现代快报讯（记者 邓雯婷）位于南京市建邺区的一套房屋成了学区房后，房价 " 水涨船高 "，市场成交价跳涨至 400 万元左右。此时，租用这套房屋的某公司拿出一纸合同，称 12 年前曾和房主约定，该公司以 147 万的价格回购案涉房屋。房主承认回购协议不假，但某公司并没有按时支付房屋回购款，而是在这套房成了学区房后才来商谈房屋回购的事。一审法院判决，某公司支付 147 万给房主，房主配合过户。房主不服判决提起上诉。南京中院二审，撤销了一审判决。

租房时约定回购，时间到了却没有支付回购款

现代快报记者了解到，2008 年 6 月 30 日，朱某以 105 万元的价格向南京某房地产开发有限公司购得位于建邺区的一处房屋。后来，某开发公司下设的大酒店与朱某就上述房屋签订了一份合同，双方约定：朱某将其购买的上述房屋出租给大酒店使用，租赁期限为 5 年，自 2009 年 1 月 1 日至 2013 年 12 月 31 日，大酒店按照购房总价款 8% 的标准，每半年支付一次租金。朱某承诺在租赁期届满，将该房屋售让给大酒店，售让价格在朱某原购房价款的基础上上浮 40%。

2014 年 1 月，案涉合同履行期间届满后，大酒店并没有回购房屋。双方经协商后约定：延长租赁期限 3 个月，租金上浮一倍。延期租金以及该房屋的售让款 147 万余元，大酒店于 2014 年 3 月 31 日支付给朱某。可是到期后，大酒店还是没有支付房屋回购款，而是继续承租该处房屋，按时向朱某支付租金。2018 年 11 月 17 日，大酒店经工商登记更名为某公司。

成学区房后房价上涨，承租方拿出合同想以低价回购

2020 年 6 月，案涉房屋被划为学区房，市场成交价跳涨至 400 万元左右。这时，某公司突然向朱某先后发出《通知函》和《律师函》，要求朱某商谈房屋回购事宜，将案涉房屋过户至某公司名下。之后，朱某向某公司发出《律师函》，要求返还房屋。

某公司主张仍按合同约定的价格回购案涉房屋。对此，朱某认为，如果以 2008 年合同约定的价格将案涉房屋过户给某公司，显然是不公平的。若某公司要回购案涉房屋，必须按照现在市场价格进行回购。

关于房屋的回购价格，双方的心理预期差了 200 多万，矛盾难以调和。某公司一纸诉状将朱某告上法院。一审法院判令某公司支付朱某房屋售让款 147 万余元，朱某配合某公司将案涉房屋产权变更登记至某公司名下。朱某不服判决，上诉至南京中院。

二审撤销一审判决

南京中院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，履行期限是依约全面履行合同义务的主要内容。该案中，某公司逾期未回购，则回购条款、回购价格等内容应不再当然具有约束力。由于本案交易标的物为房屋，因此受市场价格波动因素、是否成为学区房等影响较大。随着时间推移，对于交易价格也将产生较大影响。双方约定某公司可以在 2014 年 3 月 31 日按照朱某购房款基础上浮动 40% 回购，但延至 2020 年 6 月，特别是案涉房屋成为学区房后，如再根据 2014 年约定价格回购案涉房屋，将影响双方利益平衡。

围绕案涉房屋双方存在两个法律关系，即租赁关系和买卖关系。就租赁关系，某公司使用案涉房屋理应支付相应租赁费用。依照租赁关系相关法律规定，租赁期限届满后租赁关系仍延续的，可以参照原有租金标准进行履行，但并不当然导致房屋买卖关系的相关约定继续发生法律效力。

最终，南京中院撤销一审判决，驳回某公司的诉请。