大家去北京路逛街，在广百百货旁，有没有注意过这样一栋烂尾楼？

主体框架已经封顶，钢筋水泥裸露在外，有些触目惊心。

它就是烂尾 10 余年的景豪坊东区项目，历经了 11 次流拍，我差点以为它要成为法拍网的 " 钉子户 " 了。

没想到，上个月，它终于卖出去了！

起拍价也一路从 8.9 亿，降到 1.5 亿成交。

有意思的是，与它一路之隔、命运相似的景豪坊西区项目，同样是块烂尾 17 年、命运多舛的烫手宝地。

土地面积，比东区项目还要大 5 倍多。

就在前几天，它也被送上了法拍网，起拍堪称天价，直接来到 26.9 亿！

因为卖的是土地使用权 + 在建工程，所以价格更贵！

当然，背后的条件也更棘手，接盘的人，要搞定这里的拆迁补偿、临迁费！

看到这里，我忍不住想问：

这么好的地段，两个烂尾十多年的项目，能否真正迎来盘活机会？

我从公园前地铁站出来，步行 100 米就到了景豪坊西区项目。

它处于北京路街区内，旁边就是广百百货，往南走个百米就是大佛古寺，地段是真的牛啊。

让我有点意外的是，这么好的地块，其实一开始规划的是住宅。

故事要追溯到 2003 年，这块地最早由政府出让给了中信公司，早年拿地是计划盖房子的。

老土地证上登记的是住宅用地，使用权从 2005 年开始。

后来转到广东亿华手上，地块卡在拆迁、资金问题上面，房子一直盖不起来。

加上这里地处北京路、大小马站片区，是老城历史核心区，政府不想这里单纯盖普通住宅。

于是开发商多次提交调整申请，反复改规划、调指标，最后定性为商业 + 酒店性质。

土地使用面积 8506㎡，计容面积约 10 万平，容积率最高到 12.45，限高 100 米。

如果能顺利建成商场，也许今天的北京路商圈，早已有了它的一席之地吧。

但现实哪有 " 如果 "？

唉，好好的黄金地段，说烂尾就烂尾了。

没错，又是熟悉的剧情。开发商广东亿华，出事了。

其背后是广州珠江发展集团 + 景兴控股，其实景兴开发过不少豪宅：

二沙岛豪宅岭南会，越秀 10 万 +/ 平的江景复式凯旋会，还有老广熟知的爱群荟景湾，都是出自其之手。

只是后来资金链断裂，景兴公司走向破产，景豪坊东西两区，也就跟着一起被困住，一拖就是十几年。

广东亿华同样水深火热，公司不仅面临 452 宗诉讼；

背后股东广州珠江发展集团，也在挂牌转让广东亿华 41% 股权，以剥离不良资产。

我在现场还看到一条法院公告：

广东亿华无法偿还广州珠江发展集团的巨额借款（后者曾通过 " 股权 + 债权 " 模式，向亿华提供大量资金），被多次起诉。

因此，其名下的景豪坊西区在建工程，连同土地使用权，一起被打包查封，摆上货架。

而项目，也早在十几年前就停工烂尾了。

我在现场看到，地下 5 层大体结构做完了：

地上只搭了一点点首层、二层框架，没有有效施工证、没有永久水电，规划证也过期了。

地面变成了北京路电鸡临时停放点。目前建成的部分，大概约 4.7 万㎡，绝大多数都在地下。

不过啊，这个项目最麻烦的，不是工程本身，而是一大坨甩不掉的历史包袱！

首先，这里当年拆了一大片私房、侨房，所以面临回迁安置、拆迁补偿问题。

原本约定景豪坊西区的回迁，放到隔壁东区安置，结果东区烂尾了。

更棘手的是，西区现在规划已经改成商业，没法原地回迁。

到现在，还有 5 宗直管公房，拆迁协议一直没谈下来。

所以呢，如果有人够胆、够实力拿下这个项目，从成交那天起，就要给拆迁户发临迁费，还要搞定拆迁补偿！

不管是花钱谈货币补偿，还是建回迁房异地安置，这笔账，都由买家扛哦。

此外，还有几个要注意的风险：

1）土地虽然出让金已经交清，但现有的规划都是 10 年前的了，以后要是改方案、调面积、调用途，要额外补地价。

2）这里位于广州公布的地下文物埋藏区，之前考古做完了，但以后要是有文物相关风险，还是要买家兜底。

那么，景豪坊西区项目，还有机会翻身吗？

按目前做成商场 + 酒店，最让人担忧的一点：

北京路商圈周边商场密集，捷登都会、广百、北京路天河城、光明广场、恒润广场 ......

成熟的大盒子商业很多，甚至有点饱和。

恒润广场就是前车之鉴，曾经是北京路标杆，天河城撤出后，现在仅靠一些零散小店撑场面，负一层还有大面积空置。

当然，也不是完全没机会。

一来，2025 年，北京路全年 1.35 亿人次客流，出租率超 95%（数据：万熙商圈），人流够猛。

其次，它距离公园前地铁站就 100 米，关键是，负一负二层地下还有预留地铁连通口！

到时候商场内部，可以直接和地铁站厅连通，不用出地面。

一般而言，直通地铁口越近的商场，更能聚集人流，租金溢价也越高，参考丽影广场、北京路天河城、时尚天河。

再者，它卡在步行街通往大小马站书院群，会有研学群体，走广府文化、研学、精品主题酒店的路线，或许也行？

最后再提一嘴：

竞买公司也得有实力：

必须持有二级及以上房地产开发资质，一般城建开发公司、城投公司、地方龙头房企，都在二级以上。

那么，你觉得这个项目，值 26.9 亿吗？你看好它不？你觉得谁会拿下？评论区聊！