这几天，我和艾莎妈妈集中爆踩了广州 30+ 个学位盘。

不踩不知道，一踩吓一跳，现在学位盘市场，有些东西还蛮反常识的。

比如，最近不是正值学位季嘛，越秀、天河北等区域看房成交热度一路飙涨：

图源贝壳

贝壳显示，越秀、天润路、林和、龙口西等地 10 月成交量环比涨幅在 32.8% 到 85.7% 不等。

有些量涨带动价涨，如龙口西板块，成交均价就比前一个月上涨了 12.6%。

市场火了，个盘理应都分到一杯羹吧。

但你敢信，就这节点，天河北一部分学位盘愣是荡不开一丝涟漪。

0 成交就算了，有盘带看量直接是闪亮亮的大鸭蛋。

图源贝壳

想卖房的业主，看到这种市场行情，真的不会颅内爆炸吗？

冰冻三尺非一日之寒。

我粗暴摸查了一下这些小区过往的成交情况发现，妈诶，占据这么靓的地段 + 名校资源，还有好几年 0 成交的（数据来源贝壳公开成交记录）。

按照贝壳数据，天河北起码有近 20 个学位盘今年显示没有成交。

空窗期最长的，当属对口华阳小学的河源大厦，最新成交记录还是 2021 年 7 月留下的，单价 4.9 万 / 平。

五年冷静期，业主们不是没有努力过，目前平台挂牌均价已更新为 3.5 万 / 平，最低的一套挂牌单价才 2.4 万 / 平。

为何这些房子这么难卖？

一个一线中介朋友道出了真相——

" 推都推不动！之前不少客户看完就跑，后面除非房源价格超级笋，否则这些盘正常就不推荐了。"

为何 " 推不动 "？几个原因。

其一，这里头 95% 以上都是 "00 前 " 出厂的老破小。

老破小意味着，在看到房子、研究户型之前，房屋质量（楼龄老旧）、出行（有无电梯）、社区环境（物管是否缺失）、邻居圈层（鸡娃中产多还是外来租客多）等种种问题都先面临买家的审视。

每一关，都可能得到一张否定票。

作为中介，肯定希望一份耕耘一份收获，难有成果，为啥要投入精力带看？

其二，单体楼小区不受市场认可。

很长的一段时间，天河北单体楼遍地开花。

楼下有商业，出门即主干道，不远处即地铁口，非常方便。

但以现在的眼光看，这样的产品设计属实不太人道，遛娃没去处、老人没休闲锻炼的地方，往外看全是房、车、路。

哎，咱就是牛马也要一片青青草地啊。

所以，如绿庭苑、华翰大厦、河源大厦等全盘只有 1 栋、2 栋、装不了多少绿意的小区，自然得常年上 " 冷门榜 "。

其三，楼龄较新的原装电梯房，户型采光尴尬。

预算有限的年轻买家，想着说避开老房子，起码买套新点的原装电梯房吧。

但天河北很多小区，次新组团原装电梯房的房价，就是比不上加装电梯的老组团。

比如，紫荆小区，原装电梯房单价 3 字头，加装了电梯的老组团却能卖到 4 字头。

比如，珠江西苑，市场高光年代，2000 年建的原装电梯房单价 6.9 万 / 平，而 1994 年的加装电梯房却能卖到 7.3 万 / 平。

原因很简单，老组团楼梯房密度低，每层户数少，采光好，加装了电梯，除了楼龄老，居住上几乎没短板；

而原装电梯房呢，密度高，不仅总高高，每层 8 户起步，户型切得很碎，采光受影响，也容易出现奇葩户型。

这个现象，不止出现在天河北，越秀二手盘也很常见。

比如对口铁一小学的金羊花苑，今年小区唯二成交的两套，都是加装电梯的老房子，原装电梯房颗粒无收。

在实际谈价中，小区食物链底端是楼梯房，但只要加装了电梯，房价可与原装电梯并驾齐驱，甚至卖得更贵，更容易成交。

可想买次新房的买家，这时犯难了。

图房子新，户型采光差；图户型采光好，楼龄又实在老，怎么下得了手？

如果想买学位房，又不想在这些流通差的项目上花时间，可以嘉个蚝油艾莎妈妈（woshiaisha12580）避坑，当面先聊一聊。买房前解决教育疑问，买房时解决房源价格，买房后解决教育规划，一站式全程服务。

在老城区淘学位房，门道很多，不是光避开楼龄老的房子就行。

楼龄老的也有卖得好的，比如穗园小区，今年平台能成交近 20 套，学位旺季来的时候，近 30 天看房量能达到 290 人次，大涨 43.5%，平均一套挂牌房源可以分到 10 个带看量。

图源贝壳

你看，在天河北单体楼遍地，穗园小区中间居然有这么大的广场，看房的人不会被立马戳中？

淘二手很多人不懂，容易买错。

如果你想在天河、越秀买房，但纠结鸡娃性比价的朋友，可以嘉个蚝油艾莎妈妈（woshiaisha12580）当面先聊一聊。

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