北京路广百百货旁边，有一块地，围了十几年。

这块地很多老广州都眼熟，它就是搁置多年的景豪坊西区，近日正式启动司法拍卖，标的为土地使用权 + 在建工程整体转让，起拍价 26.93 亿元。

截至发稿，围观三千多次，报名人数：0。

和前不久多次降价、最终落槌的东区遥相呼应，东西两区原本是统一规划开发的组合。东区已经走完漫长处置周期，西区接力登场，成为眼下广州老城更新里最受关注的法拍项目。

| 北京路核心，地段是真的好

区位无需多言，公园前地铁站出来步行一百米，隔壁是广百，往南百米是大佛古寺。越秀区中山五路至西湖路、大马站至小马站，计容建筑面积约 10 万㎡，规划商业、酒店。地下 5 层结构已基本完成，预留地铁连通条件，理论上可以补足北京路商圈大型综合体缺口。单看地段，是不折不扣的优质地块。

但法拍公告写得很清楚：现状移交，所有历史遗留风险，全部由买受人承接。这也是它和普通招拍挂地块最本质的区别。

| 价格背后，跟的是一串 " 历史包袱清单 "

很多人只看到 27 亿起拍价，容易忽略标的附带的一揽子成本，这也是这类老城烂尾项目最大的门槛。

拆迁。55 宗直管房补偿未完成，其中 5 宗连拆迁补偿协议都没签。部分回迁协议仍是框架性的，回迁部位都没定。原计划把西区拆迁户安置到东区，东区烂尾了，方案落空。原址回迁也难——现行规划不含住宅用途。

手续。建设工程规划许可证 2018 年 12 月就到期了，目前没有有效施工许可证。涉及超建或规划调整，土地出让金由买受人补缴。

规划。项目位于地下文物埋藏区，后续考古文保风险由买受人承担；东西区统筹开发的协调事项，也需买受人自行解决。

说白了，这笔交易买的不只是土地和在建工程，是一整套复杂的存量处置任务。

| 换个视角：这是广州老城更新的典型样本

最近几年，广州土拍市场的主线在悄悄变化：新增宅地逐步收缩，存量盘活、烂尾项目处置、旧城更新慢慢走到台前。

普通公开出让地块，政府已经完成拆迁、收储、平整，房企拿地之后重点是产品开发；而景豪坊西区这类法拍在建工程，是另一种模式：市场主体自主承接历史矛盾、安置成本、规划不确定性。

它对竞买人的要求，并不是资金够出价就行。竞买方不仅要有续建、商业运营能力，还要扛得住长周期现金流消耗。一线城市核心商圈存量盘活，从来不是 " 拿下就能躺赢 "。地段溢价，很多时候会被隐性成本慢慢吃掉。东区历经十多次流拍、大幅降价才找到买家，已经给市场打了预防针。

| 结语

拍卖页面上，围观数还在涨，报名栏还是空的。

大家都在围观北京路这块黄金标的，却迟迟没有人按下报名键。

26.93 亿的起拍门槛只是第一道关，安置兑付、规划重审、长周期的资金沉淀，每一项都在重塑项目的收益模型。

商圈价值看得见，隐性成本算不清。繁华摆在眼前，考卷却足够沉重。所有人都在观望这道考题：27 亿的北京路，谁敢接盘？

到最后有没有人敢举手，我们将会持续跟进。