北上广深等一线城市的学位房因附带特殊属性，是房产市场交易的重点领域，动辄每平米数十万元的价格。深圳一位家长为孩子读书上学购买学位房，当时原房主承诺与该房子相对应的小学、中学学位未被占用，直到孩子要入学的时候，他才发现学位早已被占用。几经周折，孩子只能入读私立学校。日前，深圳市南山区人民法院审理了一件涉 " 学位房买卖 " 的合同纠纷案。

学位房学位被占，孩子无法如愿入读学校

2015 年 12 月，原告柳阳（化名）购买被告杜俊、赵辛（化名）位于深圳南山某住宅小区的房产。在买卖合同中，杜俊、赵辛明确承诺 " 卖方承诺该物业小学、中学学位从未被占用 "，该房产于 2016 年 1 月正式过户至原告名下。

然而，2020 年 2 月，柳阳为其子申请某小学学位时，发现学位被涉案房产的学位被前承租人所占用，致其无法申请该校学位，只能将其子送入私立学校就读。

为此，柳阳将原业主告至南山法院，要求杜俊、赵辛支付其子因被告原因导致无法就读公办小学转而就读私立小学 6 年的总学费。同时承担原告因本案所支出的律师费、本案全部诉讼费用。

南山法院审理认定被告违约支付六年学费

近日，深圳南山法院对此作出裁判。两被告确认涉案房产被租客占用且锁定至 2022 年，属于未按照约定履行义务，构成违约，应当承担违约责任。原告要求两被告支付 " 孩子就读私立小学 6 年的总学费 " 的诉求得以支持。

南山法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，原告和两被告签订的《二手房买卖合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应严格按照合同约定履行各自义务。

关于两被告是否构成违约的问题。本案买卖合同中在备注处手写签字明确注明 " 卖方承诺学位未使用 "。虽然未清晰界定什么学位，但通过手写的方式对此特别注明，结合生活经验可知双方必然对学位进行协商，而且学位因素产生的市场价值必然已经体现在交易价格中，双方应知晓交易涉案房产所对应的学位，至于两被告抗辩仍可使用其他公立学位，亦非交易双方交易涉案房产的本意。故南山法院认为，两被告确认涉案房产被租客占用且锁定至 2022 年，属于未按照约定履行义务，构成违约，应当承担违约责任。

关于违约责任的具体承担问题。虽然合同未明确约定违反该条款的违约责任，因原告儿子无法入学导致原告另寻合适学校就学产生了额外费用，该费用应当属于被告违约导致原告产生的实际损失，原告主张的该金额属于合理范围。同时参照买卖合同中卖方违约时违约责任的约定，该金额亦属恰当合理。此外，两被告虽抗辩费用过高，但未提交证据予以反驳，故法院对此不予采纳。综上，南山法院对原告的该项诉请予以支持，至于原告主张的律师费，缺乏合同依据则不予支持。该案判决后，双方当事人并未上诉，均表示服判。该案判决已生效。

办案法官表示，作为市场交易中理性的合同主体，应当具有契约精神。买卖双方在签订房屋买卖合同时理应秉承诚实信用原则，合同中明确承诺的事项应当落实。在未能实现约定时，亦能够预见到其应当按照合同约定承担违约责任。无论买房卖房，都应当看清合同，明确自己的权利义务，守约守信，做法治深圳守法好公民。

深圳晚报记者 伊宵鸿 通讯员 钟雯 黄湘