长租公寓行业行至深水区，地产与金融的结合更加紧密，融资闸口已开，首当其冲便是 REITs（房地产投资信托基金）。作为政策风向助推的产物， REITs 被视为盘活存量资产的法宝，市场也普遍认为它代表着中国房地产金融的重要发展方向。公募 REITs 落地前，长租公寓行业该如何利用资产证券化实现 " 由重转轻 "？地产业格局又会依此发生哪些改变？随着国内首单合作型长租公寓储架 REITs 问世，这些问题的答案显得愈加清晰。

长租公寓第三年，REITs 或成盈利突破口

2017 年是我国长租公寓行业的发展元年，中央提出 " 鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，向住房租赁企业提供金融支持 "、" 支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品 " 和 " 稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点 " 以及 " 支持金融机构创新针对住房租赁项目的金融产品和服务，鼓励住房租赁企业和金融机构运用利率衍生工具对冲利率风险 " 等政策，为发展这个初生行业、真正落实 " 房住不炒 " 铺垫了金融道路。

长租公寓虽处在经济风口，但长期以来未见盈利端倪。参照美国的经验，房地产行业到了发展后期，主要资金来源将转向公众募资，实现房地产资产证券化，扩大股权融资规模，降低杠杆比例；商业模式将以金融化和轻资产运营的房地产信托投资基金和房地产私募基金为主；营业收入将主要来源于物业管理收入、租金收入以及资产增值收益，行业的回报周期延长至 10-20 年。最典型的融资模式就是公募 REITs。

作为国际上成熟的房地产投融资模式，公募 REITs 将不动产资产或权益（基础设施、租赁住房、商业物业等）转化为流动性较强的公开上市交易的标准化金融产品，有效链接、整合产业，能有效促进房地产行业从 " 重资产 " 向 " 轻资产 " 运营转型，平滑房地产周期，推动沉淀于房地产行业的权益资本与银行资金逐步退出，改变宏观经济与金融体系过于依赖房地产的局面。

由此，市场普遍认为，资产证券化作为政策引导的大方向，未来将大幅改善长租公寓的现金流与回报率。REITs 作为一种有效的融资工具，能够帮助企业盘活存量，加快资金流转，改善公司资本结构。

但由于国内推行公募 REITs 的条件尚未成熟，类 REITs 产品成为一批长租公寓参与者的关注焦点和践行方向。日前，国内首单合作型长租公寓储架 REITs ——平安汇通 - 平安不动产朗诗租赁住房系列资产专项计划也正式发行。

产品储架规模达 50 亿元

该专项计划为 REITs 产品，储架规模 50 亿元，由平安不动产有限公司（下称 " 平安不动产 "）联合深圳平安大华汇通财富管理有限公司（下称 " 平安汇通 "）共同实施，平安不动产担任原始权益人及增信安排人，平安汇通担任专项计划管理人，朗诗集团担任增信协调人。

专项计划的首期产品以上海市浦东新区外高桥板块的长租公寓项目 " 朗诗寓森兰店 " 为底层资产，发行规模为 10.68 亿元，期限 18 年，其中优先级证券占比 89%，获得 AAA 最高信用评级，票面利率为 4.6%。产品通过结构化分层、差额补足承诺、流动性支持、抵押 / 质押等方式进行增信，以满足投资者对于安全性的要求。

作为这一专项计划的底层资产，也是平安不动产投资的首个长租公寓项目，朗诗寓森兰店紧邻上海 6 号线洲海路地铁站，向北覆盖产业发达的自贸区客群，向南可辐射至世纪大道及陆家嘴商圈。项目总建筑面积达 4.35 万平方米，房间共计 752 间，产品类型为白领公寓和精品公寓。

长租公寓资产证券化的创新样本

值得注意的是，平安不动产作为长租公寓领域的 " 全链条生态资源整合者 "，此次发行的是国内首单 " 合作型长租公寓储架 REITs"。所谓 " 合作型 "，主要包括三层涵义：在底层资产层面，REITs 发行前，平安不动产作为财务投资人，与合作伙伴共同持有底层资产；在私募基金层面，平安不动产与合作伙伴分期担任私募基金管理人；在专项计划层面，平安不动产与合作伙伴按股比持有劣后级份额。

至此，平安不动产依托平安集团综合金融优势及自身专业管理优势，通过财务投资、委托改造及运营管理、引入低成本资金成本、主导资产专项计划等动作，完成投前、投中及投后各个阶段不同形式的资源整合，对 " 全链条生态资源整合 " 做出了最好诠释，也为长租公寓行业提供了资源整合和资产证券化的创新样本。

作为平安集团旗下专业的不动产资产管理及投资平台，平安不动产的资产管理规模已超 3000 亿。2017 年，平安不动产积极响应、践行政策号召，先行布局长租公寓业务，并提出 " 重资产＋中资产＋轻资产 " 的发展模式。 仅 2018 年一年，平安不动产已先后在上海、广州、北京、南京等城市成功投资了多个长租公寓重资产项目，总房间数近 7000 余间，重资产端的投入领先全国。未来十年，平安不动产计划发展 200 万间、总面积约 8000 万平米的长租公寓，总资产管理规模将达到 2000 亿元。

长租公寓行业行至深水区，在公募 REITs 于国内落地前，资产证券化融资能力的差异将重塑地产业的竞争格局。可以预见，长租公寓类 REITs 极有可能成为推进公募 REITs 落地的抓手。从这一角度来看，平安不动产这类地产金融机构做出的资产证券化尝试，为存量公寓的盘活提供了参考样本，也为行业带来极大的推动作用。

随着越来越多长租公寓参与方加入践行金融支持住房长效机制、落实十九大 " 房住不炒 " 政策的队伍中，中国地产行业的资产证券化将在创新中走向成熟，向着公募 REITs 的目标不断迈进。