美国住宅市场正遭遇高利率冲击，销售与建设活动同步降温，而华尔街可能低估了这场调整的持续性。

美国全国房地产经纪人协会（NAR）数据显示，9 月成屋待售合同签约量环比下降 7.3%，远超经济学家预期的 0.5% 降幅，指数降至 66.0，创该系列数据有记录以来最低水平，同比下降 11.3%。与此同时，新屋开工量下降 5.2%，独栋住宅建筑许可证降至 2023 年以来最低水平，10 月抵押贷款购房申请也持续走低。

融资成本是楼市承压的重要原因。10 年期美债收益率年内累计上行约 120 个基点，一度触及 5.34%，30 年期抵押贷款利率则升至 7.40% 左右。即使近期房贷利率有所回落，购房需求依然疲软。

更值得警惕的是，推高房贷成本的不只是美联储的政策利率，还有财政赤字与债券市场定价带来的长端利率压力。这意味着，即使未来美联储转向降息，房贷成本也未必同步下降，美国楼市的低迷可能比市场预期持续更久。

销售与开工同步走弱，楼市寒意蔓延美国

9 月成屋待售合同签约量大幅下滑，并非局部市场的个别现象。西部签约量环比下降 9.2%，南部下降 8.2%，中西部下降 6.5%，东北部下降 4.2%，四大区域全线下跌。

待售合同签约通常领先最终成交一至两个月，因此，9 月的下滑预示未来数月成屋销售仍将承压。新屋开工与建筑许可同步走弱，则说明疲软不仅体现在购房需求端，也开始影响住宅建设活动。

高利率还加剧了买卖双方的僵持。潜在买家需要承担更高的月供，住房可负担性进一步恶化；已经锁定低息房贷的业主则不愿轻易出售房产，以免换房后承担更高的融资成本。买家入市意愿下降、业主挂牌动力不足，最终共同压低市场交易量。

长端利率受财政压力牵引，降息未必能降低房贷成本

美联储 9 月将联邦基金利率目标区间上调 25 个基点至 3.75% — 4.00%，进一步收紧货币政策。与此同时，长期国债收益率与房贷利率的走势还受到通胀预期、国债供给和期限溢价等因素影响，不能简单地根据美联储的政策动作判断。

期限溢价上升是长端利率面临的潜在压力之一。当投资者担忧财政赤字扩大、长期国债供给增加或通胀风险上升时，往往会要求更高的收益率来补偿持有长期债券的风险。这意味着，即使美联储未来转向降息，长期国债收益率也未必同步下行，房贷利率因此可能继续维持高位。

2024 年的市场表现提供了一个参考。当年 9 月，美联储启动降息周期，首次降息 50 个基点，随后又于 11 月和 12 月分别降息。但降息并未带来长期融资成本持续下降：10 年期美债收益率在此后数月反而明显上升，30 年期房贷利率也重新突破 7%。这一经历说明，政策利率下调与长期借贷成本下降之间并不存在必然联系。

对当前美国楼市而言，关键不在于美联储何时开始降息，而在于长期收益率能否回落。若通胀压力与财政融资需求持续推高长端利率，那么即便未来货币政策转向宽松，购房者也未必能明显减轻融资成本，楼市复苏仍将受到制约。

不似 2008 年金融危机，但楼市冻结可能持续更久

当前美国楼市的疲软，并不意味着必然重演 2008 年金融危机。与当年不同，许多现有业主此前已锁定较低的房贷利率，月供压力相对可控；与此同时，房屋净值较高、止赎和困境出售占比较低，也降低了大规模被迫抛售的风险。NAR 数据显示，9 月止赎及卖空房产合计仅占成屋销售的 2%。

但没有大规模抛售，并不代表市场能够迅速复苏。持有约 3% 利率房贷的业主不愿出售，潜在买家又难以承受 7.4% 左右的贷款利率，双方都缺乏足够的交易动力。结果可能是成交量持续低迷，而非房价立即大幅下跌。

对投资者而言，更深层的风险在于长期融资成本对整个经济的影响。如果财政融资压力持续推高长端收益率，企业借贷成本、股票估值以及其他依赖长期贴现率的资产也可能承压。美国楼市所暴露的问题，不仅是住房可负担性恶化，更是美联储对长期融资成本的影响存在边界。

当高房贷利率与低交易流动性相互强化，即使金融体系没有爆发系统性危机，住宅市场也可能经历漫长的调整期。对华尔街而言，值得警惕的不是楼市是否会立即崩盘，而是高融资成本对住房需求、建设活动及整体经济的拖累，可能比市场预期更持久。