现代快报讯（记者 马文煜）今年三月，位于南京市江宁区的富力十号小区业主向现代快报记者反映了这样一件事，富力十号小区在三年前交付时，因为房屋出现诸多精装修质量问题，并且业主怀疑房屋实际精装修标准与开发商承诺的宣传存在较大差距。后小区业主将小区开发商，南京富力地产告上法庭，要求开发商对业主的损失进行赔偿。但时至今日，这场历时三年的官司依旧没有结束，这是为什么呢？

事件回顾

高价精装修房交付，业主一看全傻眼了

2014 年 11 月，由富力地产在南京开发的花园洋房项目富力十号小区正式交付。根据当时富力地产所公示的商品房预售方案，该小区为成品房，精装修报价标准为 4500 元 /㎡。然而在交付期间，业主却发现房屋存在很多质量问题。

墙面发霉

" 地砖、墙砖大面积空鼓，高低落差严重，石材地砖存在明显裂纹，卧室吊顶渗水，墙面色差严重，卧室落地窗、洗脸池、马桶的造型与样板间完全不一致，最多的一户人家在验房时甚至发现了上百处问题 "，富力十号业主薛先生告诉记者。

门框变形

由于涉及质量问题的房屋很多，截止到 2014 年 12 月中旬，富力十号此批交付的 366 套房屋中，只有 10 户业主正常收房。之后，富力十号业主也与开发商历经了多次交涉，要求对存在质量问题的房屋进行整改并赔偿。

建筑垃圾残留

然而当时富力地产方面则回应称，按照合同规定，房屋交付的条件是取得竣工验收备案，这也是交付的唯一标准，业主反映的装修质量问题并不在合同约定之列，所以房子是符合交付标准的。

电线外露、家具损坏

一纸诉状

40余户业主就精装修差价状告开发商

2014 年 12 月，方先生等 40 余户富力十号业主，一纸诉状，将小区开发商南京富力地产告上了法庭，要求开发商除了要赔偿房屋整改导致延期交付的损失，还必须要按照当时宣传传样板间对交付房屋进行整改。此外很重要的一条，就是业主认为开发商所宣传的 4500 元 /㎡的精装修标准，在实际交付中并没有达到，故业主要求对其中存在的差价部分，进行补偿。

" 在诉讼前期，我们找了多家装饰装修公司对小区多套房子的装修价格进行评估，之后得出的结论是，我们的装修市场价格大约在 1800~2000 元 /㎡之间，这与开发商宣传的 4500 元 /㎡的标准，差了近一倍多。"

据记者查阅，富力地产于 2013 年 9 月前后在向南京市建委申请的富力十号预售方案中，明确注明了该商品房为装修房，且装修标准为 4500 元 /㎡。但后经业主对房屋内所用建材、家用电器等部件按照市场价格核算，却远远低于这一标准。

" 我的房子是 165㎡的，按照 4500 元 /㎡的装修标准，总装修金额应达到近 75 万元，可你看我的房子的装修，能达到这个标准么？"

小区不少业主将原先开发商的装修砸掉，自费重新装修

一、二审败诉

南京市中院：有合同在先，驳回业主诉讼请求

2015 年 5 月前后，江宁区人民法院对富力十号方先生等 40 余位业主的诉讼请求做出了公开审理。在庭审阶段，开被告方富力地产认为，开发商从未与购房者就房屋装修定价标准进行过邀约，被写进商品房预售方案中的 4500 元 /㎡的装修标准，只是开发商向政府申请预售许可证的内容。且按照购房合同规定，房屋实际交付标准，一切以合同为准。另在补充协议中，已经注明沙盘、样板间等宣传资料，并不能作为交付依据。

最终江宁区法院认为，富力地产预售许可方案中提到的 4500 元 /㎡的装修标准，只是被告用于申领销售许可证，不视为买卖双方要约，且根据双方签订的商品房买卖合同中的补充协议内容，样板间并不能作为开发商的要约或承诺，故认为原告两项诉讼请求无事实、法律依据，故驳回原告诉讼请求。

二审法院判决书

对于这样的判决，方先生等 40 余位业主，立即向南京市中院提起了上诉。

2015 年 12 月，南京市中院对此案做出了二审判决，中院认为，富力十号在商品房预售方案中标明的 4500 元 /㎡装修标准，其作为政府公示文件，应当属于买卖双方的法定要约，但涉及到开发商是否应当赔偿业主装修差价问题时，法院认为，开发商作为出卖方，拥有自主定价权，购房人也拥有选择权，该价格属于双方合同协商认可的结果，并不违反法律规定，故驳回原告上诉请求，维持原判。

二审法院判决书

行业潜规则

开发商毛坯改精装，多半只为加价卖房

" 近几年来由于南京市物价部门对开发商申报的新房价格，有着严厉的限价措施，开发商通过改做精装修房，以此避开物价部门的限价，也是屡见不鲜的事情。例如，一个均价最多 2 万元 /㎡的房子，在加上 5000 元 /㎡精装修部分附加值，房子就能卖到 2.5 万元，但实际交付的房屋装修标准能否达到 5000 元 /㎡，还要打个很大的问号。" 一位南京房地产业内人士告诉记者。

另据记者观察，近年来在南京房地产市场上，改做精装修成品房的项目越来越多，但由精装修交付货不对板、与开发商宣传的装修价格标准存在较大差距所引发的维权，近年来也是屡见不鲜。例如就在 2015 年，江北一楼盘因为开发商承诺的近万元每平米的装修标准与实际交付严重不符，曾引发过业主集体维权。

江苏同大律师事务所律师陶然分析认为，在富力十号的案件中，如果开发商以合同或销许的形式与业主就精装修价格和装修项目标准已达成协议，且开发商的装修已达到约定项目标准，很难说装修不达标。如果业主认为已达成协议的标准价格与市场价相差过大，也可主张显失公平，但此类诉求在国内过往司法实践案例中，成功率较低，除非实际鉴定结果与开发商申报的价格差异极大，否则很难得到法院的支持。

再审开庭

业主向法庭申请对房屋装修实际价值做鉴定

今年年初，南京市中院受理了方先生等富力十号业主对此案的再审请求，并于今年 2 月正式开庭。据方先生代理律师表示，目前他们正在向南京市中院申请对富力十号小区实际房屋装修价值做鉴定，如果能够达成，并且结果公正客观，相信对于之后的再审判决是非常有利的。

南京市房产局商品房管理科一名工作人员表示，南京自 2014 年 3 月起所执行的 " 宁七条 " 新政中，就明确规定，为了规范开发企业成品住宅的申报指导，将实行对精装修价格价格评估制度。

" 正是为了防止开发商在申报精装修房中‘水份’，自新政执行后，南京所有在新建精装修商品住房申报价格的同时，申报装修价格及装修标准，将由专业机构进行第三方装修价格评估，在销售时与房价一并在销售现场明码标价对外公示。这正是对购房者的一种保护 "

截至发稿前，目前进入再审程序的富力十号业主代理律师告诉记者，南京市中院目前依旧在对此案进行审理，尚未作出判决。现代快报记者也将继续关注此案的最新进展。

业主罗列的实际交付与当初样板间的差异明细

（编辑 高淼）