2020 年 7 月 27 日上午，一场由房地产行业大咖、资深行业规划专家坐镇的高峰论坛在创城丁山河畔营销中心举行。

活动汇集了中国城市规划设计研究院深圳分院副院长、教授级高级城市规划师王泽坚，以及中原地产中国大陆区总裁赖国强，世联行集团副总经理李荣，共同探讨新政背景下，如何抢抓东部的发展机遇。

楼市下半场，手握房票应该怎么选？

到场的专家大咖对购房者最为关心的话题做了回答，干货满满。

Q1：7.15 新政出台后对市场有什么样的影响？我们应该如看待？

赖国强：要理性看待市场和房价上涨的速度，下半年是找到理想房子的好时机。

深圳这个政策来得非常及时、正确。7 月 25 日凌晨，深圳的邻居东莞也出了新的政策。今年疫情对楼市有一些影响，但影响时间比较短，例如深圳的房价、成交依然非常猛。

如果不出台新规，按照现在这种增幅，可能下半年我们遇到的压力会更大，政策会更严。

深圳现在上升的速度，因为政策，增速会放慢一点。如果你有房，那么现在要卖楼困难了，如果要准备买豪宅，也会犹豫。对于考虑纯投资或者购置豪宅的购房者来说，现在不是最好的时机。

这段时间入手刚需以及一些小户型的替换产品最为合适。

按照疫情后楼市的走势，很多深圳的客户大概率是买不到房子的。买不到房子结果就是供求关系失衡。对现在深圳的市场，一定要理性去看待，价格会升，但是不会升得很快。

找理想的房子越来越重要。以前是没有足够的时间、没有足够的选择，不是你选择房子，是房子选择你。而在下半年会有更多的机会，我认为政策的影响是房价上升的速度放慢，但是房价不会向下。

对于一个在深圳要置业的客户来说，应该理性看待这个市场，要理性看待房价上涨的速度。

Q2：新政之后市场出现了很多新的变化，普通购房者在挑选楼盘时，应该注意哪些问题？

李荣：7 · 15 新政是对东部的利好，需要重新审视普宅的价值。居住环境、升值潜力、教育及交通配套非常重要。

1. 从全国的视野来看，疫情对房地产的影响并没有那么大，包括百强房企的销售额很快跟去年拉平，未来中央还是会坚持房住不炒这个大方向。

2. 经过疫情之后，更多的人注重自己的居住感受。

大部分人都需要一个更加健康、绿色、低密度的环境，希望周边是青山绿水，空气清新，更注重户内空间的实用性和使用率、以及更好的生活品质。通过这次疫情我们发现楼下有配套商业也是一件非常重要的事情。

7 · 15 新政，对深圳的东部楼市是一个利好，因为深圳中心区和西部已经过热，这个时候降降温，大家真正静下心来思考什么地方才是真正最宜居的？什么才是普通住宅的基本要求？

此时就会关注升值潜力、价格洼地。深圳东部刚好处在这个范围之内，要买就买一个长期看好，现在的价格和价值被低估的地方。从深圳的东进政策，以及低碳城的规划来看，未来东部有可能是后来者居上，它的升值潜力非常大。

最后要看教育和交通配套；教育方面拥有一个高质量的小学、中学，也成为一个重要的选择标准。交通出行方面，从楼盘到中心城区的距离和通勤的时间、效率都至关重要。

Q3: 今年扩权等话题讨论得非常热烈，深圳都市圈已经明确，如何看待龙岗的价值，未来处于一个什么地位？

王泽坚：深圳都市圈的发展是一种客观规律，龙岗是 3+2 的重要支点。

我更支持的是都市圈这个概念。扩区是一种行政区划的政策，是一种政策概念。但是都市圈是一个市场概念，它是经济区划。从我个人角度，我认为深圳都市圈是自然而然就形成的，它不受扩区影响，它的发展是一种客观规律。

都市圈是一种在大都市区里面特大城市和大城市、超大城市为核心的一小时的生活圈的城镇化形态。

前面 30 年工业化驱动城市化，所有的城市都在增长，但未来的新型城市化阶段不是这样，它有两个显著特点：

1. 几个大的城市群继续人口增长，但其他城市不见得都在增长，甚至会有萎缩。

2. 都市圈的核心城区和周边城区的增长不是同一个趋势和方向，它的外围地区增长会更加强劲。例如，首尔都市圈的人口占到韩国人口的 50%，首尔都市圈的人口增长也是 1.4 倍，但是外围的城市人口增长了 14 倍。这是它的客观规律。

深圳都市圈也一定会复制这样的规律，所以它的外围的人口增长会非常大。而且以深圳目前的人口在深圳都市圈的占比来看，是明显高于首尔和东京，相信未来深圳周边的人口增长会超过首尔和东京都市圈。

3+2 通勤圈，深莞惠一小时通勤圈。从福田、罗湖、前海、宝中开始，1 小时通勤圈是 30 — 50 公里范围，龙岗、大运、光明、西部中心，加上外围的环深片区。而未来城际轨道将成为引领通勤圈的基础。

