所谓 TOD 模式，是以交通枢纽为轴心，在步行 10 分钟范围之内，打造一个城市中心，实现集办公、购物、文化、教育、娱乐、居住等为一体。" 说白了，就是围绕生活和工作两个基本半径，将公共交通和城市综合体衔接融合，更加高速高能地实现两者的场景转换。" 在不少业内人士看来，改革开放 40 年多年来，持续攀升的城镇化率虽然促进了经济增长，但也伴生了交通、能源、环境、空间等方方面面的 " 城市病 " 问题，" 从国内外的实践经验来看，无论是要实现城市可持续发展，还是从提高土地利用效率来说，依托公共交通，尤其是轨道交通的 TOD，都是一剂良方。"

事实也确实如此，在新型城镇化的进程中，为了解决 " 城市病 "，轨道交通的发展正加速前行。数据显示，截至 2020 年年底，国内已有 45 个城市在运营轨道交通，运营路线 244 条，运营总里程达到 7969.7 公里，仅当年新增运营线路长度，就达到了 1233.5 公里。

而更不能忽视的，是城市房地产业的发展重点，也正在从单纯的住宅产品供给向多元的城市运营服务转变。

以轨道站点周边开发为契机，以 TOD 开发模式为导向，引导城市房地产业从住宅建设向综合服务转变，正成为城市化提质增效的重要支撑。

虽然自上世纪 90 年代初提出后，TOD 模式已经被纽约、伦敦、东京、哥本哈根等众多国际化大都市印证有效，且展现出对未来城市发展的巨大应用前景，但理想很丰满，现实很骨感：操盘这类项目，对开发企业多业态开发能力、组织能力、持续运营能力等，都有着极高的要求。

" 成本控制、工程进度、财务、运营方面，任何一环节出现问题，都会影响到整个项目。" 在业内人士看来，TOD 因牵涉多方利益且设计方案复杂，对开发者的全局性考量能力和综合性协调能力要求很高，因而目前国内敢于践行 TOD 的企业并不算多。

龙湖显然是其中最具代表性的一个。

▲重庆北城天街

早在 2003 年首个商业项目重庆北城天街建造之初，龙湖集团就投资建设了当时全市首个商圈内出租车枢纽站，对购物和交通场景进行连接，方便了消费者，开始了 TOD 的探索。到 2009 年龙湖开始新一轮战略规划时，更是坚定不移地走上了持有商业的道路，并有意识地将商业项目结合轨道站点选址建设，甚至结合铁路车站做站城一体化的融合。

如今，龙湖更是实现了 TOD 模式与旗下六大主航道业务及创新业务的深度融合、有机共生。

作为 TOD 的积极践行者，截至目前，龙湖持有 TOD 项目 70 余个，以 TOD 为核心的全业态开发面积超 1000 万平方米。其中，不乏重庆龙湖光年这样在国内 TOD 领域具有标杆意义的项目。

▲重庆龙湖光年效果图

作为国内第一个高铁 TOD 站城一体项目，重庆龙湖光年通过上下叠合链接五条轨道交通，凭借 7 层空间融合高铁、轨道、公交、城市广场、购物中心、办公等城市功能，实现 " 站城一体化 "，让 TOD 模式由从前的 " 以交通功能为主 " 进化为 " 以城市功能为主 "，亦让其所在的沙坪坝如今与朝天门齐名，成为重庆城市文化地标。

从 2003 年 TOD 模式的初探，到中国首个高铁 TOD 站城一体项目重庆龙湖光年面世，龙湖的 TOD 探索之路，与中国的 TOD 发展进程同步。

2020 年 4 月，龙湖金地联合体取得东莞火车站 TOD 地块，龙湖金地 · 天曜城随之诞生。

▲龙湖金地 · 天曜城效果图

在轨道交通发展的加速度中，龙湖一次次更新和优化战略 " 操作系统 "，专业的团队、多业态的协同、稳健的财务策略，都成为其在这条赛道上领跑的支撑力量。

2020 年 9 月，中国城市公共交通协会与中国房地产业协会共同组织编制《城市轨道 TOD 综合开发项目通用技术规范》及《城市轨道 TOD 综合开发项目评价标准》正式发布，这是中国首个 TOD 团体标准。

而龙湖，是唯一参与编制的开发企业。

未来生活该是什么模样？

位于广州市番禺区政务服务中心北侧的龙湖 · 金地天峯，规划总建筑面积 45 万㎡，拟打造为集客运、公交首末站、地铁于一体的 TOD 商住综合体，建成后将实现从轨道交通到集中商业、公交客运站、住宅区的无缝衔接。

▲广州龙湖 · 金地天峯效果图

" 我们讲‘空间即服务’战略，其中很重要的一点，就是以城市中人的行动和需求为本，形成场景的聚合，将有内容的空间和有需求的消费动因结合而形成‘超级’连接，从而提高城市运行的效率。" 在龙湖集团相关负责人看来，在未来的城市发展中，连接着高铁、轨道、公交多路网，使城际、城区内畅外连，且集工作、商业、文化、教育、居住等核心资源于一体的 TOD 模式，优势是不言而喻的。

" 做 TOD，我们的想法其实很简单，想和城市一起生长，想服务好老百姓的各种需求，让大家有更多的时间去享受生活的美好。" 该负责人说。

随着有近 20 年 TOD 开发经验的龙湖业务版图逐步拓展，一个又一个 TOD 在海口、广州、东莞等华南核心城市拔地而起，更多期待提高生活品质的人，更多期待解决 " 城市病 "、提高运行效率的城市，都在盼望着龙湖带来的改变。

深圳晚报记者 赵玮