"8.28 新政 " 实行，标志着我国房地产发展正式进入新模式时期。房地产行业过去是以资产负债表扩张为驱动的资本型增长，正转向以运营服务能力为驱动的运营型增长，房企务必实施战略转型顺势而为。龙头房企实施 " 轻重并举 " 的发展战略，将发展轻资产业务上升为公司战略，结合自身优势做精、做强不动产经营业务。典型民营房企全面轻资产化，从 " 开发商 " 转向 " 服务商 "。

"8.28 新政 " 对房地产开发、融资、销售等基础制度进行一次整体重构，新政实施，将对房企开发业务的销售、营收、利润、现金流等带来较大压力。另外，我国房地产发展也进入存量时代，城市更新、存量盘活、风险项目纾困成为重要领域，大量项目不缺资金、缺的是成熟的操盘、建设、运营能力，为具备开发经验的房企打开了第三方运营管理市场空间。在新发展模式下，运营服务业务将是房企发力的重点方向。

龙头房企转型策略：轻重并举，扬长避短

近几年，龙头房企转型 " 轻重并举 " 的发展策略，将发展轻资产业务上升为公司战略。保利发展将不动产投资开发、不动产经营、不动产综合服务列入公司三大主业，并上升为公司战略。中海地产强化住宅开发与经营性业务双轮驱动。华润置地确立 " 开发销售类业务、经营不动产收租类业务、轻资产管理收费类业务 " 为集团三大核心业务群。招商蛇口围绕 " 开发业务、资产运营、物业服务 " 三类业务，由开发为主向开发与经营并重转变，由重资产为主向轻重资产结合转变。

结合自身优势做精、做强不动产经营业务。如华润置地强化租赁业务、轻资产管理业务，在公共建筑代建领域如学校、医院、会展场馆等具有较强竞争力，招商蛇口强化产业园区运营。2025 年，华润置地非开发业务收入占比较高超过 15%，非开发业务的利润占比超过了 50%，" 十五五 " 期末，经营性不动产收租业务营收目标稳定在 300 亿元左右，营收占比接近 15%。

表：龙头房企发展转型策略

资料来源：根据公开信息综合整理

由 " 重 " 向 " 轻 " 转型过程中，资产证券化是必经之路。一是发行园区、消费等基础设施 REIT。2023 年 10 月 20 日，证监会发布政策，正式将 " 百货商场、购物中心、农贸市场等消费基础设施 " 写入基础设施范围，为消费基础设施 REIT 的推出搭建了制度框架。2024 年 3 月，首批两单消费基础设施 REIT ——华夏金茂商业 REIT 和嘉实物美消费 REIT 在上海证券交易所成功上市。消费基础设施 REIT 的底层资产类型多元化，主要包括购物中心、奥特莱斯、社区商业、农贸市场等。二是发行商业不动产 REIT。2025 年 12 月 31 日‌，证监会发布文件标志着商业不动产 REIT 试点‌正式启动‌。2026 年 6 月，汇添富上海地产商业不动产 REIT、中金唯品会商业不动产 REIT、中信建投首农商业不动产 REIT、国泰海通砂之船商业不动产 REIT 等首批 4 只商业不动产 REIT 上市。

表：近几年典型房企发行的 REIT

从龙头房企实践来看，华润置地跑通 REIT 全链条资本闭环，形成多层次 REIT 矩阵。2022 年华润有巢 REIT（首单市场化保障性租赁住房公募 REIT）、2024 年华夏华润消费 REIT（首批发行的消费基础设施 REIT）、2025 年首支 Pre-REITs 商业地产私募基金；2026 年 7 月成都万象城机构间 REIT 挂牌，资产对价约 105 亿元，为全国规模最大产权类机构间 REIT。至此成为国内首家完整跑通不动产 " 投、融、产、建、管、退 " 闭环的房企，建成从 Pre-REITs、机构间 REIT 到公募 REIT 的不同层级的矩阵，并以商业、保租房、" 商业 + 酒店 " 复合资产包持续扩募，华润置地大资管模式初步形成。

