最近，因为工作关系，二娃连续去了三次深圳。

去深圳干嘛？

作为一位房产博主，当然是去踩盘，参观项目呀 .....

那看了哪些项目呢？

第一次，二娃去的龙华，参观了星河地产的项目，看了机器人表演。

第二次，二娃去的深超总部，逛了附近的万象城，喝了杯茶颜悦色，也特意去参观了两个卖 10 多 20 万一平米的超级豪宅。

第三次，我们去的龙岗，逛了大运公园和金粒门，同时还看了几个刚改项目。

然后，一圈看下来，我猛然发现：深圳人，是真没吃过好的呀！深圳人，过得太苦了！

等等，别误会哈，二娃说的不是吃饭，而是" 买房 "。

因为我发现，深圳的楼盘，开发逻辑和购买逻辑，都和广州有着巨大的不同。

用一句话来总结就是：广州买房人，真是身在福中不知福！对比深圳，广州刚需买家，简直不要太幸福！

为啥这么说呢？

第一、在深圳，刚改盘是不配拥有会所、泳池的！

这一点，真的让我很吃惊。

举个例子吧，二娃在龙岗看了一个项目，卖 3.5-4.2 万左右。整个售楼部很普通，平平无奇，完全没有广州楼盘售楼部的那种豪华大气感。

然后，销售在给我们介绍项目的时候，重点介绍了一下自己和其他项目的不同，那就是有会所空间。

他说，在深圳这个价位段里面，几乎都是没有会所空间的，开发商也不会搞会所空间的。

于是，我满心期待 ~

结果，现场看到的却是下面这样的 ......

一个 10 人桌的私宴厅！

一个摆不了几台跑步机的健身房。

一个会客厅 ......

还有两个这样的会议室。然后 ...... 就没了！

关键吧，看起来真的很一般，没啥档次和特别的点。

但你们知道吗？在广州，目前单价卖 2 万 /㎡的楼盘，已经做到什么程度了呢？

来，看看我前不久去看过的珑曜上城吧。

11.9 米的室内篮球场。

台球室。

瑜伽室。

擂台。

健身房。

网球及匹克球场。

最关键的是什么呢？深圳这个盘的会所空间，不在住宅楼里面，而是在他们的商业楼里面，业主要使用还要出小区走好一段距离。

我问：会所这些不应该设置在住宅楼下面吗？

销售回答：深圳都没有哦，很少会设置在住宅楼下的。你说的那种基本都是豪宅。

我听完，表示相当震惊！

并且，我们连续看了几个盘，都没有高大上的门楼，也没有做得很有逼格的园林，更没有很好的会所，甚至 ...... 连一个室外泳池都没有见到！

哪像广州的楼盘，泳池基本是标配，但凡卖个 5 万 -6 万的楼盘，都开始搞双泳池了，一个室内恒温泳池，一个室外泳池。

这一点，深圳和广州真的完全不同。他们好像完全不卷公区和会所的。

第二、深圳的户型设计太普通了，实用率普遍 80-90%

没去深圳看房之前，我心想，广深都是兄弟城市，都是大湾区核心成员，挨着这么近，应该大差不差吧？

去看完后才发现，果然是我太天真了。

就拿深超总部的豪宅来说吧，我们去看的一个盘，卖 18-21 万 /㎡，深圳朋友说，它是目前深圳最好的一手房项目了。我们看完后也一致认同项目的地段，品质、交标和格调，确实是蛮不错的。包括接待我们的销售小哥，人都超级有耐心，素质很高。

但论户型设计和实用率的的话，比广州同价位的产品，还是有一点距离。

然后，我们在龙岗看的刚改盘呢，我心想，你地段不好，总该好好搞产品了吧？户型应该不会差了吧？

但看完后，我又被啪啪打脸了，79㎡户型，只能做 3 房 1 卫！！！

下面这个 106㎡户型呢，仅仅只能做个 3 房！而且房间也不是特别大。

关键是，主卧床头还正对厕所 ......

我一问实用率，对方说，80%！加上飘窗的话，可以去到接近 90%！

我一听：妈呀，80% 的得房率，好生僻，好陌生的词啊！我在广州好几年没听过这个数字了。

要知道，广州刚改盘，普遍实用率都在 100% 以上，最夸张的时候，有些盘可以做到 120%-140%。

喏 ~ 就像下面这个 117㎡的户型，就可以做到 5 房双主套 3 卫，还带生活阳台和入户玄关，还有超大的餐客厅！

就问你牛不牛逼？

还有下面这个 84㎡的户型，专梯入户 + 双阳台 +4 房双主套。

谁看了不得惊呼：WC！

所以啊，在深圳看房的时候，我第一感受就是：深圳人过得真苦！深圳人吃得太差了！

第三、在深圳买了房，不等于你孩子就能读书！

而最让我震惊的是，在深圳买房，也未必能让你孩子读上书。这一点真的和广州有着本质的差别。

相比之下，广州真的对买房人太好了！

因为在广州，你只要买了房，基本就能读到对口的学校。比如，你买阅璟台、保利天瑞就能读九年制的省实；你买辰园湖境，就能上天外。

反正人户一致基本都能上，如果学位有多，人户不一致的业主，也是有机会读到的。

但深圳呢？

销售跟我说，深圳不存在什么学位房的概念，即便人户一致也不一定读得到书。因为深圳全部是按积分入学来划分学位的。每个区自己单独制定积分细则，规则各区不一样，深户、非深户一起排队，按积分高低录取，不考试、不面试。

所以，你买了房，只要你积分不够，一样上不了学。

他们也不存在楼盘和某个优质学位捆绑的形式。" 你买了某个楼盘，就一定能读某个学校 " 这在深圳是不可行的。

为此，计划把孩子弄去深圳读书的人，买房都需要前置好几年。尤其是宝安区的优质学位，你想读的话，可能买房要提前 10 年哦！

看到这里，你是不是会有一个疑问：深圳的房子，产品远不如广州，学位政策没有广州友好，那为什么还是有这么多人选择去深圳买房呢？

在二娃看来，在深圳买房，买得不单单是房子本身，还是这座城市的未来！

李嘉诚曾经说过，买房，最重要的三要素：地段，地段，还是地段！

而二娃认为，" 深圳 " 这两个字，就代表着最好的地段！

你们认同吗？

哦，对了！接下来二娃也会跑深圳市场，如果大家有想去深圳看房买房的朋友，可以加个蚝油☞：wsfew2026