠妍家族同期捐赠股份，市场解读为 " 跳船 " 与隔离并行；三是融创：汪孟德 2026 年 5 月退出融创服务董事会主席，地产、物业、发债主体三线同步后退。

在柏文喜看来，多家房企创始人退出物企董事会，背后存在三层共性逻辑：母体化债优先——创始人精力、信用、谈判筹码等收归地产上市公司，物企不能再分心；物企是最后一块干净现金流——要保住它对债权人有估值、对业主有交付、对银行有授信，就必须把关联方占用、违规担保、人员混同的尾巴割掉；治理隔离 = 重估前提——港股监管和独立股东看的是 " 人、财、业务三独立 "，创始人不退，隔离声明就没有说服力。

针对林中此番退出，柏文喜认为，旭辉在境外重组二次优化窗口里，用 " 先交权、后交股 " 的顺序做双层切割——比恒大式暴雷后被动清洗更从容，也比碧桂园式高管套现离场更体面。

但柏文喜也提到，" 真正的治理闭环要等 LMR 交割完成才算落锤，在此之前，永升是‘管理人独立、股权未独立’的半隔离状态，投资者别把顾问 title 误读成控制权已平稳过渡。"

在股权交割完成之前，旭辉控股债务处置进展、存量项目交付、关联款项回收、董事会治理运行，仍将是这家物业上市公司需要持续面对的现实变量。