文 / 乐居财经 徐酒眠

在住宅小区里，物业起诉欠费业主是常规操作。但业委会发正式公函，催促甚至 " 逼 " 着物业去法院起诉欠费业主，这事就比较罕见了。

近期，深圳市坪山区力高君御花园业主委员会，就做了这件让很多人 " 看不懂 " 的事。

2026 年 10 月，该业委会向深圳市万科物业服务有限公司发出一份措辞强硬的催告函，核心要求只有两条：

欠费满 6 个月的业主，物业必须批量发出律师函并送达；欠费满 9 个月的，必须立即启动法院立案起诉程序，并把所有送达凭证和立案回执交业委会备案。函件限定 "7 个工作日内 " 完成。

这封函件打破了 " 业主拒交、物业抱怨 " 的常见剧本。业委会为何要 " 胳膊肘往外拐 "？物业为何按兵不动？

新物业入驻不到一年

要探索这些问题的答案，或许要回到力高君御花园的基本盘。

位于深圳坪山区马峦街道，力高君御花园 2014 年至 2016 年间建成，占地面积约 16 万平方米，总房屋 1412 套，总建筑面积约 17 万平方米。其中高层住宅共 1238 户，面积约 11.39 万平方米；余下 174 套是商业用房。

2025 年 8 月，力高君御花园业委会发布了一份物业服务招标公告，高层住宅 3.6 元 / 平方米 · 月，商业 6 元 / 平方米 · 月。万科物业则是从 2025 年 12 月 25 日正式接管该小区。

也就是说，万科物业进驻这个小区的时间并不长，业委会函件中引用的 " 欠费满 6 个月发律师函、满 9 个月起诉 " 的合同约定，到 2026 年 10 月发函时，恰好走完了一个完整的触发周期。

从历史公开信息来看，这个小区此前的治理底子也并不平静。

2023 年底，力高君御花园曾因外墙开裂、墙皮掉落等问题被业主投诉，当时的物业公司是深圳市御高物业管理有限公司，业委会多数委员在 2023 年 11 月提出书面辞职，街道办随后启动了换届程序。

2025 年 12 月，小区公租房部分又曝出马桶反臭、地板积水、渗水等装修质量问题，坪山区住房保障中心介入督促整改。

此外，业委会主任还曾因将一份包含业主个人信息的起诉书原样转发到业主群，被派出所处以 500 元罚款，理由是侵犯公民个人信息。

这些碎片拼在一起，大致勾勒出力高君御花园的基本处境：硬件有历史欠账，治理层经历过动荡，物业公司在 2025 年底才完成更替。

业委会为何要管催收

在很多人的印象里，业委会应当天然站在业主一方。那么，力高君御花园业委会为何主动要求物业去 " 告 " 业主？

从法律层面看，业委会虽有督促业主交费的职责，但通常不具备直接起诉欠费业主的诉讼主体资格。物业费催收的第一责任人是物业公司。既然合同白纸黑字写了物业的催收义务，业委会只能拿合同来倒逼。

业委会到底在急什么？

从现实账本看，问题已经逼到了墙角。函件中明确写到，由于物业服务瑕疵叠加催收不力，小区费用无法足额回收，导致业主大会账户资金不足，业委会已经 " 无力按时支付小区相关运营款项 "。

简单来说，不去把欠的钱要回来，业委会就没钱付给物业。业委会催物业起诉，本质上是在保小区的 " 钱袋子 "。

当部分业主以 " 服务有瑕疵 " 拒交，物业又不去依法追讨时，那些按时交费的业主，实际上是在替不交费的邻居 " 垫付 " 运转成本。收缴率一旦持续走低，服务品质必然缩水，吃亏的是全体业主。

翻看力高君御花园业委会公众号不难发现，其此前已经多次发布物业费欠费清缴的提醒了。而卡着合同约定该 " 动真格 " 的节点把函件发了出去，力高君御花园业委会显然不是临时起意。

