浐灞生态区，一直是新房供应主力区，区域内产品也是不断升级，涵盖刚需、改善、终改等不同类型的产品，价格从 1.3 万 /㎡— 3 万 /㎡不等。近期，2023 年第二批次住宅供地中，浐灞仅次于高新，共推出共 15 宗总面积约 994 亩住宅地块。

近日，西安土地招拍挂市场陆续推出了 17 宗共 819.86 亩住宅、商服、康养、旅馆用地。依然是高新区、国际港务区占比最大，浐灞生态区仅一宗地。其中，浐灞生态区推出 1 宗共 36.982 亩，地籍编号：CB4-4-43-2，位于西安浐灞生态区北辰大道以东、秦汉大道以南，净用地面积 36.982 亩，其中住宅 31.085 亩、商服 5.897 亩，容积率 4-4.45，建筑密度不大于 23%，绿地率不小于 35%。

本次土地供应，位于西安浐灞生态区湿地文旅产业园板块，宗地北侧是冯家滩社区、东侧是远洋春风与山水，西侧是金科博翠天宸，距离灞河 500 米。

通过美城机构相关数据显示，高新、港务区、浐灞是住宅供销主力前三。高新一骑绝尘位列第一，另外两个区域供销数据相差不明显。

以生态资源闻名的浐灞生态区，在灞河沿线已有各类楼盘产品排布，但在 " 三环附近、灞河旁 " 的世园会板块，近半年内的新房供应十分稀缺。

世园会板块性价比产品，仅一家在售

区域内除了早期的世园大公馆、中铁琉森水岸、中南樾府，以及 2020 年建成的绿城桂语江南等等。距离世园里约 3、4 公里的在售的香湖湾 1 号也已经进入尾声。

该社区产品面积段跨度较大，建面约 103 — 282㎡，均价约 23000 元 /㎡。从贝壳找房平台数据显示，该项目前期三室、四室都已售罄，目前还剩建面约 282㎡的五室在售，总价约 650 万 / 套，上车门槛较高。所以当前在售的性价比新盘，西安 · 世园里（备案名世园得宝建设项目）就显得尤为突出。

世园里，开发商为国企世园集团是经西安市政府批准成立的大型国有全资公司，下属子公司 18 家，承担了西安世博园、广运潭公园、西安国际会展中心、西安国际会议中心等一大批重点项目建设任务，曾先后开发过世园樾府、世园林语等住宅产品。但从市场交付反馈来看，世园集团旗下部分项目存在交房维权问题。

项目位于世博大道浐灞世博园得宝门对面，占地面积 30.8 亩，容积率 2.0，绿化率 40%，总户数 308 户，车位 505 个。

前段时间纯新盘首次价格公示，一次性公示了全部房源的一房一价。

社区规划划6 栋住宅楼， 层高 21 — 26，据置业顾问介绍，2、3# 为 106、128㎡，2T4 户；1、4# 为 143㎡，2T2 户，高层房源 288 套，面积 106-143㎡，均价 1.45-1.52 万元 /㎡，备案价最低 12767 元 /㎡，最高 15815 元 /㎡，总价约 167-219 万元，毛坯。

剩下的 5、6# 楼为 2 栋洋房共 20 套，面积 173.46㎡、234.27㎡，均价约 1.63 万元 /㎡，备案价最低 15780 元 /㎡，最高 16717 元 /㎡，总价约 274-391 万元，毛坯。

其中，106㎡三室在有限的空间里，做到了 " 双卧室 + 客厅 " 三室朝南，面宽近 10 米，客厅为 6.6 米 *1.5 米，属于客厅与卧室共用，拉长了户外接触面；128㎡户型相较于 106㎡产品，整体更加 " 扁平 "，客厅阳台面宽约 6.2 米，独立使用，另外两间卧室总体面宽约 6.3 米，均带独立飘窗，北向为儿童房、主卫客卫、厨房。

143㎡户型的客厅位于南向中央，两侧分别是主卧和老人房，其中老人房带独立阳台，舒适度大增，在客厅与餐厅间有一个玄关入户的 " 大走廊 "，空间使用上面略显浪费。

如果按照最低 106㎡，均价约 1.45 万计算，首付三成约 50 万便可置入，同时，产品还有阳台、飘窗赠送，在一定程度上冲淡了社区公摊约 25 — 26% 的影响。而低容积率，社区服务为龙湖物业，也是加分项，后续居住服务水准以及舒适度均有保障。

生态 " 一枝独秀 "，生活配套待提升

单从产品看，世园里是当前板块内不可多得的横跨刚需、刚改的优质项目，低密，户型创新，物业服务等的竞争力都十分强劲，同时项目紧邻世博园，更是其一大优势。此外，还有灞河东岸的 28 亿元巨额投资的西安华夏文化旅游综合体，包括西安超大的海洋馆海洋王国和大型水上了乐园，所以，业主们的丰富娱乐生活唾手可得。

通过走访发现，项目周边的地铁交通、大型商业、优质医疗配套略显欠缺。出门有 10 余条公交线路，毗邻东三环、西安绕城高速，但距地铁 3 号线香湖湾站较远，约 3 公里，10 分钟车程，出行方面多依靠公交车转地铁或私家车。

社区北侧是浐灞第十二幼儿园，社区的 2# 楼直线距离这个幼儿园最近；距离五大名校铁一中滨河校区 10 分钟路程，3、4 公里内还有浐灞十九小、浐灞第一中学，西安市第五十七中，西安市三十四中等省级重点学校。此前的五十七中在今年被市 83 中正式托管，在今年 9 月的学区划分中，正式改名为市 83 中浐灞分校，早前该学校的升学率、师资、硬件等方面较为平平，有了 " 名校 +" 加持后，许多家长都在观望早期的教学质量，通过多年发展后，或能为区域的教育起到重要的带动作用。

周边有许多已交付小区，除了文章开篇提到的小区，还有中南林樾、中楠樾府、上林意境等，还有许多老旧小区，比如，主要集中在项目的北边，比如 211 大队住宅小区、正合锻压厂小区、读书村安置楼等等，还有陕西工程科技高级技工学校、电子信息学校等中专院校，以及等待着拆迁的村子，世园里 4# 楼东侧近邻技工学校的宿舍楼，1# 楼紧邻方欣食品产业园。

项目周边可算是被老居民和学生组成的生活圈包围，让区域不缺乏生活街区商业，但作为住宅项目，也会面临嘈杂的问题。另外，世园里自带有少量底商，解决日常所需没有问题，较近的大型商业是砂之船奥莱，在项目北边约 3.6 公里。

医疗方面，项目 3 公里范围内缺乏大型三甲医疗机构，最近的唐都医院约 5 公里，需要约 15 分钟车程。

整体而言，项目作为世园板块正在稀缺在售新房，生态资源、产品创新、社区舒适度、约 1.6 万的均价，都是其稀缺的价值点，对标西安主城区，都是极具优势的。不足之处，便是项目周边的技校、临街、工厂等带来的居住环境嘈杂，同时教育、商业、地铁交通稍有欠缺。所以，对于购房者而言，项目优劣势十分明显，可酌情分析购买。

来源 / 知楼市