新快报讯 3 月 15 日，广州市房地产中介协会（下称协会）发布 2021 年存量房交易咨询及纠纷调处工作简报。去年，该会共处理近 800 件咨询案件，超三成咨询政策，另有三成咨询交易过程中纠纷如何解决。与此同时，协会还发布了六大典型案例。

六大典型案例

案例一

中介承诺返 3 万佣金 成交后离职不认账

2020 年 6 月，黄先生在某中介门店经纪人朱某的推荐下，购买了花都区某一新楼盘的房子。签合同前，经纪人朱某向黄先生表示，只要跟他购买该楼盘的物业，待黄先生完成房屋的网签备案后 60 日内，他返佣 3 万给黄先生，于是黄先生与朱某签订《返佣协议》。

随后，黄先生在微信告知朱某表示其已完成房屋的网签备案。朱某一开始以开发商未结佣为由，让黄先生再等等，到 2020 年 10 月直接拉黑黄先生并停机。黄先生来到朱某任职的中介公司，公司表示朱某已在 8 月底收到该成交物业的佣金，并在 9 月初向公司提出离职。对于黄先生与朱某私下约定返佣一事，其司并不知情。黄先生要求公司承担 3 万元，公司不同意承担。于是黄先生向法院起诉经纪人朱某。法院根据黄先生提供的《返佣协议》、《预售备案信息查询》、《微信聊天记录》和当事人陈述予以证明等，认为返佣条件已达成，《返佣协议》的 3 万元属债务，应当偿还，予以支持。

但有着相似情形的陈先生就没这么幸运了，陈先生向协会反映他在某楼盘附近遇到经纪人赖某并加了微信，经赖某介绍在黄埔区某楼盘买了一套商品房，赖某曾向他头口承诺房屋成交后返佣 2 万元给他。现房屋已完成过户，但经纪人赖某失联了，他不确定赖某是哪个中介公司的经纪人，希望通过协会联系到赖某。经核查，赖某未办理房地产中介服务人员信用信息卡，未持有业务水平证书，故无法确定其身份及任职机构，对陈先生的求助无法提供协助。

协会提醒消费者：在选择中介服务时，应要求从业人员出示《广州市房地产中介服务人员信用信息卡》（注：该卡为广州市住房和城乡建设局制），扫码查询其任职机构是否一致，并了解其信用状况。如无法出示信用信息卡，应谨慎选择。若房地产中介机构及从业人员作出任何服务承诺，应以书面为准，确保自身利益不受损。

案例二

中介带看房后 " 跳单 " 自行交易 法院判承担违约金

买家张先生通过某中介公司经纪人陈小姐介绍到谢女士出售的物业看房，当天陈小姐拍了照片作为同一户型的参照图片，为之后的房源推广做准备。陈小姐表示谢女士这套房的户型及价位很抢手，如张先生有意购买可以向谢女士支付诚意金。为了留住锁定房源，张先生签订《购房意向书》，约定 3 天后签订《房屋买卖合同》，并向谢女士支付 1 万元诚意金。3 天后，张先生称因个人原因不愿意购买，让陈小姐通知谢女士不用签订《房屋买卖合同》了，要求中介公司协助退回诚意金 1 万元。

两个月后，陈小姐得知张先生与谢女士在两周前私下办理了房屋交易登记手续。于是中介公司以《购房意向书》为据，主张张先生需向其司支付房屋交易价格 2% 的中介费。张先生认为其最初已告知不购买谢女士的房屋，之后的交易并不是陈小姐促成，拒绝支付。在协商无果的情况下，中介公司向法院起诉，要求张先生支付违约金。

经法院查明，《购房意向书》没有违反法律的相关规定，是张先生和 A 中介公司真实意思表示，是真实有效的。A 中介公司提供的照片，客观反映了张先生通过陈小姐首次获得谢女士房屋出售的信息。根据看房的照片、双方当事人的陈述，以及《购房意向书》约定，张先生应承担相应的违约责任，故法院判决张先生向中介公司支付房屋交易价格 2% 违约金。