选择用一纸公函把矛盾摊到行政监督和公众视野之下，既是履行合同督促职责，也可以看作是一次对物业和欠费业主同时施压的治理动作。

物业为何按兵不动

万科物业 " 未对任何一名符合条件业主发出律师函，也未启动诉讼程序 "。这种 " 不作为 " 在物业行业并不罕见，背后有几个相互叠加的原因。

最直接的是诉讼成本与收益的算计。一套房欠费几千到上万元，单独立案、开庭、执行，时间以月甚至年计。

对物业公司而言，批量起诉的律师费、人力成本可能吃掉相当比例的回收金额，尤其是当欠费面较广、单户金额不高的时候，催收的 " 经济理性 " 会倾向于消极。

但更隐蔽的风险在于诉讼时效。物业费请求权适用三年诉讼时效，每一期物业费被视作独立债务，从该期应付之日起算。

如果物业长期不发函、不起诉，也不保留有效送达凭证，三年一过，业主一句 " 时效抗辩 " 就可能让旧账在法律上 " 过期 "。

实务中，不少物业公司败诉或部分败诉，恰恰是因为催缴通知没有签收记录、律师函照片证明不了送达，法院只能支持最近一年多的费用。

力高君御花园业委会要求物业 " 批量发出律师函并将送达凭证提交备案 "，实际上是在用合同义务倒逼物业制造中断时效的证据。

这一招的指向很明确：你不催，欠费就在法律上烂掉；你催了并留痕，钱才有可能收回来。

更深一层，取决于小区采用的收费模式。

如果是包干制，物业费收多收少，盈亏由物业自己承担，催收动力取决于物业对利润的在乎程度。如果是酬金制，物业只按约定比例或数额提取酬金，其余资金用于小区运营，结余或不足由业主承担。

在酬金制下，物业对追缴欠费的直接经济激励更弱——钱收不上来，窟窿是业主的，物业的酬金未必等比例受损。

有行业观察者指出，酬金制小区一旦出现资金缺口，很容易滑入 " 服务下降→拒缴增多→缺口扩大 " 的循环，而物业公司 " 既无追缴权力，更无垫资意愿 "。

力高君御花园的具体收费模式在公开信息中未见明确披露，但业委会函件中 " 无力支付运营款项 " 的表述，暗示资金池的紧张已经到了影响日常运转的程度。

一个值得观察的样本

力高君御花园的这封函件，把小区治理中一个隐秘的僵局摆到了台面上。

全国住宅物业费平均收缴率近年来呈下降趋势，这是行业共识。收缴率下降，服务缩水，业主更不愿交费，这是一个典型的恶性循环。

业委会用一纸公函，试图指出打破僵局的一条路径：回归契约。

一方面，物业不能一边抱怨收不到钱，一边又不履行合同写明的催收程序；另一方面，业主也不能以一般的 " 服务瑕疵 " 为由主张完全拒交。法律通常支持的是酌情减免，而非全额拒交。

这场博弈里，最容易被忽略的是那些按时缴费的业主。

力高君御花园有 1400 多套房屋，按户均面积估算，小区每月的物业费盘子并非小数。

当一部分业主以服务瑕疵为由拒缴或缓缴，而物业又不采取法律行动，结果就是缴费的业主在用自己的钱，为不缴费的邻居 " 垫付 " 小区运转成本。

目前，这封函件已抄送坪山区住建局、住房保障中心及马峦街道办等部门。

从 2025 年 12 月 25 日进场到 2026 年 10 月发函，万科物业在力高君御花园的第一个完整催收周期已经走完。

接下来，万科物业是否会在 7 个工作日内动起来？那些因服务问题拒交的业主，在面对规范的催收凭证时该如何应对？如果真上了法庭，法律会给出怎样的评判？

这封函件的最终效果，不仅考验业委会的治理智慧，也检验着小区各方对规则的尊重程度。

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