现代快报讯（记者 邓雯婷）" 老破小 " 二手房不好卖咋办？市面上出现了这样一群 " 炒房客 "，他们先跟卖房人一口价敲定房价，接着把房子装修后出售给他人，房款中除去一开始约定好的底价，卖房多出来的钱就是 " 炒房客 " 的。不少卖房人觉得这样的方法双方得利，殊不知其中风险很多。南京的老王就遇到了这样的事情，房子没卖出去，也收不回来，他干脆强行把房子收回来，结果被告上法庭。近日，南京市中级人民法院审理了这样一起案件。

卖房给 " 炒房客 "，套路满满

现代快报记者了解到，老王想出售名下一套房屋，通过中介公司认识了自称专业从事房屋转卖的 " 买家 " 杨某。三方签订《存量房买卖居间合同》，约定老王以总价 200 万元的价格将房屋出售给杨某，签订合同当日付定金 5 万元，房屋过户当日付 190 万元，余款于房屋交付之日给付。同时约定，老王须按照杨某指示将房屋过户给其指定的第三人。违约解除合同一方须向中介公司支付中介费。

同日，老王与杨某又签订《房产委托装修及代理销售协议》，约定合同定金 5 万元，老王委托杨某装修，并以 200 万元为底价代售上述房屋，超出底价的部分归杨某所有。并约定老王自开始装修时将房屋交付杨某，杨某自收房之日起向老王给付租金直到房屋售出之日止。老王不得解除该委托协议，否则承担违约责任。除此以外，杨某单独与中介公司签订《居间服务合同》一份，约定杨某向中介公司支付中介费 3.5 万元。

签完合同后，杨某向老王支付了 5 万元定金、双方交接房屋，杨某按月向老王支付租金。一年过后，房屋仍未装修，也未能售出。老王偶然发现自家房屋门锁被换，深觉不安。老王想解除合同拿回房屋，杨某不同意，引发警情。后来，老王强行将房屋收回，杨某诉至法院要求老王双倍返还定金、并返还租金等损失。

法院判决，返还定金 5 万元

南京中院认为，双方虽签订多份合同，但只缴纳一份定金 5 万元。在合同签订后的一年时间内，老王未催告杨某支付购房款，而杨某也自认其专业从事房屋转卖。上述情形可以认定双方实际履行的合同只有《房产委托装修及代理销售协议》。房屋买卖并非双方真实的意思表示，杨某的真实目的是作为中间人寻找第三方购买案涉房屋，并获取溢价款；老王的真实目的是将房屋以底价出售给杨某指定的第三方。《存量房买卖居间合同》只是为了保障房屋能够顺利过户至杨某指定的第三人名下而签订，杨某支付的租金系代售期间占有房屋的对价。

《民法典》第九百三十三条规定，" 委托人或者受托人可以随时解除合同。因解除合同造成损失的，除不可归责于该当事人的事由外，有偿委托合同的解除应当赔偿对方的直接损失和合同履行后可以获得的利益。" 任意解除权系法律赋予委托合同当事人的重要权利。代售协议中未约定代理期限的终止日期，且要求委托方放弃任意解除权的约定系杨某以其专业优势利用老王无经验、缺乏判断能力订立的格式条款。该格式条款不合理地免除了杨某的责任、限制了老王一方的主要权利，应认定为无效。老王有权要求解除合同，合同解除后，当事人有权请求恢复原状或采取其他补救措施。

最终，法院判决老王返还杨某定金 5 万元。

法官提醒，购房卖房应通过正规中介机构

南京市中级人民法院法官徐成琼提醒，市场上不乏为谋利绞尽脑汁设计套路的 " 炒房客 "，通过代售赚取差价在现实生活中更是屡见不鲜。当代售人持有与产权人签订的买卖合同，并占有房屋时，出售人面临巨大风险。房屋长期脱离控制容易毁损灭失、也可能被无权处分。老王想要解除合同，不仅可能承担违约责任，还潜藏着被中介公司追索居间服务费的风险。

徐成琼表示，因此，房产交易时一定要注意识别对方是否为真实交易主体，并仔细阅读基本条款，如售价、付款时间、过户时间、交房时间、违约责任等。市民购房卖房应通过正规中介机构，遵循规范的交易流程，切莫为了蝇头小利而落入 " 有心人 " 的陷阱。