摘要

企业动态：

· 国泰海通中建租赁住房 REIT、中金杭州安居宁巢 REIT 基金合同相继生效；

· 国泰海通上实租赁住房 REIT 首发与汇添富上海地产租赁住房 REIT 扩募申请先后获上交所受理。

政策动向：

· 国务院新闻办举行住房城乡建设高质量发展新闻发布会，住建部明确提出 " 进一步完善以配租型保障房和配售型保障房为主的住房保障体系，坚持租赁补贴和实物保障相结合，以需定建、以需定购，推动地级以上城市及有条件的县城完善住房保障轮候库 "。

· 江苏支持高校综合采取 " 改、租、买、建、调 " 等方式配置学生宿舍资源。

市场运行：

2026 年 9 月，住房租赁市场逐步迈入淡季，重点城市租住需求热度回落。9 月，50 城住宅平均租金 33.97 元 / 平方米 / 月，环比下跌 0.17%，同比下跌 2.23%。

关注点：

· 9 月 50 城住宅租金环比转为小幅下跌，上海租金继续领涨；

· 保租房公募 REITs 首发与扩募进程提速，" 投融建管退 " 闭环加快成型。

企业格局

1. 规模排行

从开业规模榜来看，据中指研究院统计，2026 年 9 月，TOP30 集中式长租公寓企业累计开业房源量为 149.5 万间，较 8 月增加 1.9 万间。具体来看，地方国企系开业规模稳步扩张，在 TOP30 中的规模占比达 30%。

从管理规模榜来看，据中指研究院统计，2026 年 9 月，TOP30 集中式长租公寓企业累计管理房源量为 203 万间，较 8 月增加 0.6 万间。

2. 企业动态

2.1 建设运营

9 月，地方国企持续推进保租房、人才公寓等租赁住房建设运营工作，如恒泰星寓江韵四季公寓、武汉汉悦公寓 · 恺德熹园二店、宁波城投橙寓 · 南岸社区、宁巢公寓三里亭店等多个项目陆续投入运营，其中恒泰星寓江韵四季公寓是恒泰旗下第四个市场化集中式租赁生活社区，提供 2157 套租赁住房。此外，深圳市龙华区首个 " 工改保 " 宿舍型保障房鑫岭楼项目也于本月全面封顶。

表：2026 年 9 月地方国企系长租企业建设运营动态

资料来源：中指研究院综合整理

9 月，市场化长租公寓运营商也有多个项目入市，产品与业态持续丰富。如金地草莓社区杨浦滨江店、深圳国际会展店两项目先后入市，其中深圳国际会展店是金地草莓社区在深圳的首个大型租赁社区，提供 2650 间房源。与此同时，瓴寓在上海中心片区连开大宁柚米寓、小木桥柚米寓、漕溪路柚米社区三店，进一步加大核心城市布局密度。此外，微领地虹桥国展青年社区正式开业，项目总建筑面积近 21 万平方米，这是微领地目前规模最大的保租房项目。

表：2026 年 9 月市场化长租运营商建设运营动态

2.2 业务拓展

9 月，住房租赁企业通过委托运营、品牌合作等方式拓展业务版图。如乐乎集团中标北京昌平天通中苑三区 L 区人才公租房运营项目；瓴寓国际中标重庆海峡路 TOD 保租房委托运营管理项目，房源量预计 1228 间；越秀星寓签约广州空港悦居 · 云怡花园项目，委管房源 684 套，合计 2344 间；杭州安居宁巢与台州湾新区聚兴园区运营公司就台州湾新区的住房租赁业务合作经营签署框架协议等。

表：2026 年 9 月住房租赁企业业务拓展动态

2.3 品牌建设

9 月，保利和寓发布 " 好好生活住和寓 " 全新品牌主张，推出安心睡仓、收纳魔法、TA 专宠三类差异化产品，并提出 5 × 5 矩阵式服务体系，精准覆盖租住全周期；招商蛇口旗下壹棠服务公寓官网上线，集中展示品牌及产品信息；龙湖冠寓宣布其第五代产品 5.0 完成定型，采用新标准的门店计划年内开业。

表：2026 年 9 月住房租赁企业品牌建设动态

2.4 融资动向

公募 REITs 方面，国泰海通中建租赁住房 REIT、中金杭州安居宁巢 REIT 基金合同相继生效；国泰海通上实租赁住房 REIT 正式申报并获上交所受理，拟发售基金总额 12.05 亿元。同时，汇添富上海地产租赁住房 REIT 扩募申请获上交所受理，璟耀、璟博项目估值合计约 37.21 亿元。