协会分析，该案例属于比较常见的 " 跳单 " 的情形，如案例中的中介公司要求支付中介费或者违约金，最重要的依据是：第一、作为购房人，首次获得房源信息是否通过中介公司经纪人介绍，是否有签订看楼纸或带看房的相关记录；第二、房源是否中介公司的独家房源。只要有证据证明确实属于跳单行为，中介公司就能通过《民法典》去进行维权。

案例三

一人名下房改房 配偶也是共有人

梁先生跟太太商量，想把自己在越秀区的房改房出售，考虑置换一套电梯房。一周后，中介公司为梁先生找到了有购买意向的陈先生，最终双方协商房价为 280 万，以一次性方式支付房款，并约定 2 天后签订房屋买卖合同。

在签合同当天，梁先生带上资料独自到中介门店签合同。这时，中介提醒梁先生他太太是否可以到现场签名。梁先生回复说已经和太太商量好了，而且房产证只有他一个人的名字，他一个人签合同就可以了。签订合同后，陈先生按约定支付梁先生 10 万定金，并约定 10 天后到不动产登记中心办理相关手续。

到过户当天，登记部门工作人员告知双方，该房屋属于房改房，需要夫妻双方同时签名才能办理相关过户登记手续，但因为梁太太去了外地，当天无法到场补签名，双方只好重新约时间办理过户登记手续。几天后，梁太太回家在社区内看到刚刚张贴的前期房屋电梯加装公示，与梁先生商量认为一旦电梯加装成功，房屋可能会有几十万的升值空间，280 万的售价过低。于是，梁先生以太太未在合同上签字，合同无效为由，拒绝继续办理过户登记手续，并表示会把定金退还给陈先生。但陈先生认为自己已按照约定支付定金，并已准备好一次性付款的资金，也按双方之前的约定去办理了过户手续，梁先生现在拒绝履行合同，应当按照合同约定赔偿违约金，即交易价款的 20%。而梁先生坚持以不动产登记部门要求房改房必须夫妻二人都签名方可办理办理过户登记为由，现在太太未签名，故自己不存在违约，应当是合同未成立，只要退回 10 万元定金就可以了，并认为是中介没有告诉自己，房改房的出售需要夫妻双方签字，是中介失责。由于双方意见不一致，梁先生回复需要 5 天时间考虑才能最终决定。

梁先生多方咨询律师后，才知道自己的行为构成表见代理，在陈先生按约履行合同的情况下，如果以太太未签字不同意出售房屋解除合同，自己需承担房价 20% 的违约责任，而且还需支付中介费。虽然房屋升值，但仍不能抵消所赔付的违约金。再三衡量后，梁先生告知中介公司愿意继续与陈先生重新办理交易过户手续。

案例四

离婚析产及时办 物权登记才 " 稳阵 "

2020 年 5 月王女士与刘先生经法院判决离婚。判决书明确一套原两人共同共有的房屋，现归王女士单独所有。判决生效后，王女士并未催促刘先生到不动产登记中心办理房屋析产。8 月，王女士约刘先生到办理析产登记，刘先生爽快答应后爽约。到了 10 月，刘先生便不再接王女士的电话。王女士向法院申请强执。12 月，王女士拿着法院的《协助执行通知书》到不动产登记中心办理房屋的离婚析产登记。不动产登记中心的工作人员告知王女士该房屋已被制作了网签合同，不能办理析产登记。

王女士经查询，发现房屋已被某中介公司在 2020 年 10 月制作了网签合同。王女士向某中介公司了解情况，该公司表示刘先生在 9 月 1 日拿着房产证及王女士的手写《委托书》来门店放盘，并表示因太太患病急需用钱，愿意低价出售。经其司促成，刘先生与买家李先生签订了《房屋买卖合同》，收取买家李先生 20 万元定金，公司协助制作了网签合同。其司多次催促刘先生带王女士到公司补签合同，协助李先生办理银行按揭贷款，但刘先生表示太太身体不适，不便处理房屋买卖事宜，将通过公证委托的方式委托其办理房屋出售事宜。买家李先生也在等刘先生配合其办理按揭贷款手续。直到王女士联系他们，才知道王女士与刘先生已离婚，该房屋归王女士所有。

王女士要求该中介公司撤销网签合同。买家李先生不同意，表示刘先生已收取其 20 万定金。若王女士要解除合同，需双倍赔偿定金。王女士认为对于刘先生出售房屋的行为她并不知情，而且她也未收取李先生的定金，她不追认该合同，认为李先生的诉求不合理。双方多次协商无果，王女士向法院起诉刘先生及李先生排除妨害并解除网签合同。

