ZAKER房产 06-16
广州二次土拍来了,中心城区放出8宗“压箱底”靓地
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广州第二轮土拍清单正式出炉了。

6 月 16 日,广州公共资源交易中心官网挂出 14 宗地块公开出让,分别为海珠、荔湾、天河、白云各 2 宗,黄埔、南沙、增城各 1 宗,花都 3 宗,而越秀、番禺、从化则缺席了本次土拍。

根据公告显示,这 14 宗地将于 7 月 18 日 9 时进行拍卖出让。

而且,本次土拍的竞买规则也有所变化," 取消竞自持 " 规则,达到最高限制地价后,直接摇号确定竞得人。

所谓的竞自持部分,开发商在拿地后是无法对外售卖的,只能出租,对开发商而言,只会增加成本,并无太大好处。本次土拍全面取消竞自持,无疑是给予开发商更大的利润空间。

靓地频出,重心放在中心城区

本次土拍,主要集中在中心城区,天河、海珠、荔湾、白云就占了 8 宗,占比达 57%,这么多靓地频出,说明政府对本次土拍,拿出来很大的诚意。

我们直接来看哪些是本次土拍的重点地块。

燕塘地块三、育新街(东大湖)地块都是位置极佳的明星地块。

燕塘地块三年年都会出现在土地供应蓝皮书上,出让价格也是越捂越值钱,为本次土拍中价格最高的,挂牌起始价高达 70 亿,最高限制地价 81 亿,折算下来,楼面价至少 4.2 万 /㎡起。

在扣除配建的政府性房源的建筑面积后,实际楼面价为 4.42 万 /㎡起,足以位列广州楼面价 TOP10 榜单。

按照周边次新房的二手价格,天河金茂府的均价已经在 8.5-10 万 +,近 20 年楼龄的怡新花园,二手成交价也在 5.1 万 /㎡。因此,燕塘地块三的新房价格,预计并不会太低。

该地块位于后天河北片区,邻近地铁 3 号线北延段梅花铝地铁站,计容建筑面积约 16.8 万㎡,要求配建一所中小学以及幼儿园,旁边还紧挨着一块梅花铝厂地块,目前还未出让。

而且,地块周边的教育资源、医院、购物广场都相当完善。

另一块天河的靓地,是邻近智慧城板块的育新街南侧地块。

占地约 2.6 万㎡,计容建筑面积 6.4 万 /㎡,出让总价约 24 亿元起,楼面价约 3.8 万 /㎡。

其实,该地块是去年挂牌出让的东大湖 AT0304011-1 地块,如今换了个马甲重新上线。

之所以叫东大湖,是因为项目背靠火炉山森林公园,东侧是东大湖,该位置是妥妥的依山傍水的宜居 " 宝地 "。

琶洲西区 AH040329、AH040157 地块的出现,可以说,琶洲是越来越热闹了。

琶洲西区 AH040329 地块为为二类住宅用地,与琶洲南 TOD 仅隔着一条黄埔涌,拥有一线水景景观,会成为琶洲南 TOD 的强劲对手。

AH040157 地块则是纯商用地块,位于琶洲总部经济区域内。

琶洲西区地块距离地铁 8 号线磨碟沙站最近,后续还会有 12 号线赤沙站加入。

除了地铁,这里最为重要的是,该区域是琶洲总部中心的聚集地,总部 + 会展 + 数字经济 + 商业的模式规划,是整个海珠最为硬核的片区。

海珠挂出的另一块地是广州锌片厂地块,位于工业大道,东侧是宝玉直实验小学,北侧是光大花园,与广船新城隔江相望,教育资源相当丰富。

该地块分为居住用地和商业金融业用地,计容建筑面积 15 万㎡,与其他出让地块有所不同的是,该地块可以竞自持,最高竞自持商品住房建筑面积的比例设定为 50%,竞价阶梯为扣除安置住宅物业后商品住房建筑面积的 1%,竞买人报出自持商品住房建筑面积比例最高的为竞得人。

南岸仓地块位于荔湾老城区,靠近地铁 5 号线中山八站,可以一线直达珠江新城。周边名校环绕,生活氛围浓厚,有着现成的生活配套。

不过,该项目的西侧有保利天珺和金众西关海遮挡,珠江江景基本上看不到,这是唯一遗憾。

至于西塱 AF022050 地块,位于兴渔路以东、裕安涌以西、裕福街以北,地处荔湾老城区,东塱 - 西塱板块,广钢新城旁,配套较为成熟。

地块附近有西塱站,广佛线、1 号线,以及在建的 10 号线、22 号线后通段都在西塱站交汇,轨道交通路网相当完善,步行至地铁口约 1.2 公里。

白云挂出的小坪村地块虽邻近白云新城,但地块占地面积属微型地块,占地面积仅 11855㎡,计容建筑面积仅 59276㎡,容积率为 5,密度较高。

该地块距地铁 8 号线小坪站约 500 米,邻近华南快速、环城高速,交通较为便利。周边商业有惠嘉商场、华丰特惠商场、志远购物商场等商场,可以满足基本的日常需求。

黄金围货运站地块位于黄金围片区,属于白云湖数字科技城范围内,邻近地铁 8 号线滘心站,以及许广高速、华南快速干线。目前,周边的工业园、仓库较多,噪音、粉尘影响较大。

但该片区有白云湖数字科技城,以及珠江沿岸 75 公里高质量发展规划的加持,从位置上看,黄金围是属于珠江沿岸 75 公里西侧的起步区,未来的发展空间是潜力非常大的。

开源大道以南,隧南路以北 SDK-A-3 地块位于开源大道旁,地铁交通较为不便,最近的地铁站是地铁 6 号线的香雪站,步行距离约 4.1 公里。

据指标要求,该地块将配建一所公交首末站场,以及一所幼儿园。该片区距离香雪地铁站太远,确实需要公交线路接驳出行。

而且,地块周边楼盘众多,已有时代天韵、龙湖首开云峰原著、越秀 · 岭南雅筑等数个楼盘环伺。

通过上述盘点,若是与中心城区的相比较,黄埔出让的地块,素质较为一般,各方面都略有逊色。

就第二轮供地的清单看,本次土拍主要精力还是集中在天河、海珠等核心区域,外围区域基本没啥重磅地块放出,像以往大量出货的增城,本次也只有一宗地出让。

不过,对增城来说,是一件好事。目前增城面临着天量的库存压力,现在减少供地,可以避免增城库存的再度增加,减轻去化压力。

政府将多块压箱底的靓地摆上台面,并且更改出让规则,开发商拿地难度明显降低,所以,此次的供地,预计会是一场相当激烈的 " 抢地 " 大战,毕竟地块真的过于优质。

出品 / ZAKER 房产

编辑 / 乐文

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