2020 年 1 月，一场突如其来的疫情，致使大多数返乡过节的普通民众无法按时返程；餐饮，酒店、旅游等原本在春节期间可以迎来客流高峰的行业都不得不停业。而由此引起的 " 场地费 " 问题也牵动着大多数人的心。现阶段企业逐渐复工，商铺逐渐营业，能不能减免停业、延迟复工期间的租金、减免的标准是多少、减免的方式是什么？这些问题都引发大家的关注。

根据无锡市财政局印发的《关于应对疫情影响减免中小企业租赁市级行政事业单位房产租金的通知》，租赁市级行政事业单位房产（含场地）用于生产经营，受疫情影响经营遇到困难的中小企业（含个体工商户）均可申请租金减免，减免标准为疫情防控期间（从 2020 年 1 月起算）2 个月房产租金。减免方式为出租房产的市级行政事业单位结合租金缴纳和租赁期限的实际情况，可通过租金免收、租金抵扣、租期顺延和租金退回等方式实施减免。可见上述房租减免措施主要针对企事业单位，而随着无锡经济的发展，市场主体日趋多样化和复杂化，除了企事业单位，房屋租赁市场存在大量以个人或者个体工商户名义承租房屋，用以居住或者经营的租客。那么，在因疫情影响导致上述减免房产租金通知出台的大环境下，居住性用房承租人和经营性用房承租人可否要求减免租金呢？我们围绕这个问题做出如下探讨。

1、除去上述通知中明确提及的减免对象，其他类型的承租人是否有权要求减免租金？

承租人是否有权要求减免租金因疫情对合同履行程度的影响大小而决定。全国人大常委会法制工作委员会已经明确，本次新冠肺炎疫情是突发公共卫生事件。为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施。对于因为疫情不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据《合同法》第一百一十七条，因不可抗力不能履行合同，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。

对于普通民众承租用于日常居住的房屋，因为本次疫情大规模爆发主要发生在春节期间，情况较为特殊，因承租人返乡或者其他节日安排，承租房屋往往出现春节性空置，对比以往春节期间的情况，房屋租赁人对承租房屋实际使用并未有实质性影响。即使后续由于政府的疫情防控措施，致使大部分承租人不能及时返回租住地而导致房屋处于空置状态，但大多数都是短期出行限制，并不会造成长时间无法继续使用房屋的损失。由此可见，疫情虽对租赁合同的履行具有一定影响，但不会对租赁双方造成重大损害，因此作为用于日常居住的承租人，如果主张减免租金的，就需要举证证明自己在上述期间内的实际损失，承担较为严格的举证责任，最妥善的办法还是和房东协商减免的具体金额。

当然，如果是作为武汉等疫情严重地区的人员，由于封城措施未解除，感染新冠肺炎等原因，导致短期内无法将所租赁房屋用于餐饮、娱乐活动、酒店等商业用途的承租人，在此次疫情期间，要支付租金的同时还承受着无法营业的损失，虽然疫情没有导致租赁合同不能继续履行，但继续履行合同对承租人显失公平，承租人可以此主张适用情势变更原则要求减免租金。

2、减免的金额是否有具体标准？减免方式有哪些？

根据《合同法》216 条，出租人应在租赁期间内保证租赁物符合约定用途。但就无锡而言，由于疫情影响，有些小区实行封闭管理，会要求出租人进行登记，如果出租人拒绝配合导致承租人无法使用租赁房屋，那么承租人可以据此主张免除疫情期间的租金。对于承租人租赁房屋用于生产经营的，受疫情影响收益显著降低、亏损甚至是停业，承租人可以主张减免相应时间内的租金。

减免方式可以参照政府文件中地租金免收、租金抵扣、租期顺延和租金退回等方式实施。

3、承租人能否要求解除合同？

《合同法司法解释（二）》第二十六条规定：当继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人有权提出解除合同。受本次疫情影响，企业复工推迟到了 2 月 10 日左右，除去原本的春节假期，另有十余天的房屋空置，所以对于用于日常居住的房屋的承租人来说，双方继续履行租赁合同不存在对于任意一方明显不公平的情况或是租赁目的不能实现的问题，所以承租人无权要求出租人解除合同。但如果承租人由于无法回锡、感染新冠肺炎等原因，导致房屋处于长期空置状态，租赁合同双方都可以协商变更或解除合同，如果协商不成，可以诉请法院处理。

而租赁房屋用于生产经营用途的承租人，现阶段店铺虽然在逐渐恢复营业，但由于疫情影响，普通民众的娱乐活动并未完全恢复，餐馆不能堂食，收入与往年同期相比，处于持续亏损状态，承租人可以和出租人对于变更或解除合同进行协商，但有些出租人出于对自身收益的影响，并不会同意减免租金或解除合同。因此，承租人也可以诉请法院处理。

文稿 金怡 胡保义

( 编辑 窦钰 )