龙头房企商业模式变革呈现明显 " 轻重并举 " 特征，重资产持有型（住宅开发 / 商业综合体 / 产业园 / 租赁住房）提供稳定现金流与底层资产，轻资产运营型（物管 / 商管 / 代建）输出能力并反哺重资产价值提升，依托多年积累的产品力、操盘力、招商运力向外输出，赚取管理费、运营费。轻资产业务（商业运营、物业服务、代建、资管）已从对冲风险的 " 副业 " 升级为穿越周期、重塑估值的核心利润来源。其共同特点是：以独立平台市场化运作、以管理能力输出获取服务收益、以 REITs 等资本工具打通投融建管退闭环，并以 " 重中带轻、轻重互哺 " 实现资产与能力的价值循环。

出险民企转型策略：全面轻资产化，转型为服务商

融创确立 " 资产管理 + 资产运营 " 双轮驱动转型发展战略。融创中国收购而今管理，将其作为轻资产代建平台收归上市公司体内，加快发展转型，从传统 " 投资开发一体化 " 模式，转型升级为 " 资产管理 + 项目建设运营管理 " 双轨架构。双板块架构：①资管板块聚焦房地产领域资金整合及投资机会挖掘，对接险资、地方国资、产业资本，做不动产类基金，赚取管理费与投资分成；②建管板块（以而今管理为载体）为资管项目及市场化第三方项目提供建设、运营、销售等服务，对外承接政府平台、国企及第三方业主的代建、建管订单，赚取服务费。其核心优势是，优质的存量资产底盘、头部 AMC（中信金资、长城资产）深度合作基础、高端市场号召力。面临挑战：代建、建管赛道竞争激烈，净利率不高。

金科股份重整后向 " 科技驱动型不动产综合运营商 " 转型。金科股份完成 A 股最大规模司法重整后（化债 1470 亿元），确立由传统开发商向科技驱动型不动产综合运营商的战略定位，告别高杠杆开发模式。核心业务布局 " 四大板块 "：投资管理、开发服务、运营管理、特殊资产，实施战略转型。聚焦一线及强二线城市，发展存量资产改造运营和轻资产代建业务，打造 " 投融改建管退 " 全周期大资管模式。

表：典型民营房企发展转型策略

民营房企业务转型有以下共同特征：一是，由重向轻，主动收缩高杠杆重资产开发，转向输出管理、品牌、产品能力赚取服务费 / 管理费。二是，降负债与信用重构，多以债务重组为起点的 " 重生 "，转向低负债、轻资产、高效率运营。三是，代建赛道成为主流切入点，依托多年开发、操盘经验平移变现，承接城投 / 国企 / 第三方订单。四是，资管化与资本工具运用，探索基金、REITs 等平台，打通 " 投融建管退 " 闭环，向 " 主动管理资产 " 升级。

另外，也存在差异化：一是，" 地产能力 + 基金化 " 路线，侧重把困境项目盘活、资管 + 建管闭环输出，赚取管理费。二是，" 持有资产 + 证券化 " 路线，依托存量重资产（商业项目）为核心，以商业运营提质 +REITs 盘活为路径，实现轻资产输出与资产价值循环。

典型民营房企的轻资产转型，本质是从 " 开发商 " 向 " 服务商 "" 资产管理者 " 的角色再定义。其共同底层逻辑是：以多年积累的开发运营能力为 " 无形资本 "，在不再依赖大规模自有资金拿地的前提下，通过输出管理、运营、品牌能力获取稳定服务收益，并以资管化、证券化工具实现存量资产的价值盘活与循环。策略上呈现 " 代建 + 商管 + 资管 /REITs" 多线并进、轻重结合、协同发展的架构，差异在于各自切入的核心能力和资产底盘不同。这一转型方向符合行业由增量扩张转向存量提质、由同质化竞争转向多元化分层的整体趋势。

结语：我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。"8.28 新政 " 对房地产开发、融资、销售等基础制度进行整体重构，房企发展过去是资产负债表扩张为驱动的资本型增长，正转向以运营服务能力为驱动的运营型增长。龙头房企转型 " 轻重并举 " 的发展策略，将发展轻资产业务上升为公司战略。典型民营房企全面轻资产化，从 " 开发商 " 转向 " 服务商 "。房企转型发展正顺势而为，发展轻资产的运营服务业务是大势所趋。

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