私募方面，重庆城投旗下渝悦家 ABS 获深交所受理，申报规模为 10 亿元；深圳安居集团 20 亿元私募公司债项目获深交所审核通过。

信贷支持方面，中国老挝磨憨—磨丁经济合作区落地 5100 万元住房租赁团体购房贷款，专项用于支持收购合作区已建成未出售的 200 余套公寓改造为保租房。

表：2026 年 9 月住房租赁市场融资情况

政策动向

1. 住房租赁市场指导与支持政策

1.1 中央层面：进一步明确 " 租购并举 " 住房制度，强调 " 以需定建 " 保障精准供给

9 月 18 日，国务院新闻办举行住房城乡建设高质量发展新闻发布会，会议明确提出将 " 健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度 "，进一步确立了租赁住房在住房供应体系中的基础性地位。同时，会议明确 " 进一步完善以配租型保障房和配售型保障房为主的住房保障体系，坚持租赁补贴和实物保障相结合，以需定建、以需定购，推动地级以上城市及有条件的县城完善住房保障轮候库 "，并对新市民、青年人等群体坚持 " 宜配租则配租、宜配售则配售 " 的保障路径，为保租房的精准供给提供了制度支撑，减少资源错配与闲置；租赁补贴与实物保障相结合亦将带动租赁需求持续扩容，为行业长期发展奠定需求基础。

1.2 地方层面：盘活存量资产增加租赁供给的政策持续发力，青年安居支持力度稳步增强

规范管理方面，成都要求对住房租赁企业实施 " 开业报备 + 资金监管 " 双线闭环管理，要求企业设立唯一的租赁监管专用账户，并明确企业单次收取租金原则上不超过 3 个月。

多渠道筹集方面，河南、湖北分别鼓励收购存量商品房、二手房用作保障性住房与人才房等；江苏支持在城市核心区、产业园区等青年集聚区域，盘活老厂房、老校区、低效楼宇等存量资源，分类建设多元青年社区；同时，江苏构建资金支持体系支持高校综合采取 " 改、租、买、建、调 " 等方式配置学生宿舍资源；西宁公开征集保障性租赁住房意向实施项目，征集项目分为新建类、改建类、改造类和筹集类。

公积金支持方面，西安提高租房提取公积金额度，并取消缴存人每年仅可对一项住房消费类申请提取的限制；武汉拟明确无房职工租房提取不限次数，其中单身职工每年可提取 18000 元、已婚职工及配偶可提取 36000 元，经认定的在汉人才提取限额提高至 3 倍。

人才安居支持方面，北京上线 " 北京青年人才公寓线上服务平台 "，符合条件的青年可享受市场价 75 折及以下租金优惠；上海要求面向新就业大学生等青年群体，强化普惠性青年安居专项支持；江苏支持增加青年驿站免费入住次数和天数；广西面向毕业 2 年内高校毕业生发放住房租赁补贴，基础补贴按实缴 3 个月租金的 50% 核定，符合条件的还可叠加享受相应补贴。

表：2026 年 9 月地方出台的住房租赁市场指导与支持政策

2. 租赁住房供应

上海：至 2030 年，新增供应保障性租赁住房 25 万 -27 万套（间），新增筹措供应新时代城市建设者管理者之家床位 12 万张以上。

武汉：2024 年以来累计收购 38 个存量商品房项目用作保障性租赁住房，约 100 万平方米，房源 23006 套（间），2026 年将继续指导安居、安家等国企平台加大收购力度，全年收购不少于 6000 套（间）。

惠州：2026 年，计划新筹建保障性租赁住房 4457 套，项目分布在博罗县、龙门县、大亚湾开发区和仲恺高新区；计划分配保障性租赁住房 1744 套，惠城区、惠阳区、惠东县、博罗县及大亚湾开发区为主要房源供应区域。

市场运行

1. 整体租金：9 月 50 城住宅平均租金环比下跌 0.17%，同比下跌 2.23%

2026 年 9 月，住房租赁市场逐步迈入淡季，重点城市租住需求热度回落，50 城住宅平均租金环比转为小幅下跌。根据中指 50 城住宅租赁价格指数，全国 50 个城市住宅平均租金为 33.97 元 / 平方米 / 月，环比下跌 0.17%，8 月为环比上涨 0.03%；同比下跌 2.23%，跌幅较 8 月收窄 0.22 个百分点。

