近期南京铁心桥某品牌开发商的楼盘，因为小区物业管理问题诸多，引发业主不满，纷纷要求更换物业。很多业主说得一句话就是，" 隔壁定坊兴苑拆迁安置房小区都要比我们好，房价早晚被赶上！"

据了解，业主所说的定坊兴苑小区，就位于南京铁心桥保障房片区内，小区体量约有 1000 多套，大部分住户均来自于当地拆迁安置居民，目前整体入住率大约在 7 成左右。小区管理单位是江苏万园物业，也是当地街道在保障房片区内引入的首个社会化物业公司。

这家名叫定坊兴苑的安置房小区，经过近两个小时的走访，一圈下来能够明显感受到，虽然这是一个普通的保障房小区，在容积率、绿化率、房子的整体设计美观度上，也不如现在很多商品房小区。但在小区环境管理与物业服务上却是亮点颇多，非常值得一看。

1、门禁识别——外卖人员 " 进人不进车 "

进小区刷卡，几乎成为了现在南京新建商品房小区的标配，但在保障房小区的普及度却并不高，定坊兴苑不仅拥有小区门禁系统，对于外卖、快递人员车辆及共享单车准入都做了严格的规定，一律不得进入小区。

走访中恰好遇到一位前来送外卖的工作人员，将车停好后到门岗处登记完毕后，主动步行进入了小区。

2、微信开门——智慧社区的普及

小区除了大门有门禁，单元门的门禁系统更是高大上——微信开启门禁系统，这样的智能设备一般都集中在高档的商品房小区内。

物业人员表示，这个微信开门是他们与第三方智能设备厂家合作开发的，目前已经在小区普及，除了微信开门，他们还有小区自己的微信公众号，业主认证、报修、缴费都可以通过手机完成。

" 我们一开始会以为，这些互联网化、智能化的东西在小区里推广会很困难，但是经过一段时间的普及后，大家的参与度都在逐步提高。现在绝大部分业主都养成了进出门刷卡的习惯，虽然比以前麻烦了，但小区安全感提升了，受益的还是我们大家。"

3、"0 违建 " ——防盗窗都必须统一尺寸

安置房、老小区一大通病就是违建多，私搭乱建屡禁不止，但在定坊兴苑内却没有看到一处违建，就连种菜种花搭棚子的都没有。经物业人员指引看去，小区就连所有的防盗窗的尺寸都是统一规定的，以确保外立面的统一。

而对比来定坊兴苑路上看到的很多其他小区，光凭这一点相信物业真是下了不少功夫。

4、广告外置——第三方商家设备与小区一墙之隔

在小区外围看到了数个快递柜和自动贩卖机等商业设施，为何放在这里？小区物业人员介绍，这也是为了保证小区进出人员与设备的管理。

" 这里除了安置房住户，年轻的租房者也不少，所以快递会很多，快递一多各种包装垃圾也会多，将快递柜放在小区外围的物业管理区域，与小区大门仅一墙之隔。一来减少了非小区住户的管理，更能保证小区的卫生环境，也不会影响到业主的使用。"

5、人性化管理——楼顶设立晾晒区

在小区楼幢顶部看到了物业专门设置的牵引绳，平日里业主可以在这里进行晾晒。这在普通商品房小区里是没有的。

这个被设立在地下停车场大大的标识牌，在地下车库有很多，也是小区物业后期加上去的。

" 因为我们小区老年人很多，一到下雨的时候，他们喜欢聚集下车库里散步，但是地下车库路线比较复杂，时不时会迷路，所以我们特意做了一个很大的导视牌，并标清楚了几幢几单元，方便业主们找到回家的路。"

而这个正在施工的下坡道，也是物业后期的杰作。施工人员说，" 因为小区骑电动车的业主非常多，他们在通过小区门禁时走的是人行道，但从人行道到主干道的缓冲道却很少，很不方便，也不安全。为了解决这个问题，他们才特意增设了这些缓冲带。 "

而这小区物业管理中心台阶上的这个绿色草皮，也是物业加上去的，因为物业中心会提供测量血压等服务，老人经常会过来，担心老人摔倒，工作人员特意在楼梯上铺了一层软硬适中的地垫。

6、道路交通——半人车分流已经普及

刚进小区时没有在主干道上看到一辆车，非常的清爽。初始以为小区是人车分流的，后来才知道，该小区在建设时并无这样的设计。之所以很少看到车，是物业在交付后的提出的一项管理举措 " 半人车分流 "，即业主的私家车只可以停放在特定区域，主干道及行人活动较为频繁的区域是严禁停车的。

7、精细管理—— " 租 "" 空 "" 住 " 一目了然

保障房小区居住的人员通常都较为复杂，租房群体也占到了一部分，定坊兴苑小区物业为了解决这个问题，用不同颜色的标记将小区所有住户的情况，包括 " 未收房、装修中、已入住、已出租 " 的牌子，就贴在管理中心的大门口，遇到问题一目了然。

保障房小区的过户、买卖相对来说都比较麻烦，为此物业还为所有小区业主建立了单独的资料室，涵盖了每一个业主房屋信息的档案，在业主遇到维修、房屋买卖、办理产权证等问题时，都可以让业主非常方便的查询到所需资料。

8、安全至上——配合街道协同管理

走访中还看到了很有意思的一幕，无论是小区门口值岗的保安还是坐在办公室的物业人员，每个人都带着一个写有 " 志愿者 " 的袖章，这是为什么呢？

万园物业工作人员介绍，由于定坊兴苑所在的片区内安置房很密集，平时人流量也大，加上临近年底，他们在街道的统一部署下，所有物业员工在出勤时都带了这么一个醒目的标识，如果有居民遇到问题，可以第一时间向他们物业工作人员寻求帮助。

物业经理：是很辛苦，但收获的支持越来越多

定坊兴苑物业经理表示，安置房小区的管理难度的确要比一般商品房要大，" 记得我们刚接管这里的时候，经常要跟都在向业主解释，为什么这里不能晒被子，为什么这里不能种青菜，为什么进出门必须要刷卡，为什么电动车不能进楼道 ··· 刚开始大家很不理解我们的工作，但时间长了，小区管理质量提升了，我们的工作也得到了越来越多业主的理解。"

" 我们还将定坊兴苑服务中心列为本年度党员示范岗的创建实施地，虽然小区还没有业主委员会，所有大事我们都会找党员业主代表进行讨论。"

" 现在定坊兴苑的名气在当地已经不输很多高档的商品房小区，在中介，铁心桥同类型同面积的房子，我们都要比别人高出 200 多块钱每个月的租金 "，小区物业经理介绍。

" 我在这里也待了一年多了，最大的感觉就是，无论什么小区，想要把物业服务做好，一定要结合这个小区的实际情况制定管理规程，只要服务与管理是业主切实想要的，到最后一定会得到业主的支持与认可。"