当房地产市场从总量扩张转向存量提质，高端住宅的竞争逻辑正在变化。总量收缩与结构分化并行之下，一个值得研究的问题是：什么样的产品能够具备反脆弱性、在更长周期中保持价值稳定？

围绕这一问题，中指研究院持续跟踪全国核心城市的高端住宅样本，从资源禀赋、产品营造、客群圈层与运维服务四个维度展开研究，形成 "2026 中国传世臻品大宅 " 研究成果。研究试图厘清 " 传世 " 的含义：它不再是地段与面积的简单叠加，而是资产配置的语言、圈层归属的载体，是资产穿越周期的能力。在这样的视野下，成都锦江一线的 "D10 望江 " 成为一个具有代表性的样本。

市场环境：

总量筑底，结构分化中的高改韧性

在供求关系发生深刻转变、"828 新政 " 推动行业制度重构的背景下，住房需求结构加速向改善型迁移，新房与二手房市场分层进一步显现；购房决策更加注重确定性与长期持有价值，企业竞争重心也从规模转向产品与运营。随着行业进入存量提质阶段，核心城市核心区域的高品质产品，其相对稀缺性将进一步凸显。

数据印证着趋势：全国新房总量收缩，但核心城市高改需求坚挺。杭州、成都、深圳总价千万以上产品的成交占比均逆势上升，高总价豪宅受政策及市场扰动较小，呈现出更强的稳定性。

聚焦成都，高总价产品表现尤为值得关注。据中指数据，2026 年总价 1000 万元以上新房成交面积占比从 2023 年的 1.7% 增至 4.2%，3000 万元以上产品成交占比从 0.1% 增至 0.4%；2026 年一季度成都千万级豪宅成交约 411 套，与上年同期基本持平，其中 3000 万元以上顶豪成交由 7 套增至约 26 套，结构整体上移。这释放出一个较为明确的信号——高端需求始终存在，并在成都市场中占据相当比重，购买力正持续向高端区间集中。

当市场不确定性成为常态，确定性的价值反而被放大。当购买力向核心地段、品质产品集中，一个占位城市核心、拥有过硬产品力、背靠成熟品牌的项目，就天然站在了这轮分化的受益一侧。D10 望江正是这样一个项目——它占位成都锦江一线，依托锦江文脉资源，以约 224 米超高层地标形态，将城市与江岸资源转化为可感知的居住体验。城市价值、文脉资源与产品营造三者叠加，使 " 传世大宅 " 在成都落成一个可供对照的样本。

城市价值：

成都为何形成高端购买力支撑

要理解成都的高端住宅市场，首先要理解这座城市的经济底盘。

成都的经济与产业基础是厚实的。2025 年，成都实现地区生产总值 2.48 万亿元，是全国第 3 个经济总量突破 2 万亿元的副省级城市，形成了以电子信息、装备制造、生物医药、数字文创为核心的多元产业结构，构建起 " 多点支撑 " 的产业格局。据胡润财富报告，成都千万资产高净值家庭规模稳居西部城市前列，承载了四川七成以上的富裕家庭。

能级跃升：城市吸引力的持续增强。成都作为西部地区重要的中心城市、成渝地区双城经济圈极核城市、西部科技创新中心，城市能级加速提升。2025 年，成都人才总量增至 685 万人，连续 7 年获评 " 中国最佳引才城市 "，对人才、高收入人群及各类资源的吸引力持续增强。

新贵涌现：产业结构的深刻调整。人工智能 +、数字经济等新兴行业增长较快，涌现出大量新贵人群。2025 年，成都人工智能核心产业规模突破 1500 亿元、同比增长超 39%，数字文创产业规模超 4100 亿元，为高端住宅市场提供坚实的购买力支撑。

于是，成都的高端购买力形成了清晰的 " 双支撑 " 结构：一边是长期沉淀、需求稳定的高净值客群，构成市场的坚实底盘；一边是城市能级提升与新贵涌现带来的增量客群，为市场注入持续补充。两者共同构成成都豪宅市场增长的底层支撑。

地段价值：

锦江一线的生态与文化沉淀

锦江区是成都主城核心区，也是这座城市文化名片的聚集地。大慈寺、太古里、春熙路……成都具有高辨识度的城市符号，大多落在这片土地上并高度集中，沉淀为锦江区独有的区位价值。

这种价值，最终体现在土地上。中指数据显示，成都高楼面价板块集中于 "5+2" 区域，在涉宅用地成交楼面价 TOP10 板块中，锦江区占比居前，最高成交楼面价已超 4 万元 /㎡；2026 年前三季度锦江区新房住宅均价超 5 万元 /㎡，位居全市前列。主城核心、文化名片聚集、土地有限、房价居前，共同构成了锦江区在地段层面的基础优势。

