现代快报讯（通讯员 张凌云 艾家静 记者 何洁）一起房产交易过程中，出于买方特殊要求，双方明文约定，"（卖方）承诺从购房日至今，未发生命案，未设灵堂 ……" 可不料，此后卖方利用交房前的空置期，将该房屋出租，租客的朋友在屋内自杀。新购买的房屋成为 " 凶宅 "，购房者知道后要求退房并索赔违约金。现代快报记者了解到，近日，苏州市虎丘区人民法院调解了这起房屋买卖合同纠纷案。

事件：签合同后房屋被出租，发生命案

" 原告因为工作原因，会接触命案现场，所以在购买房屋时也有特殊考虑。" 承办法官介绍，2019 年 7 月底，原、被告签订了一份《房屋买卖合同》，约定总价 392 万元，双方还签署了一份《补充协议》，其中特别约定，出卖方保证从购房之日起该房屋未发生过命案，未设灵堂，如有上述情况或故意隐瞒上述情况视为违约，违约金为总价 10%。合同签订时，被告签署声明书及成交信息确认书，承诺房屋处于腾空状态。

合同签订后，考虑到买房人需要办理贷款时间较长，卖方就将该房屋出租给他人，租金 1500 元，租期半年。不料，2019 年 10 月的一天，一名租客的朋友挂在门把手上吊亡，法医认定是自杀。

" 他擅自将房屋出租，导致该房屋内发生命案。" 原告购房者得知后起诉要求解除合同，被告返还定金 20 万元并支付违约金 39.2 万元。

焦点：卖方是否违约

承办人表示，本案的争议焦点为被告将涉案房屋在合同签订后出租导致发生命案，是否属于原告可以解除合同并追究被告违约责任的事由。

庭审中，被告辩称，其在补充协议中明确承诺从被告购房至今未发生命案，所承诺的期间仅针对被告取得房屋至签署房屋买卖合同之时，而且其之后出租房屋是经过原告同意的，涉案房屋在房屋买卖合同签订后发生的命案，因此不构成违约。

最终，本案经调解结案，但承办法官指出，本案中被告将涉案房屋在买卖合同签订后出租，之后发生命案，构成对合同义务的违反。

法院：解除买卖合同卖方赔 5 万

承办法官介绍，买卖双方将命案禁忌条款写入书面的房屋买卖合同在实践中并不常见。而本案中，之所以购房者要求卖方将该条款手写载入合同意味着：对购房者而言，房屋是否关联命案是关系其房屋买卖合同目的实现的重大事项；而对卖方而言，其愿意将条款写入合同意味着应知晓购房者的禁忌事项并愿意接受该事项的约束。

原、被告之间禁忌条款的约定符合公序良俗，并未违反公平原则。

虽然卖方手写的承诺内容为 " 从购房日至今，未发生命案 "，但根据房屋的现实情况，卖方在声明书及成交信息确认书中均声明和确认房屋腾空这一事实。

卖方将房屋出卖后利用交付前的空置期进行出租，其行为不仅违反了房屋腾空的声明，并不诚信，而且卖方应当预见到出租期间可能会产生各种意想不到的风险，结果租赁期发生命案，其具有明显的过失。

纵观全部合同条款，禁忌义务的约束期间至房屋交付前更加符合双方签订合同的整体目的、真实目的。

其次，在房屋过户之前，被告作为房屋的所有权人，享有对房屋进行占有、使用、收益、处分的绝对权利，而原告作为购房人，仅是依据合同与被告发生债权债务关系，对房屋并无处置权，换言之，对于被告是否对外租赁房屋，原告并无实质意义上的决定权，至于其是否同意，更是无从谈起。

由此，承办法官认为，本案中，被告的行为构成违约，原告有权解除房屋买卖合同并要求被告承担违约责任。

关于违约责任，考虑到涉案房屋的市场行情因素，原告主张总价 10% 的违约金过高，综合考量原告的实际损失、合同的履行情况、被告的过错程度等因素，酌情调整违约金为 5 万元。