现代快报讯（记者 陈敏） 近日，在无锡市梁溪区人民东路崇文大厦电梯口张贴了一张 " 物业进驻公告 "，从 5 月 16 日起，无锡市联源物业管理有限公司将入住崇文大厦提供物业管理服务工作。该大楼不少上班族也发现，门口的保安又 " 换装 " 了，管理方式上又将要有一些新磨合。据了解，这已经是该大楼两年内第二次更换物业公司。

△写字楼新物业进驻公告

有人发出疑问：" 写字楼为啥频频更换物业 "，也有人会问 " 更换物业需要哪些条件 " " 是否规范了流程 "。针对这些疑问，现代快报记者采访了相关律师为大家科普。该律师表示，从全国层面说，更换物业公司的主要法律依据是《民法典》《物业管理条例》，目前写字楼或住宅小区暂未作区分，均按此执行。

" 业主想更换物业，首先需要明确几点：本小区是否成立业委会，当前物业服务企业属于开发商委托的前期物业还是业主自行委托的物业公司。" 该律师表示，通俗来说，业委会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生。业主大会由全部业主组成，受地方人民政府有关部门、居民委员会指导。

更换物业服务企业，关键是召开会议、表决的程序要合法。该律师表示，由业委会依法组织召开业主大会会议，对于选聘和解聘物业服务企业事项，应由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，否则可能出现表决无效的情形。

值得注意的是，如果原物业公司是开放商委托的前期物业公司，业主大会可以直接表决是否委聘新物业公司，业主与新物业公司订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同自行终止；如果原物业公司是业主自行委托的物业公司，业主大会要按顺序对解聘、选聘事项进行先后表决。

另外，原物业需配合新物业公司做好交接工作。如原物业公司不配合退出小区及相应交接工作的，业委会可向法院提起诉讼要求原物业公司撤场并予配合相应交接工作。

（编辑 张宇）