图：2022 年 1 月至 2026 年 9 月 50 城住宅平均租金及环比涨跌

数据来源：中指数据 CREIS · 租赁版

2. 重点城市租金：上海、深圳等核心城市租金环比涨幅有所收窄

2026 年 9 月，住宅平均租金环比上涨的城市个数为 9 个，较 8 月减少 6 个。具体来看，上海环比涨幅最大，为 0.52%；东莞、苏州等 4 个城市涨幅在 0.1%-0.2% 之间；深圳、无锡等 4 个城市涨幅在 0.1% 以内。9 月，嘉兴、郑州 2 个城市住宅平均租金环比持平，数量较 8 月增加 1 个。

2026 年 9 月，住宅平均租金环比下跌的城市个数为 39 个，较 8 月增加 5 个。具体来看，西安、北京等 6 个城市环比跌幅在 0.5% 及以上，其中西安跌幅最大，为 0.78%；三亚、长沙等 13 个城市环比跌幅在 0.3%（含）-0.5% 之间；呼和浩特、南京等 18 个城市跌幅在 0.1%-0.3% 之间；济南、北海 2 个城市跌幅在 0.1% 以内。

图：2026 年 9 月 50 个城市住宅平均租金及环比涨跌

关注点

1.9 月 50 城住宅租金环比转为小幅下跌，上海租金继续领涨

9 月，随着毕业季租住需求高峰消退，全国住房租赁市场热度逐步回落至常态化水平，50 城住宅平均租金在连续三个月小幅回升后转跌。根据中指院 50 城住宅租赁价格指数，9 月，50 城住宅平均租金环比下跌 0.17%；同比下跌 2.23%，跌幅延续收窄态势，并已收窄至近 25 个月最低水平，重点城市住宅租金筑底企稳信号趋于明确。

分梯队来看，9 月各梯队城市住宅平均租金环比均有所回落。根据中指院监测，9 月，一线城市普通住宅平均租金环比下跌 0.03%，结束此前连续 6 个月的环比上涨；二线城市平均租金环比下跌 0.25%，跌幅较 8 月扩大 0.16 个百分点；三四线代表城市平均租金环比下跌 0.15%。

表：2026 年 9 月 50 城住宅租金 TOP20 城市表现

数据来源：中指数据 CREIS

从具体城市表现来看，截至 9 月，上海、深圳住宅租金已连续 7 个月环比上涨，其中上海环比涨幅连续 6 个月居 50 城首位；苏州已连续 5 个月环比上涨；但三城 9 月环比涨幅均有所回落。此外，杭州住宅租金结束连续 3 个月的环比上涨，9 月转为下跌；北京、广州、天津、成都等地租金自 8 月转跌后，9 月环比跌幅进一步扩大，租赁旺季退潮后重点城市的住宅租金支撑有所减弱。

2.9 月保租房公募 REITs 首发与扩募进程提速，" 投融建管退 " 闭环加快成型

9 月多只保租房公募 REITs 取得突破性进展。9 月 14 日，国泰海通中建租赁住房 REIT 公开发售，20 日基金合同生效；9 月 4 日，中金杭州安居宁巢 REIT 获证监会准予注册批复，22 日正式发售，30 日基金合同生效。两只 REITs 底层资产均为租赁住房用地新建、已纳入保租房体系的成熟项目，与此前已上市的 9 只保租房 REITs 一致，原始权益人均为央企或地方国企背景，底层资产均为一线与核心二线城市的优质保租房或公租房项目。此外，9 月 10 日，上实租赁住房 REIT 正式申报，并于 9 月 16 日获上交所受理；原始权益人是上实城开，底层资产为城开 · 阡集汇社区，是上海徐汇区首个 Rr4 用地保租房项目。

表：国泰海通中建租赁住房 REIT 和中金杭州安居宁巢 REIT 的基本信息

资料来源：基金招募说明书，发售公告，中指研究院综合整理

与此同时，保租房公募 REITs 扩募稳步推进。9 月 10 日，汇添富上海地产租赁住房 REIT 获得国家发改委推荐，9 月 28 日正式向中国证监会提交产品变更注册申请、向上交所提交产品变更暨扩募份额上市申请，9 月 30 日获得证监会与上交所受理。基金自获得国家发改委推荐到完成申报，仅用时 18 天，推进节奏较快。基金拟扩募项目为上海浦东新区世博片区的两个保租房项目——璟耀项目与璟博项目，均为租赁住房用地新建的租赁社区，于 2022 年先后投入运营。

当前，在政策支持之下，我国租赁住房 " 投融建管退 " 商业闭环已基本走通，公募 REITs 发行逐步常态化，随着前期大规模供应的租赁住房用地所建租赁社区步入稳健运营阶段，保租房公募 REITs 首发与扩募节奏有望进一步加快。

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