828 现房新政发布至今已有一个多月的时间，截至发稿前，已有 5 个城市发布细则。从内容来看，大框架与各地一致，细节上各有不同。

五份细则共享同一条时间分界线。以 2026 年 8 月 28 日为界，此后新发布出让公告的含宅用地，优先选择现房销售。

从土地市场来看，最先出现变化的是竞买人名单。虽然部分地块仍处于新政过渡期，但竞买人出现了 " 组队 " 现象。

如上海第十批次土拍四宗地块有三宗由联合体拿下，热度最高的闵行古美地块，三组竞买人全部是联合体，象屿与建发一组，招商、南山与滨江一组，中建二局与越秀一组。

杭州的节奏更整齐，8.28 之后主城区出让的首宗宅地拱墅石桥地块，以及 9 月 29 日第二宗云谷双桥地块全部都由联合体拿下。

联合拿地不是新鲜事，但这一次的触发机制跟以往任何一次都不同。

9 月 29 日的第十批次，是 2026 年上海联合拿地最集中的一场。

四宗地块共 10 位竞买人报名。两宗底价成交的地块各只有 1 位竞买人，其中虹口北外滩的唯一竞买人本身就是国贸与北外滩集团的合作平台，另外一宗宝山炮台湾地块唯一竞买人为象屿地产，单独参拍。

真正形成竞争的两宗，闵行古美三组竞买人全部是联合体，杨浦江湾五组竞买人里唯一那组联合体笑到了最后，其余四家单独参拍的联发、越秀、中建壹品、绿城全部空手而归。

这场土拍的特殊性在于时间点，开拍前 24 小时，上海四部门刚印发实施细则，成为继北京之后第二个落地配套细则的城市。但地块的出让公告发布于 8 月 28 日之前，按上海细则属于 "8.28 前公告、8.28 后拿地 " 的过渡档，预售条件仍可按原有政策执行，预售资金监管与个人按揭按新规执行。

往前一周的第九批次，参拍结构呈现同一个规律。三宗地的起始价从 66.84 亿元递降到 15.21 亿元，参拍结构随之反转。起始价最高的静安大宁，两组竞买人全部是联合体，78 轮竞价只把溢价率推到 5.48%；起始价最低的浦东金桥，五组竞买人里四家单独参拍，143 轮鏖战把溢价率推到 29.65%。总价越高的地，越要靠联合体才进得了门，也越难把价格抬上去。

从结果来看，上海高总价地块几乎找不到单独举牌到最后的企业。上海土拍已经鲜有独行侠。

北京的情况最能说明政策冲击的传导路径。

8 月 28 日之前，北京是今年土拍最火的市场。7 月 28 日酒仙桥 0013-1 地块六家国央企报名，254 轮竞价，越秀、招商、建发、保利、绿城、中海新城全部单独举牌，没有一组联合体进场，中海新城以 46.81 亿元竞得，溢价率 25.84%。8 月 4 日广渠路地块同样六家参拍，金隅与懋源是其中唯一的联合体，191 轮后由中海新城以 83.99 亿元竞得，溢价率 19.13%。8 月 12 日海淀四季青西冉地块起始价 85.55 亿元，是年内北京起拍总价最高的一宗，五家竞买主体里华润与越秀组成唯一的联合体，130 轮后最终金茂以 97.61 亿元拿下，溢价率 14.10%。三场最热的土拍，十五个参拍席位里只有两组联合体，且全部空手而归。

8 月 28 日之后，9 月 3 日原定出让的朝阳将台驼房营地块在开拍前被宣布暂停出让。主要是因为驼房营地块的门槛较高，起始价 75.21 亿元，竞买保证金 15.05 亿元，且地块是住宅与三座体育场馆不可拆分的混合包，配建需无偿移交朝阳体育局，隐性建安成本约 5 亿元。

随后，9 月 24 日北京发布细则，9 月 30 日北京市规自委还发布了《北京优化商品住宅用地出让交易规则》，核心有两条：一是预申请保证金由此前的最低 500 万元、最高 2000 万元，调整为最低 200 万元、最高 1000 万元，上限直接打五折；二是延长地价款分期缴纳期限，参与用地预申请并竞得土地的企业，出让合同签订后 30 个自然日内缴纳地价款的 50%，剩余价款 24 个月内缴清，未参与预申请的则须在 18 个月内缴清。对照 9 月 24 日北京细则中 " 余款两年内缴清 " 的表述，规自委等于把政策缝进了北京土拍的预申请传统里，企业肯提前进场摸地块，就多给半年现金流。

值得注意的是，上海、广州、武汉、天津的土地款余款均采用原则上一年内缴清、经决策可再延一年的两段式安排，分期不计利息，北京则一次性给出两年缴款期，是当前出台细则的 5 个城市中最宽松的一个。

杭州是另一个联合体高频出现的城市，而且主角是民企。

8.28 新政之后，杭州主城区出让的前两宗宅地全部由联合体拿下。9 月 17 日拱墅石桥单元地块，中天与海威联合体以 15.37 亿元竞得，溢价率 6.22%；9 月 29 日西湖云谷双桥单元地块，绿城与海威联合体以 9.46 亿元竞得，48 轮拉锯后溢价率 33.05%。

真正说明问题的不是联合体赢了几次，而是报名台前还剩几个人。拱墅石桥单元地块只有 2 家竞买人参拍，而在同一板块，2025 年 7 月 29 日出让的伟星星宜嘉映府地块有 9 家房企参拍，最终溢价率 28.1%，成交楼面价 19627 元 / 平方米，比本次高出约 3300 元 / 平方米。同一个板块，参拍房企从 9 家降到 2 家，溢价率从 28.1% 降到 6.22%。

与西湖云谷双桥单元地块同日成交的萧山市北单元提供了另一个维度的对照。该板块上一次出让是今年 4 月 30 日，绿城与滨江联合体以 26.09 亿元竞得，溢价率高达 57.26%，楼面价 36170 元 / 平方米；9 月 29 日同一板块的市北单元 XS070101-60 地块，由滨江集团单独以 18.65 亿元竞得，溢价率 23.10%，楼面价 30775 元 / 平方米。五个月之内，同一个板块的溢价率从 57.26% 降到 23.10%，楼面价每平方米低了 5395 元。

新政后，整个价格中枢在下移。

杭州集中了全国最活跃的一批民营房企，它们的共同特点是资金总量有限但对核心城市地块的判断力很强。现房新政把资金占用周期拉长之后，溢价率和楼面价的下降，就是这批企业的最新判断。

从北京、上海、杭州新政前后的土拍变化来看，" 组队 " 联合拿地正成为越来越多房企的选择。如果说之前联合拿地的本质是 " 地价焦虑 "，那现在更多的是 " 现金流焦虑 "。

普睿地产研究的测算显示，现房模式的全面推行，将从根本上改变商品房开发的现金流逻辑，开发商不能再依靠前期预售回款覆盖后续建设投入，而需将地价和建安成本全额垫付至项目竣备后，才能回笼资金，资金占用周期从半年至一年拉长至两年以上。样本城市典型项目测算，现房模式较期房新增的财务成本约占总地价的 11%。

这个成本的特殊性在于，它无法通过提高售价来覆盖。售价由板块供需决定，而财务成本是刚性的。能够消化的方式只有三种：拉长自有资金链条、拿到更便宜的钱，或者找人分摊。很明显，第三条是最快见效的一条。

未来项目合作、联合体拿地将成为更为普遍的选择。