对于 2019 年内房股行情展望，此前市场大体认为：一线地产股搭台，二线地产股唱戏。

从克而瑞最新发布的 6 月份销售数据来看，房企集中度、门槛等数据虽然普遍有所提升，但在行业集中度的增速上，TOP30 房企表现明显低于去年同期，而 TOP3 房企权益金额集中度达 10.5%，同比提升 0.8 个百分点。由此可见，资源高度集中于龙头房企，规模房企继续保持稳健高质量发展。

站在目前时间点上，行业调整期下，对于龙头碧桂园而言，穿越周期的能力显得尤为重要，投资者不妨以这个角度重新审视拥有完善城市布局的碧桂园 ( 02007 ) 。

从上半年的销售表现来看，经历一季度的 " 小阳春 " 之后，房地产市场热度在 5 月以来有所回落，如碧桂园 5 月单月销售金额同比减少 5% 以内 ,6 月份的销售额同比增长 5%，对比主要以一二线为主的万科 ( 02202 ) 、保利、新城 ( 01030 ) 、华润置地 ( 01109 ) 等销售额 6 月份同比增速均出现 20-50% 的降幅，碧桂园属于一个中规中矩的销售表现。

大湾区、长三角都有 " 余粮 "

2019 年碧桂园提出了 " 提升全周期综合竞争力 " 的发展目标与战略规划，即在销售业绩稳健增长的基础上，进一步提升安全、质量、效益等指标。

所谓 " 提升全周期综合能力 "，对于碧桂园而言，最大的优势是 " 大湾区、长三角 " 的丰厚土储。

时值中国房地产行业正在加剧转型、加速重构，各路开发商纷纷抢占粤港澳大湾区战略高地，用一句 " 得大湾区者得天下 " 并不为过。

在众多房企中，碧桂园无疑成为最大受益者：截至 2018 年年底，公司在粤港澳大湾区的土地储备超过 5000 万方，远远超过其他企业。拥有大湾区的土储货值 5713.4 亿元人民币 ( 单位下同 ) ，占到了 30 家房企总量的 10%。

凭借着大湾区充足及优质的土储，2018 年碧桂园国内权益合约销售前十城市中，就包括粤港澳城市惠州、佛山、东莞及广州，其中惠州更是位居各城市销售魁首，2018 年权益合约销售达 210 亿元，占到了总权益销售占比的 4%，市场占有率排名第一。

除了在大湾区占据规模优势之外，碧桂园在长三角区域也有广泛布局。据克而瑞统计，碧桂园在长三角区域的货值属于第一梯队 , 超过 5000 亿｡

过去十年，长三角为兵家必争之地，从闽系房企搬总部、抢登上海滩，再到今年 " 两会 " 期间，" 长三角一体化 " 被提升到国家战略高度，在长三角地区拥有大量优质土储的碧桂园，未来也将在该区域占得先机。

不管在任何时代，优质的土储是房企必备的 " 粮草 "，碧桂园丰富的土储不仅仅在广阔的三四线城市，对于高投入产出比的都市圈和区域，碧桂园也是厚积薄发，这都将持续为其业绩增长提供动力。

稳增长与降负债

相较于 2018 年 6660 亿元的货值，2019 年碧桂园货值高达 7800 亿元，从克而瑞公布的第三方数据来看，碧桂园上半年以 3700 亿的操盘金额以及 2797.9 亿的权益销售金额，双双位居行业第一。

此外，碧桂园今年业绩确定性很高，2018 年底 6630 亿的已售未结，意味着 2019 年 90% 的销售收入已被锁定。中金预计碧桂园 2019、2020 年收入分别同比增长 24%、21%，盈利有望同比增长 20%、15%。

值得一提的是，近来碧桂园加大对一二线市场的投资，提高了未来销售的可见度。

另外，碧桂园放慢规模增速后 , 净负债率持续下降 ,2018 年净负债率为 49.6%，财务结构更加稳健，如截止到 2018 年底 , 净借贷比率为 49.6%, 借贷成本 6.1%, 可动用现金 2425 亿 , 现金短贷比 1.92 倍｡

综上，凭借稳健增长销售以及持续降低净负债率，碧桂园的安全边际逐渐提升，后续的增长潜力足以支撑股价持续上涨。

穆迪也指出，碧桂园目前的 Ba1 评级反映出其强劲的销售 , 主要源于其穿越周期的执行力､广阔的地理覆盖和国内最大开发商的地位｡

规模之上，ROE 更具弹性

回过头来看，凭借广阔的地理覆盖，销售强劲的同时，碧桂园盈利能力能否跟上呢 ?

众所周知，巴菲特选择的公司，都是 ROE 超过 20% 的公司，如果只能用一种指标作为投资的依据，巴菲特会毫不犹豫的选择 ROE。

据智通财经 APP 统计，如果按照巴菲特的选股逻辑，在目前港股市场上，能符合巴菲特选股标准的股票的确凤毛麟角，但都有不俗的回报率。

如 2011 年至 2018 年，在 2372 家港股上市公司中，仅有 11 家上市公司 ROE 连续超过 20%，分别为腾讯控股、中海重工、瑞声科技、恒安国际等。

据智通财经 APP 统计，这 11 家港股上市公司，在 2011 年至 2018 年间，股价平均涨幅高达 291%，而同期的恒生指数仅有 12.20% 的涨幅。

值得注意的是，碧桂园自 2011-2018 年期间，仅有 2015、2016 年 ROE 低于 20%，但是自 2017 年开始，其 ROE 已连续两年站上 30% 水平。

汇丰预计碧桂园 2020 股本回报率为 27.4%，显著高于行业平均值 17.4%。更有市场乐观人士预期其 2019 年预期净资产收益率将持续超过 30%。

由此可见，碧桂园良好的净资产收益率得到了很好的保证，汇丰银行认为，即使假设碧桂园 2019 年合约销售额同比下降 10%，相应得减少 2020 年的销售收入，股本回报率也只会下降 2.2 个百分点。

从目前大环境来看，资金面、多地政策边际收紧，但总体政策宽松程度好于去年 ; 此外，鉴于去年三季度销售数据有所放缓，今年三季度将受益于去年低基数效应，房企总体增速或将有所提升，龙头、二线房企有望持续保持强势。

按照价值投资者们关注的市盈率来看，地产板块处于估值洼地。目前地产股股价对应 2019 年的净利润，TOP10 房企均未超过 10 倍市盈率，这意味着业绩持续增长、财务稳健、回报率高的碧桂园具备较大的估值修复空间，回调即买入机会。