现代快报讯（通讯员 赵延丽 艾家静 记者 何洁）" 购买双学区房，增值教育坐享其成。""20 年黄金教育链 ""12 年全龄名校。" 为了让孩子赢在起跑线上，许多家长不惜重金购买名校学区房，那些让人眼热心动的广告语，更加倍刺激着购房者的神经，成为楼盘广告策划 " 必杀技 "。然而，真实的情况可能与广告相差甚远。现代快报记者了解到，近日，苏州市虎丘区人民法院就对这样一起商品房销售合同纠纷案依法判决，房地产公司赔偿购房者 1 万元。

看中 " 双学区 " 购房事与愿违

小丁与小陈均为外地来苏工作人员，重视教育的小夫妻一直将优质学区视为在苏州购房的最优先目标。" 初来乍到，我们听信了开发商所谓‘双学区房’宣传，一下就动了心。" 据小丁夫妇陈述，从他们第一次看房到签订合同以及最后交房的过程中，开发商一直声称 " 双学区 " 是其最大卖点，" 业主可在第一辖区的实验中学和第二辖区的外国语中学（均为化名）作双向选择。"

" 实验中学可是响当当的名校，再说房子属于第一辖区，孩子的小学也可以在该辖区就读。" 正是朝着这样的教育规划目标出发，2013 年 10 月，他们与开发商签订《商品房买卖合同》，购买了一套建筑面积 130 平方米，总价 120 万元的房子。

不过，在这份合同中，双方未将开发商关于学区的宣传及允诺内容载入，而且，该合同还在补充协议中约定：买受人已充分了解该房屋的规划内容，买受人同意按照本房屋的现有状态及小区规划接受并签署本合同，售楼沙盘、样板房等所体现之房屋设计及小区规划仅作广告宣传，不作为合同的具体组成部分。

合同签订后，丁某夫妇按约支付了购房款，并于 2015 年 2 月办妥房屋产权登记。自此，他们便静候学校配套佳音。然而，结果令人大跌眼镜：2015 年 4 月到 6 月期间，公安、教育等部门均明确答复：该楼盘项目区划属于第二辖区，小学和初中施教区学校分别为二辖区小学校和外国语中学。

丁某夫妇这才搞明白，他们所购买的房产根本不在实验中学的学区范围内。" 女儿不仅读不到实验中学，连第一辖区的小学也没法念。" 夫妇俩认为，开发商交付的房屋无法达到宣传中的双学区房，按照公认的市场行情，重点中学学区房的价值高于非重点中学学区的房屋，于是诉至法院要求判令开发商赔偿房屋差价 2 万元。

开发商构成违约

经查明，在该楼盘当时的路面广告中，确实频繁出现 " 双学区 " 字样。在关于该楼盘的宣传视频中，置业顾问就周边配套介绍称 " 楼盘中学为双学区，业主可以双向选择 "。2014 年 2 月至 5 月间，在开发商微信公众号推送的文章中，也多次使用 " 双学区 "、" 双学区保障 "、" 选房容易择校难 "、" 双学区，实验中学 " 等字样。

法院认为，本案中，原告购房者与被告开发商签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示。根据被告销售广告及宣传资料，普通购房人可自然得出，涉案房屋属于实验中学施教区范围、其子女可在该校就读的结论，进而对其作出是否购买涉案房屋，及对涉案房屋价格的确定产生重要影响，所以应当视为要约。即使在双方未将被告关于学区的宣传及允诺内容载入《商品房买卖合同》，但该内容也应作为合同的组成部分，双方均应受其约束。现根据相关文件，涉案房屋不属于实验中学学区范围，被告违反了合同约定，构成违约，应承担违约责任。

另一方面，本案的承办法官也指出，不动产属于家庭的大额财产，其首要功能是居住。为选择学区而选购住房的购房人不同于普通购房者，有理由相信其对当地的学区政策有更为深入的了解，相对普通购房者更应尽审慎的注意义务。

" 结合本案来看，首先，在苏州大市范围内，从未出现过某一小区属于不同学校学区、业主可自由选择就学的情况，对于被告所做的双学区宣传，购房者应有起码的鉴别与判断；其次，即使原告对此缺乏起码的判断，其也应了解某小区是否属于某学校施教区范围并非由开发商决定，而是由政府教育部门决定，本着对自己负责的态度，原告也应向相关政府部门核实后再做决定；第三、教育行政部门只有在小区楼盘完成交房、不动产办理登记后才会正式公布该小区的施教区划分，房屋销售过程中的学区广告具有巨大的不确定性。" 因此，承办法官表示，学区选择并非本案房屋买卖合同的合同目的，原告由于疏忽、轻率而作出购买涉案房屋的决定，自身也存在过错。

至于双方在合同附件中写明的补充条款，法院认为，上述约定作为出卖方提供的格式条款，形式上未采取足以引起购房者注意的方式对原告进行提示和说明，内容上排除了买方主要的权利、免除了自身义务，因而为无效约定。

鉴于原告主张的房屋差价损失没有证据证明。但是，被告的不当宣传构成违约，引起了本案纠纷的产生，最终法院综合考虑双方的过错程度及合同的履行情况，判定被告赔偿原告损失 1 万元。

法官提醒：购房者应尽到 " 审慎注意义务 "

法官特别提醒，以购买 " 学区房 " 为主要目的买房人，一定要提前向所在学校及教育部门核实好相关入学政策，因为不同地方的学区划分政策或每年有微调。另外，就近入学指的是 " 相对就近 " 概念，而非绝对位置的远近，不是指某个学生的家庭住址距离某间学校最近就能就近入学；也不是指某一所小学距离某一所中学近，就能就近入学。如果学校已建好，应先去学校咨询了解是否与开发商承诺一致，如未建好可让开发商出示学校的招生协议，并可将这些名校分校入学作为购房合同条款写入合同。由于现在新房供应较多的区域，许多学校仅在规划中，什么时候建成、什么时候招生、是否对口划片都没有落到实处，所以家长们选房时要特别留心。

（编辑 刘魏）