龙岗是深圳 3+2 都市圈的中间支点，是一个东进门户。龙岗有大学城，还有很多先进产业，阿波罗、宝龙等等。产业引进，已经从传统的三来一补的加工走向了高新技术企业发展，现在已经进入智能制造，所以它的未来产业的导入、人口的吸引都是非常有前景的。

Q4: 未来深惠城际以及地铁 3 号东延线也将开通，将给坪地带来什么样的影响？未来坪地在深圳的地位又有什么样的变化？

王泽坚：天时地利加持，国际低碳城产业规划先进，未来发展潜力大

坪地有很多优势，距离城市中心不远，最大的优势是这里的环境很好，在一个新的城市化范围里面，越靠近生态圈，生态环境越好，越有竞争力。

传统客家文化在坪地这个地方是保留得很好的。客家先民在这里，留下了很多的文化遗产，例如乾隆年间的萧氏故居，还有道光年间，以及 200 年左右的客家围屋。在这边生活的人，有一种特殊的文化氛围。

现在环深都市圈的发展，有三个大的节点，从西往东分别是：国际会展城和东莞滨海新区、凤岗片区、坪地 - 清溪 - 坪山 - 惠阳，再加光明科学城和松山湖。只有在这样的区位才有发展潜力，未来大量的人口会到这些区域。以前通过高速公路过来这边要一个小时，但是在轨道通了之后，这个状况会明显改变。

政策也赋予这里有很好的发展前景，例如气候友好城市的引领区、低碳生活方式先行区、低碳产业集聚区、国际低碳交流示范区，以及新型城镇化的试点，这些光环不亚于科学城计划。

这里引进了很多现金产业，包括航空航天、生命健康、低碳经济产业，在整个龙岗甚至深圳都是领先的，这些产业将会吸引更多尖端的人才过来。有产业、人才，这个地区的发展未来一定是向好的。

▲国际低碳城效果图

这里的生态条件、区位条件很好，规划的理念先进，例如三面环山，把丁山河围绕在里面，他们做了很多基于这样好的生态条件的规划。还有两岛、风廊等的措施，让这个地方更宜居。

还有基于轨道交通来了之后 TOD 的布局，关于教育、生活配套等等幸福宜居方面的公共配套设施。总之，是天时地利，又有好的规划加持，未来一定有很好的前景。

本次，创城丁山河畔项目的双开亮相，也给不少购房者带来了惊喜。

活动现场，主办方创城集团董事长表示，创城集团一直秉承 " 匠心筑城、创新开拓 " 的经营理念，经过十来年的努力，先后在天津、烟台、深圳参与开发或开发了面积达百余万平米的项目。

涵盖了各种类型的物业，包括高端的商住综合体、高新产业园区、商业不动产等多个领域。目前创城集团深耕在珠三角地区，有充足的土地储备，有强劲的后续动能。

惊喜一：双核交会，1 小时深港生活圈

从地理位置上看，创城丁山河畔处于龙岗中心城与国际低碳城双核交会处，双享龙岗中心城和国际低碳城的区域利好。

交通方面，途经深惠城轨（规划中）和地铁 21 号线坪地站（规划中），开通后将无缝对接深圳南山；项目临近地铁 3 号东延线白石塘站 （建设中），目前该工程调整项目已经正式获批，未来将直通深圳福田中心区。

也可通过项目附近的坪山高铁站，直通香港，享受 1 小时深港生活圈。

▲项目交通图

惊喜二：便捷生活，教育、商业一站式配套

为方便业主生活，项目自身配建了约 3.7 万㎡商业空间，附近有约 4.2 万㎡的宜城 PARK，形成双 MALL 互动布局，在项目附近还规划有今日中心商业、龙园印象城等商业圈，可轻松享受繁华的都市生活。

▲项目效果图

最为关注的教育方面，项目配建有 12 班制幼儿园（建设中），一路之隔有已经开学的 18 班制市一级坪地中心小学、36 班制省一级坪地中学（学区以教育局公布为准），孩子上学非常方便。

惊喜三：滨水而居、打造高品质生态居所

自然生态是选择居所的重要参考，其中滨水而居成为人们竞相追逐的时尚。对于深圳来说，滨水的居所更是成为众多豪宅抢滩的区域。因此对于普通住宅来说，拥有滨水的景观就相当稀少。

难得的是，创城丁山河畔项目邻近丁山河景观带。经过治理的丁山河，已经成为低碳城内一条靓丽的风景线，沿线形成了一条绿色生态走廊。为最大程度的让业主享受滨水景观，项目采用了围合式布局及 "Y" 式扭转楼体设计，楼栋的采光面大大增加，更加通透。

▲项目效果图

此外，项目的容积率约为 3.36，绿化率达 40%，除了享受丁山河的秀美风光，项目周边还分布着龙岗湿地公园、清林径森林公园、松子坑森林公园、坪地绿环等超 1800 万㎡城市公园，将生态宜居的优势做到了极致。

据悉，项目将推售约 67~118㎡灵动户型，项目的营销中心和样板间已经正式开放。

深圳晚报记者 赵玮