11 月 3 日，华夏大悦城封闭式商业不动产证券投资基金（以下简称 " 华夏大悦城商业 REIT"）正式获得中国证监会准予注册的批复，拟在深圳证券交易所上市。

该项目以天津大悦城购物中心为首发底层资产，是中粮大悦城以成熟商业资产对接公募 REITs 市场、完善资产投资运营和资本循环的又一实践。

华夏大悦城商业 REIT 原始权益人为中粮置业投资有限公司，华夏基金担任基金管理人，中信证券担任专项计划管理人，招商银行担任基金托管人，大悦城商业运营管理（天津）有限公司为运营管理机构。

根据项目披露文件，天津大悦城评估值约 63.02 亿元，基金拟募集规模约 53.53 亿元。

首发资产：核心商圈项目，具备持续运营基础

天津大悦城地处天津市核心商圈，于 2011 年 12 月投入运营，是集购物、餐饮、文化、娱乐及体验消费于一体的购物中心。项目围绕年轻消费客群持续开展品牌调整和场景创新，形成了以 " 年轻、时尚、潮流、品味 " 为主线的经营特色。

根据项目公开披露文件，天津大悦城总可租赁面积约 8.96 万平方米。截至 2026 年 6 月 30 日，项目时点出租率超过 97%，租金收缴率超过 99.7%。经营表现方面，天津大悦城近三年销售额均超过 40 亿元，2025 年客流量达到 2830 万人次。

专业运营：持续推动品牌组合与消费场景焕新

购物中心的长期经营表现，不仅取决于区位和物业条件，也取决于运营机构对消费趋势、品牌组合、空间场景及客群需求的持续研判。基金存续期，大悦城商业运营管理（天津）有限公司将负责天津大悦城的运营管理，延续大悦城体系在招商资源、品牌调整、会员运营、营销活动及商业空间管理等方面的经验，开展项目日常运营。

截至 2025 年末，中粮大悦城在营商业项目 37 个，总商业面积约 388 万平方米；2025 年，公司购物中心实现销售额 463.7 亿元、客流 4.5 亿人次，平均出租率 94%。

此前，以成都大悦城为底层资产的 REITs 产品已于 2024 年 9 月在深交所上市。此次天津大悦城项目获批，进一步拓展了大悦城体系商业资产的证券化路径，也为不同区域商业项目通过公募 REITs 衔接资产运营与资本市场提供了新的实践。

协同护航：服务存量资产盘活与商业运营提质

目前，华夏基金在公募 REITs 领域已形成覆盖项目培育、发行执行、投资运作、运营管理及上市后流动性管理的业务流程。后续，华夏基金将与中信证券、中粮置业及运营管理机构加强协同，按照法律法规和基金合同约定，做好基金募集、投资运作、资产运营监督及信息披露等工作。

商业不动产 REITs 连接经营性资产与资本市场，也是盘活存量资产、扩大有效投资的工具之一。华夏大悦城商业 REIT 的获批，将进一步丰富商业不动产 REITs 项目储备，更好与广大投资者共享商业不动产的长期潜力，助力我国公募 REITs 市场的高质量发展。

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