今年上半年，西安楼市有惊喜，也有遗憾。

但不管怎样，即使整个行业再难，地产行业依然要发展，开发商依然要拿地开发项目，该买房子的购房者依然要买房子，一切依然需要向前。

在 2023 年年中之际，地产房剑专门盘点出了 2023 年上半年西安楼市十宗 " 最 "，我们共同感知上半年西安楼市的冷暖。

第 1 宗 " 最 "：楼面地价最高的地块

2023 年上半年，西安土地市场中万元楼面地价地块共计 9 宗，楼面地价最高的地块是万众在曲江雁翔路板块摘得的 59.994 亩土地，楼面地价 20753 元 /㎡。

这个楼面地价，也是西安土拍史上第二高楼面地价的地块，仅次于 2021 年 2 月份曲江大明宫置业在同板块摘得的地块。

这块地的位置在杜邑遗址公园西侧、松麓公园南侧，紧邻曲江六小，楼面地价之所以比较高，除了与地块紧邻公园之外，更重要的是由于容积率比较低，仅有 1.3，因此导致楼面地价比较高。

万众在该板块正在开发曲江九曲松间，属于一个纯低密豪宅项目，目前虽然还没有开售，但保守估计会卖到 "5 万 +"。

第 2 宗 " 最 "：竞争最激烈的地块

今年上半年，西安溢价成交的地块共计 6 宗，其中 4 宗触顶摇号。在这 4 宗触顶摇号地块中，参与竞拍房企数量最多的地块是招商摇中的高新 CID 板块 59.798 亩地块。

这块地位于高新 CID 瞳南，紧邻龙湖青云阙丨尚府、天地源棠樾坊、紫薇华发云峰里，这块地在今年 5 月底公开竞拍，吸引了龙湖、中海、华润、中铁建、招商、华发、新希望、中铁置业等 16 家房企参与，最终招商摇中，楼面地价 12229 元 /㎡。

招商将会在该地块上开发建设招商雲蘭，虽然项目的产品等具体信息还没有出来，但按照招商这几年新项目的情况来看，预计将会是高端产品。

第 3 宗 " 最 "：最难摇到的楼盘

今年上半年，西安共计诞生了 11 次千人摇，其中最难摇到、中签率最低的楼盘是华安紫竹苑。

这个项目实际上是一个非常老的项目了，开发了很多年，今年上半年推售的是历史遗留的 45 套房源，毛坯高层，户型面积 93.61-172.07㎡，备案均价约 1.1 万元 /㎡。

1.1 万元 /㎡的价格，可以在西安南三环边买到房子，这个吸引力实在是太强了，至于产品品质那些已经不是最重要的。

最终，这 45 套房子吸引了 2475 个家庭意向登记并且核验通过，刚需家庭中签率 1.8%，普通家庭中签率 0.89%，成为今年上半年西安最难买的楼盘。

第 4 宗 " 最 "：热度最高的楼盘

上半年西安市场热度最高的楼盘，当属中海学仕里，没有之一。

毕竟，高新 31 小、11 初就在隔壁，想低调都难。更别提这是中海的房子了，并且位于高新 CID。

中海学仕里 5 月底首次意向登记，720 套房源吸引了 5671 个家庭意向登记并且核验通过，拿下了 2023 年西安第一个 "5 千人摇 "！刚需家庭中签率 19.17%，普通家庭中签率 6.77%。

时隔 1 个月，中海学仕里二批次加推，在中建悦庐同时登记分流客户的情况下，294 套房源依然吸引了 1941 个家庭意向登记并且核验通过，再次实现 " 千人摇 "！

去年 10 月份摘地，今年 5 月底首开、6 月底加推的中海学仕里，目前只剩下 4 栋楼待推售了，下次一摇住宅就清盘了！

第 5 宗 " 最 "：速度最快的楼盘

各家房企在西安的周转速度越来越快了，以前大家对高周转的理解可能停留于以碧桂园、中梁等为代表的民营房企，但现在保利、中海等央企也开启了高周转。

而今年上半年，从拿地到开盘速度最快的楼盘当属龙湖香醍砚熙台。

位于龙湖西安香醍天街西侧这块地，是龙湖在今年 3 月 28 日摘得的。6 月初项目就迎来了示范区开放，6 月中旬迎来首次价格公示，6 月 17 日开启首次意向登记 ……

这意味着，龙湖香醍砚熙台拿地不到 3 个月就实现了开盘！并且首次意向登记实现了 " 千人摇 "！

在时间就是利润的行业大环境之下，龙湖赢了。

第6 宗 " 最 "：均价最高的新盘

从高新到港务区，从航天到长安 …… 今年上半年西安迎来了多个纯新盘的入市，龙湖、中海、中建、天地源、绿城等品牌开发商都有新项目亮相，而在这众多的项目中，均价最高的纯新盘当属高科云天。

