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11 月 1 日，保利 · 京华曜（备案名曜安佳苑）首开官宣销售金额 32 亿元。

作为北京首个进入销售阶段的全抬板豪宅，它不是靠 " 西二环故事 " 硬顶价格，而是把工程高差直接写进了定价表。

土地账：楼面 6.67 万，丰台新高。

5 月 19 日保利经 151 轮竞价，以 41.544 亿元、溢价 15.4% 摘丰台太平桥 0001 地块；

综合楼面 5.76 万 /㎡，扣除 9000㎡养老 +800㎡社区管理配建后，住宅实际楼面约 6.67 万 /㎡，创丰台宅地楼面纪录。

9 月 20 日拿证（京房售证字 2026 第 86 号），从拿地到取证仅 124 天。

货值账：450 套、12.03 万拟售、货值近 75 亿。

项目占地 3.6 万㎡、容积 2.0，9 栋 7 — 18 层洋房 + 小高层，住宅建面约 6.22 万㎡；

全盘一次性放 450 套，拟售加权均价 12.03 万 /㎡，单价区间 11.12 万— 15.44 万 /㎡。

户型全四居：124㎡（141 套）、139㎡（208 套）占 78%，149/153㎡76 套，181/182㎡楼王仅 21 套。

抬板即利润工具：首层从折价变溢价。

社区整体抬高 5.6 米、总高差近 10 米，板下阳光车库 + 设备 + 会所，板上纯步行园林 + 万平下沉庭院。

传统内城 " 返潮、噪音、人车混行 " 三大折价项被垂直切掉，8#/9# 首层挂到 14.9 万— 15.4 万 /㎡，比楼王次顶层还贵。

抬板建安增量 3000 — 5000 元 /㎡，可售成本约 7.5 — 8 万 /㎡，留足毛利空间。

折扣体系暴露现房新政逻辑。

常规折扣叠满约 93 折，付款再分层：30% 首付 99 折、50%98 折、70%97 折、全款 96 折。

市场主流成交预期 10.2 万— 11 万 /㎡，32 亿认购额对应约 290 — 314 套口径（首开实际推售约 350 套），不是利润最大化，是 " 老规窗口 + 内城断供 " 下的高首付筛选与监管账户回血。

客研转化率是隐藏资产。

600 组量访、130 组深访，推动直梯、扶梯、电动车库、收纳体系 20 余项迭代；124㎡做三面宽四居、139㎡做双套房三卫，把 " 金融街 / 丽泽通勤 + 半步西城 + 不将就四居 " 翻译成实得率 99% — 110% 的付费点。

同赛道华润澐玺卷大平层，京华曜卷 " 低密全四居 + 层数红利 "。

风险也明牌：抬板后期防水、排水、运维成本高于普通小区；

丰台学籍不抵西城距离；周边丽金府等 10 万 + 盘去化偏慢。

首开 32 亿是认购口径，真回款要看后续网签转签与高首付占比。

京华曜 32 亿不是 " 内城又出神盘 "，是保利用 6.67 万楼面、5.6 米抬板、124㎡四居，把西二环底盘重估成 10 万级现金流资产；

现房时代，豪宅溢价不再藏在备案价里，而藏在板下工程费与实得率的差值里。