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10 月 26 日，拿地 5 个月后，河北鑫界旗下福鑫地产丰台蒲黄榆 0506-0017 地块设计方案公示。

不到 1 公顷的南二环危改地，被切成 "2 栋小高层 +9 套合院 " 的极致高低配，核心区迷你豪宅模型进一步显性化。

土地账：小盘子、高实际楼面。

5 月 26 日，福鑫经 158 轮以 10.476 亿元、溢价 16.4% 夺地，名义楼面 5.28 万 /㎡；

扣除 3000㎡派出所 +976.5㎡街坊路后，可售住宅建面仅约 1.68 万㎡，实际住宅楼面抬至 6.22 万 /㎡。

地块占地 9820㎡，总建面 4.02 万㎡（地上 2.05 万、地下 1.97 万），容积 2.02、限高 45 米，规划约 120 — 121 户，预计 2028 年 9 月交房。

产品账：北高南低，合院收利润。

北排 2 栋 14F 小高层（含 8 套顶退台复式、首层下跃小院）走流量；西侧 5 单元合院共 9 户，最南一户做 " 类独栋 "，风雨连廊隔出私密院落。

中心景观 + 下沉庭院 + 采光井，把 2.02 容积率 " 用出低密感 "。

配建巧思：把城市包袱封进南侧边缘。

派出所首层架空（净高＞4 米），11 米街坊路从架空层穿行，北侧景墙截断视线——公共人流、警务、车行全锁南缘，内部形成封闭居住闭环。

危改配建从 " 减分项 " 变成 " 隔离缓冲带 "，保住二环合院的纯粹性。

民企的 " 顶豪手术刀 " 打法。

鑫界不拼规模：金鱼池 1700㎡合院、蒲黄榆 121 户，连续押注二环绝版小地块，用合院锚定收藏级客群（单套千万级起步）。

6.22 万楼面 + 建安精装，保本线约 8.2 — 8.5 万 /㎡；

周边二手 4.3 — 5.2 万，但板块断供、东城西城外溢刚需改善在，定价不是跟二手比，是跟 " 能否留在二环 " 的心理账户比。

变量也直白：民企品牌信用弱于金茂 / 招商，交付白纸一张；121 户虽资金压力小，但合院二手流动性差。产品兑现度决定它是 " 二环孤品 " 还是 " 高价站岗 "。

蒲黄榆不是常规商品房，是河北鑫界用 10.48 亿地款、架空派出所、9 套合院，在二环缝里重做稀缺资产定价；

买房人买的是天坛边的最后船票，鑫界赚的是 " 核心区 + 极小体量 + 产品代差 " 的溢价差。