位于软新的高科云天，是 2020 年 4 月份摘地的，73.797 亩地，容积率 2.8，当时拿地的时候楼面地价为 14603 元 /㎡，是目前丝路软件城楼面地价最高的地块。

拿地 3 年多之后，今年 6 月初该项目迎来价格公示并且入市登记。首批次房源户型面积约 240㎡、320㎡，备案均价 32615.7 元 /㎡，是今年上半年西安备案均价最高的纯新盘。建面约 240㎡的户型单套总价在 737-810 万元 / 套，建面约 320㎡的户型单套总价在 1005-1094 万元 / 套。

当然，整个西安目前均价最高的住宅项目当属招商西安序，其次是自然界河山江月，这都是均价 "3.5 万 +"，单套总价千万元级别的住宅！

第 7 宗 " 最 "：卖的最火的豪宅

提到豪宅，很多人首先想到的就是星河湾。星河湾在中国地产行业的地位，是无人能够替代的。

星河湾目前在西安开发有三个项目，一个是位于秦汉新城兰池大道上的星河湾，一个是位于西安文化科教园的星河湾星睿，一个是待入市的西安文化科教板块星河湾住宅项目。

作为目前西安市场上少有的纯复式豪宅，星河湾星睿单套总价在 1400 万— 2400 万元 / 套，这在西安应该属于天花板级别的豪宅产品了。这个项目截止今年 5 月底的时候，去化已经过半，甚至更创造了 3 天卖出 5 套、1 天卖出 3 套的加速度 ……

千万级豪宅卖出流量盘的感觉，西安只有星河湾星睿做到了。

这个项目热销，受到市场追捧，可能有很多原因，但最核心的因素一定是星河湾做到了极致的产品。

6.1 米双挑空社交空间、约 11.5 米室内无柱面宽的建筑技术，装修层面大量石材、木材的应用和施工工艺，这在西安除了星河湾星睿，还有哪个项目能够做到？

想买住宅的朋友，可以耐心等待一下，曲江星河湾的住宅，下半年就会亮相。不看星河湾，千万别买豪宅！

第 8 宗 " 最 "：拿地金额最高的房企

上半年，万科、绿城、龙湖、招商、保利、中国铁建、金地、蓝城等品牌房企均有在西安土地市场出手拿地。

其中，拿地金额最高的房企是绿城。

绿城目前在西安重仓的两大板块，一个是港务区，一个是高新区。这两大板块，绿城今年上半年均有摘地，共计斥资 56.515 亿元拿地 305.85 亩。

港务区的新项目绿城全运村丹桂苑 5 月份已经入市，户型面积约 143㎡起步，两次意向登记两次 " 千人摇 "；高新区的项目体量在 200 多亩，货值上百亿，已经开始前宣，入市进入倒计时。

另据中指研究院的数据，上半年绿城在西安实现销售额 61.7 亿元，位居西安房企销售额排行榜第 3 名，距离第 2 名万科的差距为 7.6 亿元、距离第 1 名龙湖的差距为 19.8 亿元，领先第 4 名中海 1 亿元。

今年全年，绿城能否保持销售额 TOP3，既要看其追赶万科的速度，还要看绿城与中海之间的供货情况。

第 9 宗 " 最 "：销售额最高的房企

龙湖今年上半年在西安卖了 81.5 亿元，位于第一，远远领先于第 2 名万科，这是龙湖这些年来在西安最好的成绩、名次。

对于全年销售额超百亿已经没有悬念的龙湖来说，下半年要超越的只有自己。

下半年龙湖在西安的可新增供货，主要包括龙湖星河云河颂剩下的 1 栋楼，刚刚开盘的新项目龙湖香醍砚熙台，以及待入市的新项目高新云河颂、未央城建龙湖粼云天序。

当然，也不排除龙湖下半年继续在西安土地市场出手拿地，实现今年拿地、今年开盘。

第 10 宗 " 最 "：新房供应量最高的区域

港务区、高新区是这两年西安新房供应量大户，单月新增供货基本在 1000 套左右。

今年上半年，西安新房新增供货量最大的区域是高新，新增供货 6839 套，占到西安全市的 27.17%，超过了 1/4.

除了中国铁建西派樘樾、中海天谷时代、保利天汇、龙湖青云阙、紫薇华发云峰里、华宇御璟天宸等去年入市的项目加推之外，今年上半年高新区迎来了中海学仕里、天地源永安华府、高科云天等纯新盘入市销售。

其中，中海学仕里单盘供货超千套，保利天汇、中海天谷时代单盘供货在 800 多套，中国铁建西派樘樾单盘供货超 700 套 ……

供货量大，对于购房者来说当然是好事，可以多一些选择。但对于开发商来说，在营销层面无疑是一个考验。

上半年的西安楼市已经结束，下半年的西安楼市精彩才刚刚开始。在面对太多不确定性的大环境之下，下半年每一个地产项目都面临着考验，每一家房企及地产行业的相关企业，也是如此。

来源 / 地产房剑