现代快报讯（记者 邓雯婷 张瑾）生活中房东和租客之间各种斗智斗勇的 " 闹剧 " 时常发生，若不及时交租金，断水断电的条约经常在签约时就写进合同中，如果租客拖欠租金，房东真的使用断水断电的方式，这样的行为是否正当合法呢？4 月 26 日，现代快报记者从南京江宁经济技术开发区人民法院了解到这样一起案件。

合同约定：逾期未支付租金，房东可以停水停电

现代快报记者了解到，某公司将名下商铺出租给一家美食店使用。在合同中，双方约定，如果美食店逾期未支付租金、水电费等费用超过 7 天的，那么公司有权提前 1 个工作日通知美食店后停止有关能源、设施设备的供应，因此造成的一切后果由美食店自行承担。双方签订合同后，美食店缴纳了租金、物业费及保证金等费用，准备开始做生意。

在履行合同 3 个月后，双方因租金起算时间等问题发生争议。美食店开始停止缴纳下一季度的租金、水电费等费用。在催缴费用无果后，于是该公司根据合同约定，切断了对这家美食店的水电供应。

美食店将公司诉至江宁开发区法院，要求其赔偿因断水断电造成的停业、装修等多项损失，而该公司也就是房东则强调，前提是美食店未按约支付房租、水电费等费用，而他也有权根据合同中约定的，若逾期未支付，则可以断水断电，不应赔偿损失。

法院一审判房东赔偿 1 万元

江宁开发区法院一审审理后认为，虽然该公司与美食店在租赁合同中约定了房东有权在承租方欠缴租金、水电费等费用超过 7 天时停止水电供应。但首先，保持房屋的正常的水电供应是出租方的基本合同义务。其次，双方实际履行案涉租赁合同仅一个季度，而美食店欠付的下一季度租金等费用可以采取，用已缴纳的保证金部分抵销的方式先行扣付。再次，该公司在美食店出现违约行为后，应从有利于合同履行的角度，采取适当合理的措施维护权利，但其直接断水断电，超过了必要合理限度，与美食店所欠租金数额、比例及过错程度不相适应。法院根据某美食店的损失情况，判决某商业管理公司赔偿某美食店直接损失 1 万元。

某美食店不服一审判决的赔偿金额，提起上诉。南京市中级人民法院二审审理后认为，美食店承租案涉商铺主要用于经营餐饮，该公司采取切断水电方式催缴租金超过必要合理限度，应对造成的某美食店经济损失予以赔偿，一审法院根据某美食店受损情况及双方过错，酌定某商业管理公司赔偿损失 1 万元，并无不当，故驳回上诉，维持原判。

法官：出租方权利滥用要承担法律后果

承办法官告诉记者，生活中，房屋出租方为催缴租金采取锁门、断水断电等方式主张权利的情形时有出现，采取这样的方式会让双方本可以解决的问题复杂化，使单一的租金欠付问题变成装修损失等一系列问题，并使双方丧失信任及继续履行合同的基础，造成社会财富的极大浪费。

承办法官表示，在此类案件中，双方的争议焦点往往集中在出租方对于未按约缴纳租金的承租方是否享有断水断电等强制催缴的权利，尤其是在双方在合同中做了明确约定时。本案裁判指出，当合同中约定的断水断电条款合法有效且承租人的行为符合合同约定条件时，仍需进一步判断出租方行使断水断电的权利是否违反诚实信用原则，是否合理必要，如出租方行使断水断电的权利超过正当界限，则构成权利滥用，应承担相应的法律后果。