当城市更新和产业地产以特殊的拿地优势吸引着各家房企入场逐鹿的时候，TOD 模式正在以萌芽的姿态快速生长，在帮助企业获取土地储备的同时，蓄力销售阶段的高额回馈。

作为国内 " 轨交 + 物业 " 模式的典型代表，近期，越秀地产再次获得在广州两块优质 TOD 地块的期权。若完成收购，TOD 五大项目占其截至 2019 年底土地储备总量约 17.56%。

而从克而瑞发布 5 月份销售排行榜来看，得益于去年收购的 TOD 项目上市，越秀地产的 1-5 月权益销售排行跃升至 32 位，其中品秀∙星樾被称为 " 网红楼盘 "，创下了 5 天 5 亿的销售成绩。

获得两项 TOD地块的期权，深化布局 " 轨交+ 物业 "

根据越秀地产公告显示，6 月 3 日，通过与广州越秀集团订立两份越秀地产期权契约，获得收购两项新地铁房地产项目公司各自 51% 股权（连同按比例未偿还股东贷款及累计利息）的权利。

这是越秀地产继 2019 年成功收购 TOD 模式三大 " 巨无霸 " 项目以来的再一次重大举措。从战略层面来看，落实收购新地铁房地产项目 51% 权益的权利，是越秀地产与广州地铁建立战略合作关系、实现 " 轨交 + 物业 " 业务战略的重要一环。

事实上，随着 2019 年 5 月，成功引入广州地铁战略成为第二大股东，越秀地产的 " 轨交 + 物业 " 战略便不断驶入了快车道。

公告显示，广州地铁（透过其两间全资附属公司，各为新项目公司）已成功获取以下两幅优质地块。

其中，" 水西项目 " 位于广州市黄埔区科学城内，广州地铁 7 号线二期水西北站上盖，同时毗邻广州地铁 21 号线水西站和广惠高速公路萝岗出入口，总建筑面积为 338,789 平方米。

第二个项目 " 镇龙项目 "，位于镇龙镇与广州市黄埔区新龙镇和增城区中新镇的交界处，位置邻近广州地铁 21 号线镇龙站，镇龙项目总建筑面积为 706,685 平方米。

对于越秀地产而言，在越秀地产收购两个地铁项目 51% 权益事项完成时，其五个地铁项目的总建筑面积将增加至约 419 万平方米，占本集团现有土地储备总量约 17.56%，占大湾区土地储备约 33.96%。

董事会表示，越秀地产期权契约可让公司拥有更大灵活度管理现金流量，继而提升在现时宏观经济环境下维持增长及稳健的最佳平衡的能力。同时，公告还显示，越秀地产有意于 2020 年第四季行使两份期权并完成 51% 收购事项。若越秀地产按契约行使期权，水西项目和镇龙项目应付的总代价预计分别为人民币 23.3 亿元和人民币 33.1 亿元。

TOD项目销售火爆，5 月业绩排位大幅提升

回顾今年 3 月的年度业绩发布会，董事长林昭远曾评价 " 轨交 + 物业 " 模式：" 应该会成为越秀地产发展的一个重要模式。"

事实上，TOD 项目对越秀地产而言，并不仅意味着多元化的增储手段，也预示着相关项目在销售阶段的市场价值。

目前，越秀地产 " 品秀 " 系列已有三个位于广州车辆段上盖的项目：品秀 · 星图、品秀 · 星樾及品秀 · 星瀚。

今年 " 五一 " 期间，虽然受疫情影响市场相对冷淡，但公司总销售额依然达到 30 亿元，同比上升 30%。其中，三个项目交出了亮眼成绩单，直接带动了公司权益销售的整体提升。

据房天下数据研究院数据显示，5 月首周，广州市增城区最受欢迎的楼盘正是位于地铁 13 号线官湖车辆段的品秀 · 星图，其搜索占比为 14%，独占今年 " 五一 " 期间该区域楼盘关注度 TOP1。

而从成交量来看，据广州乐居监控阳光家缘数据显示，品秀 · 星图在整个 5 月内共成交 135 套，网签面积达到 1.42 万平方米，位列全市当月成交量第十位。

有中介机构人士透露，" 品秀 " 系列三个楼盘均表现不俗，5 月份越秀地产 TOD 项目共签约 18 亿。其中，位于黄埔区的品秀∙星樾，不仅在月首创下了 5 天 5 亿的销售成绩，在最后一周也冲上广州全市楼盘关注度 TOP10 的第九名。

得益于 TOD 项目的热销，越秀地产整体销售业绩明显提升。

6 月 3 日，越秀地产正式公布截止 2020 年 5 月 31 日的未经审计销售统计资料。2020 年 5 月，越秀地产越秀地产实现合同销售额 112.38 亿元，同比增长 47%，实现合同销售面积约为 42.35 万平方米，同比上升约 22%。截止前 5 个月，越秀地产累计合同销售金额约人民币 258.37 亿元，累计合同销售面积约 100.50 万平方米。

根据克尔瑞 2020 年 1-5 月中国房地产企业销售榜显示，越秀地产 1-5 月权益销售提升 39 位至 32 名。

引领广州 TOD模式，抢滩布局大湾区轨交物业

随着中国正在走向大规模的轨道交通时代，TOD 模式无疑成为当下城市综合体的发展方向。

从土地市场来看，自 3 月份以来，土地市场率先回暖，招拍挂市场几乎每个月都会诞生区域级 " 地王 " 项目，其中不乏单宗百亿元级地块。而在粤港澳大湾区内，以广州和深圳等龙头城市为代表的土地拍卖市场亦极为火热。

土地市场热络的背后，是房企对粤港澳大湾区的大力押注。

但对越秀地产而言，TOD 模式无疑为增储提供了更多的可能。如今，越秀地产凭借 " 轨交 + 物业 "、国企合作、城市更新、产业勾地等多元土储 " 组合拳 "，为后续发展获取了众多优质弹药。

越秀地产董事长林昭远曾表示，公司的目标是每年获取 1-2 个轨交项目，每年贡献新增土储约 100 万平方米，未来还计划将 TOD 业务延伸至广州之外，迈向全国化布局，特别是轨道交通发达的一二线城市、国家重点规划发展的城市群。

在越秀地产的 TOD 道路上，广州地铁的战略合作贡献了很多想象空间。

据广州地铁总规划师欧阳长城透露，广州地铁的运营不限于广州范围，未来将会覆盖整个大湾区，推动城市功能和产业功能的集聚。

去年，广州地铁已经筹备运营三条城际线路，助力大湾区一体化发展；到 2020 年将会新开 165 公里，到 2023 年广州将会形成 823 公里城轨超大线网，其中涉及到的 33 个车辆段项目，都将成为越秀地产的扩储机会。

随着粤港澳大湾区的深度融合，以及我国城市轨道交通建设进入高速发展阶段，越秀地产显然希望能在其中抢占先机，争取更大的竞争优势，将 TOD 打造成其持续发展的核心竞争力。