地段之上，真正难以复制的，是锦江一线独有的生态与文化资源。

生态的沉淀——锦江一线拥有主城区较为珍稀的城市水脉资源，沿线生态景观资源有限，可开发岸线逐步减少，构成难以复制的自然基底。

文化的沉淀——锦江沿线集聚望江楼、九眼桥、安顺廊桥、四川大学等历史人文地标，承载成都数千年历史文化积淀，是城市文脉核心承载区。

生态与文化双重沉淀，使锦江一线成为主城中为数不多兼具水脉与文脉的城市坐标，也为传世产品提供了资源基底。

样本观察：

D10 望江的五维价值结构

回到锦江一线，D10 望江是一个绕不开的具体项目。它的价值并不靠单一点支撑，而在于城市资源、产品营造、复合业态、圈层结构与服务运维之间形成了相互咬合的关系。

维度一：不可复制的资源——三千年成都的 " 观景台 "。 

D10 望江并非简单 " 拥有 " 景观，而是以约 224 米天际高度，构建一处俯瞰三千年成都的 " 观景台 "。项目一侧是望江楼、安顺廊桥、合江亭、九眼桥、四川大学等历史人文地标与锦江水脉，视线向外则是春熙路、攀成钢等现代城市界面与东湖公园城市湖境。D10 望江将这一视野结构汇集于一处，形成 " 五重景观视野 "：远观雪山与城市文脉，近揽锦江水岸，环视约 4000 亩城市绿海，对望历史古建，收纳现代城市交通烟火与艺术庭院景观——五重景深在同一视野中层层展开。

维度二：高定标准的产品营造——从建筑形态到景观与艺术。

D10 望江的营造逻辑，不是单一亮点的堆叠，而是从建筑形态、景观内核到在地文化表达，形成一套相对完整的产品语言。

建筑形态上，项目以两栋超高层地标立序锦江，约 224 米天际线形成主城核心少有的城市界面；同时底层进行超规格挑高，构建出悬浮于江岸之上的 " 空中绿洲 "，在提升采光通风的同时，与城市喧嚣适度隔离。

景观内核上，项目门前以雪山雕塑作为入口意象，将成都 " 窗含西岭千秋雪 " 的城市记忆转译为可感知的景观符号；社区内部以 " 十米架空、百米水轴、千米步道 " 为骨架，将超百米水脉中轴引入社区，并在竖向维度设置 1F" 水孕文明 "、3F" 水育人文 "、4F" 水映云端 " 三层立体庭院，使景观从平面铺展转向立体叠合。

文化定制上，建筑立面采用定制金属釉面弧形陶板与进口白水晶大理石，主入口以约 9 米净高配合约 20 米钛金雨棚，雨棚取意蜀锦纹理；建筑上部取意望江公园翠竹 " 节节攀升 " 的形态意象。项目还联合中央美术学院、中国美术学院、四川大学艺术团队及非遗传承人，定制 " 十二稀物 " 成品原件，并将 " 溯流而上 " 主题油画展植入私享 GALLERY 空间，让在地文脉以当代艺术方式融入社区。

产品尺度上，项目由正象、CCD、梁志天、HBA、HWCD、戴昆、山水比德等多家国际知名机构参与打造，全系约 400㎡起步的天际大宅，并提供约 1000㎡定制化户型，一层一户、私梯入户、户户看江，部分可实现全景环幕视野，将外部景观资源在户型尺度内充分展开。

维度三：复合业态——从单一居住走向场景聚合。

D10 望江并非单一住宅，而是涵盖瞰江大平层、服务式公寓、云端社交场域、博物馆与 REGENT 丽晶酒店等五大功能板块的复合型业态组合，延展了居住场景边界。配套层面，约 4.2 万㎡丽晶酒店配套涵盖国际会议厅、宴会厅、恒温泳池等空间，并配置私宴厅、天际茶室、康体等场域，为高净值客群提供社区内部的社交与商务场景。

维度四：圈层纯粹性——主城核心 124 席的稀缺门槛。 

项目规划总席位 124 席，结合备案均价约 9.16 万元 /㎡、套均总价超 4000 万元的价格水平，席位规模与价格门槛共同形成客群筛选机制，促成一个相对纯粹而克制的圈层结构，并划定清晰的私密边界。

维度五：服务运维——从建造到运营的长期主义。 

新希望 D10 产品系已在成都形成一定服务口碑与兑现记录。成都 D10 天府已交付运营，积累了较深厚的高端客群服务经验；旗下 D ’ life 高端服务品牌持续丰富服务内涵。其背后的新希望服务为港股上市公司，以扎实的企业背景与十年高端运营积淀，为项目服务力提供底层支撑。

今年 7 月，D10 望江与洲际酒店集团正式签署成都丽晶酒店管理合同，意味着项目具备接轨国际酒店标准的持续运维能力。从资产研究角度看，高端住宅价值一半在建造，一半在长期运营。D10 望江构建的 "D+R" 服务体系（D10 × Regent），以住宅服务与酒店服务双核协同，形成 "1+1>2" 的叠加效应，用软性服务长效运维支撑资产长期稳定价值。

结语

当 " 豪宅 " 内涵被重新定义，它已不再是地段与面积的简单叠加，而是资产配置语言与圈层归属载体。" 传世大宅 " 所指向的，是资产穿越周期的能力——不因短期波动而改变价值坐标，而以稀缺性的资源、持续的产品力、纯粹的圈层与长效服务共同支撑。

一如北京中海 · 京華玖序依托城市核心文脉，上海翠湖天地七期占位核心地段与高净值圈层，深圳湾拥享稀缺岸线资源，D10 望江亦以锦江一线资源条件、主城核心少有的超高层景观视野、124 席所汇聚的纯粹圈层，以及 "D+R" 服务体系的能力，让难以复制的资源、独特产品、纯粹圈层与长效服务同时成立。

真正具有传世属性的大宅，价值最终需要在资源、产品、圈层与服务的长期兑现中接受检验。D10 望江，正以这样的价值结构作答成都高端住宅市场的下一程。

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