11 月 3 日，保利熙瑞披露 10 月战报。

单月销售约 6.5 亿元、到访超 1100 组、线上曝光超 500 万。

叠加此前面口径，项目开盘 3 个月网签破百套，连续 3 个月蝉联北京 10 万 + 豪宅成交套数、金额双料 TOP1。

土地账：保利北京 " 最贵一子 "。

2025 年 5 月底，保利发展 + 北京建工以 45.45 亿元摘海淀半壁店地块，成交楼面约 7.84 万 /㎡；占地 4.06 公顷、地上建面 5.8 万㎡、容积 1.43，14 栋 3 — 5 层纯洋房、无高低配，全盘 323 套。

货值账：12.5 万备案，11.5 万实收。

1 月起 " 瑞璟佳苑 " 陆续取证，拟售均价 12.5 万 /㎡；主力 136/166/201/208㎡四居，少量 207/271㎡顶复。

三季度网签均价稳在 11.5 万— 11.7 万 /㎡，200㎡+ 大户型破 12 万、顶复近 14 万；

7 月网签 43 套 8.26 亿、8 月 33 套 5.72 亿、9 月 21 套 4.29 亿，量价都没塌。

操盘内核：实景前置对抗现房焦虑。

6 月 14 日示范区全维开放——王府大门、双园、约 4600㎡东西双会所、实楼样板间一次到位，比 "828 现房新政 " 早两个月。

买家看的是交付确定性：海淀四环边近二十年唯一低密宅地、国宾区成熟配套、户均会所 14㎡，把 " 期房信任成本 " 用实景折旧完。

" 高客单价慢销 "。

45 亿地款、323 套、套均千万级，不靠流量周转，靠高净值客池 + 央企信用 + 实景转化。

10 月 6.5 亿认购口径若转签过半，单月回款即覆盖地款利息与工程峰值；现房时代，别人重排节奏，保利把 " 客户主义 " 做成了前置现金流。

变量也直白：140/165㎡标准层已基本清盘，后续靠 200㎡+ 大户型撑价，2000 万级客群容量有天花板；

周边老城界面、地铁 1.2 公里、2027 年底交付，都是二手锚形成前的折价因子。

熙瑞 6.5 亿不是 " 豪宅又热 "，是保利用 7.84 万楼面、1.43 容积、全实景首开，把海淀半壁店从 " 地王叙事 " 跑成 10 万 + 现金流样本；

买家付的是内城低密确定性，保利赚的是现房前夜最贵的提前量。