案例五

租房养宠不慎 损坏家私赔 80%

业主高先生通过小区楼下 A 中介公司将一套住房出租给陆女士。租客陆女士入住一年后，因房间和客厅的空调不能正常使用，便要求高先生前来维修。为弄清空调损坏情况，高先生回到出租房屋。发现陆女士养了一只哈士奇，房子里的沙发、茶几、电视柜等多个家具都出现了被撕咬的痕迹。于是，高先生向租客陆女士提出赔偿，并要求陆女士在 3 天内搬离房屋。陆女士表示愿意对损坏的家私作出赔偿，但不愿意搬离。双方就赔偿金额和是否搬离争执不下，于是高先生把 A 中介公司叫来，询问中介当初出租房屋的时候，是否告诉过租客不可以养宠物。中介表示当初租给陆女士的时候，陆女士是表示没有养宠物的，而且搬进来的时候也确实没发现有宠物。

陆女士表示养狗是最近半年的事，狗是朋友的，朋友工作调动到其他城市不方便把狗带走，于是领养了回来。陆女士认为租赁合同中并未书面约定不可以养宠物，所以认为高先生以此为理由要求自己搬走是不合理的，她愿意赔偿损坏的家私，但业主高先生要求赔偿的金额过高。高先生翻看之前签订的《租赁合同》，合同中确实未书面要求禁止租客养宠物。

经中介的沟通协调，高先生拿出之前购买家私的记录，证明了损坏的家私是在陆女士承租前刚购置的全新家私，并提出若陆女士想继续承租 , 有两个选择：一是陆女士购置新的家私，损坏的家私可以搬走，并保证承租期间，宠物不得损坏家私家电，否则期满退租需再次重新购置损坏的家私家电；二是按现在的购置价格的 85 折计算赔偿金额，并且要求陆女士弃养宠物。陆女士内心纠结，最终选择按损坏家私现在的购置价格的 8 折进行赔偿，搬离住处。高先生也同意了这个方案，并愿意给陆女士一个月的时间找房子，但不能再出现新的损坏，损坏的家具陆女士也可以搬走。

案例六

买房需三思 冲动签约麻烦多

张女士通过某中介公司经纪人小林的推荐，在朋友的陪同下，看了一套位于海珠区的房屋。虽然房屋楼龄有些长，但刚刚重新设计装修，装修风格也是自己喜欢的类型。小林介绍，该房屋是陈先生为业主东叔重新装修后代其出售的，同时也把房产证、东叔委托陈先生的公证委托书及身份证明材料出示给张女士。陈先生说，他为业主东叔重新设计装修房子是投资，房屋也委托中介公司放盘有一段时间了，之前放盘价格是 420 万，如果张女士当天确定购买可以优惠 5 万元，以 415 万的价格成交。随张女士一起看房的朋友也是对房屋比较认可，经纪人小林告诉张女士像这一片区的房屋将来都可能会加装电梯，如果加装成功，房屋还有一定的升值空间。

张女士经朋友和经纪人小林的分析，觉得房屋挺合适，但担心公积金贷款不能申请到预计的贷款金额和年限，陈先生表示可以协助办理银行贷款，但只能在 XX 银行申请到满足张女士的贷款条件。于是张女士当天就决定以 415 万的价钱与陈先生签订房屋买卖合同，并支付了定金 3 万元给陈先生。

回家后张女士和家里人说了买房一事，家里人觉得不妥。综合考虑后，觉得这个房子还是不买了。随后张女士与家人一起找到陈先生协商，针对房屋的装修质量保障年限、房屋改建可能涉嫌违建、陈先生保证把按揭贷款足额办下来等问题，希望陈先生将这些承诺都写到合同里，陈先生不同意，坚持要求张女士按合同约定执行。

张女士提出解除合同，并表示陈先生如果同意解除合同，其愿意被没收 3 万元定金。陈先生认为张女士违约，要求赔偿交易价格 10% 作为违约金。双方无法协商一致，陈先生表示将通过司法程序处理。

采写：新快报记者王彤