11 月 5 日，海南省住房和城乡建设厅、省自然资源和规划厅、国家金融监督管理总局海南监管局联合印发《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的通知》，成为 "8 · 28 新政 " 后第 22 个、也是首个以省域为单位落地实施细则的地区。作为全国最早推行全域现房销售的省份，海南此次把已运行六年半的现房销售实践嵌入全国统一框架。

与多数城市 " 由预售主导向现房试点过渡 " 的路径不同，海南的起点已经是全域新出让项目现房销售。据报道，自 2020 年 3 月 8 日起，海南省新出让土地建设的商品住房一律实行现房销售，至今累计出让现房销售住宅（含安居房）用地 370 余宗、1.96 万亩，约 5.85 万套现房实现交房即交证。

表：2019 年以来海南省住宅用地成交情况

资料来源：中指数据 CREIS

本次实施意见涉及六方面十五条政策，在 " 新老划断 " 和项目分类上相对更为复杂，呈现一些新特点：

一是，现房销售以土地出让时间将项目划分为三类适用情形。

① 2026 年 8 月 28 日（含，下同）后新出让土地的商品住房项目，继续实行现房销售；

② 2020 年 3 月 8 日（含）至 2026 年 8 月 28 日期间出让土地的，现房销售条件等按原有政策执行；

③ 2020 年 3 月 8 日前出让土地的，可继续实行预售，鼓励选择现房销售。

其余城市均以 8 月 28 日单一节点划断，海南因 2020 年已有一次制度切换，形成 " 新地新办法、中间地带按老办法、更早的地鼓励现房销售 " 的三段式安排；另外，海南要求 8 月 28 日当日出让土地即适用新政策，也与其他城市不含当日的写法不同。

二是，预售主要指向城市更新配建商品住宅等情形，新出让和 8.28 前未取工规证项目均执行新预售管理。

这也是海南与其余 21 城的关键差异，21 城针对新出让土地普遍要求 " 优先（或原则上）现房销售＋实行预售的封顶即可 " 安排，海南为城市更新配建商品住宅留出通道，沿用此前预售制度安排（2024 年 11 月海南发布《关于进一步促进我省房地产市场平稳健康发展的通知》，琼建房〔2024〕275 号，其中明确市县政府批准并经省级主管部门备案的城市更新项目，配建商品住房的，可继续办理商品房预售许可），此次明确 " 市县政府批准的城市更新项目，配建商品住房的，可继续按预售制度执行 "，取消了 " 经省级主管部门备案 " 的前置条件、只保留市县政府批准，进一步放宽审批口径，但预售条件调整，本次政策明确 "2026 年 8 月 28 日后新出让土地的商品住房项目，可实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶 "，这里主要指城市更新配建的商品住宅项目，预售施行新预售条件；同时，针对 8.28 前未取工规证的预售项目，要求原则上执行新预售条件，未设定过渡期。

三是，做实项目开发公司制，并为城市更新单列分期安排。

本次海南明确商品住房开发建设实行项目开发公司制，公司设立以土地出让合同（宗地）为基础确定；项目竣工验收备案前，严禁投资人抽调项目开发公司销售、融资等资金，严禁抽逃出资或提前分红。同一项目公司可对同一宗地分期开发建设。属于城市更新项目的，可在同一城市更新项目内统筹多宗土地、分期实施开发建设。城市更新项目往往涉及多宗零星地块，拆迁与建设时序不一，允许跨宗地统筹分期，实质是在城市更新场景下对 " 一宗地一公司 " 的约束作了适配，避免因宗地分割导致项目公司碎片化、开发贷融资与分批竣备难以统筹。

另外，本次海南进一步放开了户型要求，政策明确 " 满足多样化住房需求，本通知印发后开工建设的商品住房项目可建设小于 100 平方米户型，但原则上不得低于 80 平方米 "，与 2024 年琼建房〔2024〕275 号相比，主要变化在于：①适用范围由 " 新供地的住宅小区项目 " 扩大为 " 本通知印发后开工建设的商品住房项目 "，已供地但尚未开工的项目一并纳入；②取消了 " 不超过总面积的 15%" 的比例上限，不再按面积占比限量，这一调整有助于降低购房总价门槛，更好承接海南刚需、人才等居住需求。

值得注意的是，本次海南未对个人住房贷款发放时点与受托支付作出规定，仅要求资金全额入账，预计将按中央政策口径执行，个人住房贷款在竣工验收备案后发放，主要影响预售项目。

整体来看，海南作为全国最早推行全域现房销售的省份，本次细则落地，进一步明确了 8.28 新政与此前现房销售政策的衔接，以三段时间线对制度平稳切换，并允许城市更新项目按预售制度执行（新预售管理），适配当下市场环境进一步放宽户型限制，也更有利于满足多样化住房需求。

中指研究院长期跟踪中央及全国各地房地产相关政策，持续为政府部门和企业提供政策监测服务，为各地政府完善房地产政策工具箱提供参考借鉴，同时帮助企业跟踪政策变化，更好地把握政策窗口，点击了解详情。

附：21 城和海南省核心条款共同点与异点

资料来源：中指研究院综合整理，CI Buddy

中指研究院官网 · 中指云平台

www.cih-index.com

为行业提供：

●4 万 + 房地产报告每日更新，涵盖住宅市场、房企研究、土地市场、物业研究、政策解读、指数研究等诸多领域；

●  2300 个城市地产数据、225 万宗土地的推出成交信息、40 万个住宅项目和 5 万栋商用物业的交易数据；

●中国城市投资吸引力排名，百城房价，查城市、查房企、查地产数据、查房地产政策；

●京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游等核心城市群集中供地、土地拍卖快讯。