近日，领展房地产投资信托基金（以下简称 " 领展 "）宣布，以 66 亿元收购深圳福田新怡景商业中心物业（以下简称 " 中心物业 "）（即深圳中心城）。

这是近三年来，深圳首次出现整体出售的购物中心交易。据悉，收购消息最早于 2018 年年底传出，如今得到实证。对此，领展完成了 " 北上广深 " 内地四个一线城市的布局。

中心物业 66 亿元转让领展

2 月 20 日，领展发布公告表示，落实成交后，领展将透过持有股权成为目标公司的唯一拥有人，其等同该物业 ( 即新怡景商业中心，位于深圳市福田中心区福华路 ) 的唯一拥有人。

公告披露，按经调整资产净值调整后的代价为 66 亿元 ( 即议定物业价值 ) 。在估值当日，根据独立物业估值师的估值报告，该物业的物业估值为 66 亿元。

根据订约方协定的估计经调整资产净值，即负 14.85 亿元，买方须支付的初步价格为 51.1 亿元。估计经调整资产净值计入或将成交后继续以现有境内贷款（未偿还贷款金额于本公告日期据卖方提供约为 14.68 亿元，且与落实成交前任何时候不得超过 15 亿元）及其他调整。

领展完成内地四个一线城市布局

资料显示，中心物业由深圳怡景集团开发持有，于 2007 年开业的深圳中心城位于深圳市福田区福华路，为一栋 5 层高的购物广场，零售面积为 83899.72 平方米，拥有 741 个泊车位，提供购物、休闲、观光、餐饮、娱乐及文化体验。

深圳中心城开业至今十余年已运营成熟，拥有稳定的收入和现金流。根据估值报告，截至 2018 年 12 月 31 日，深圳中心城已订立 204 份租约，出租率 100%。2018 年 12 月数据显示，中心物业每月总收入为 2380 万元。

对于这次收购，领展显然做足了功课。据了解，领展将向一名独立私人投资者全面收购新怡景商业中心的 100% 权益，以作长线投资。

领展方面介绍，这是领展集团在深圳的首个收购项目，也是其于内地一线城市的第五个物业。本次收购之后，领展于一线城市将拥有约 500 万平方呎体量的零售及办公室楼面，内地资产占领展总资产值的比例也将升至 13.1%。

业界人士：看好深圳零售物业市场前景

对于此次交易，戴德梁行华南区资本市场部主管陈俊儒告诉记者：" 这个罕有的机会错过就没了。该项目还存在着巨大的运营及租金的提升空间，而这正是领展最大的优势。于领展而言，深圳一直是其多年来战略布局的重点，本次交易不仅让领展顺利进入深圳，而且还位于福田中心区最核心的位置，此交易可谓相当具有战略眼光。"

美联物业方面表示，据收购公司领展房产基金披露，收购中心城是因为深圳是一个蓬勃发展的城市，同时，中心城拥有良好的位置和连通性，具备长远增长潜力，这意味着深圳资产的价值正逐渐被外界资本所认可。

消息公布后，也有不少声音质疑 66 亿元收购价格是否偏高。对此，高力国际华南区董事总经理冯文光坦言：" 收购城市如此核心地段的商业物业，对主打商业领域的领展而言是个不可多得的项目和最佳时机。计算回报率会发现该价格并不偏高。整个中心城地段佳且仍有升值空间。商业升值后预计其租金 3 至 5 年内会再次提高。"

而谈及深圳零售物业市场现状和前景，冯文光分析认为：" 衡量商业物业是否成功，一是人流，再是人均消费。深圳的人流和商业配套偏年轻，导致人均消费存在同质化，差异性不大。虽说如此，我个人仍较看好深圳零售物业市场前景。有的行业仍需实体店主导。好的地段和人流自然带动租金上升，从而带动出租率上升。"

深圳晚报记者 徐娅 责编 徐再杰