7月份最后一天，在这个月地产政策层面不断传来各种积极信号，地产股在这个月也迎来了久违的回升，连恒大在这个月都补发了年报，一切看似向好。

但实际上，如果回到真正的市场层面，大家就会发现今年的7月，或将是近几年来市场行情最差的7月。

西安，也是如此。

7月西安一半房源供应来自高新

根据地产房剑统计，2023年7月份，西安城六区、长安区、沣东新城共计有29个楼盘结束登记（备注：为便于统计分析，同一楼盘多次加推在楼盘数量进行重复计算），新增供应商品住宅共计5447套。

从供应量的角度相比，与上个月5113套相比环比增长6.53%，与去年同期6951套相比同比下降21.63%。今年西安新房供货继续保持下降，已经成为不争的事实。

今年7月份新增供应的5447套房源中，供货量最大的是高新，新增供应量2713套，占到西安全市新增供货的49.8%。

也就是说，7月份西安有一半的新房供应，来自于高新区。

7月份，高新区除了天地源永安华府、保利天汇、紫薇华发云峰里等楼盘迎来加推之外，中海学仕里最后一批房源在7月份也迎来了供应，高新云熙港则时隔1年推出了其东地块，中建悦庐、中建轨交山海境两大纯新盘则迎来了首次意向登记。

在均价基本都达到2.5万元/㎡以上的情况下，单月超2700套的新增供应，高新区的市场竞争激烈程度可想而知。

其它区域方面，7月份新增供货超过500套的区域有灞桥、城南。灞桥的供货来自于领航悦峯、高科麓湾国际社区，城南的供货则主要来自于纯新盘陕建雁南朗境。

在7月份结束登记的29个楼盘中，均价1.5万元/㎡以下的楼盘仅有2个，而2万元/㎡以上的楼盘达到了15个，当月超过一半的楼盘均价在2万元/㎡以上。其中，均价2.5万元/㎡以上的楼盘达到了12个，主要位于高新区。

目前，西安不同板块的房价分化，已经非常明显。高新全面进入2.5万+，港务区则开始主要集中在1.8-2万元/㎡，其它板块新入市的项目普通高层价格主要在1.7-2万元/㎡、改善产品价格在2万+。

仅3盘摇号，6年来最差

2018年7月，西安59个楼盘结束登记，46个楼盘摇号，摇号盘占比77.69%。

2019年7月，西安21个楼盘结束登记，14个楼盘摇号，摇号盘占比66.66%。

2020年7月，西安39个楼盘结束登记，17个楼盘摇号，摇号盘占比53.58%。

2021年7月，西安26个楼盘结束登记，22个楼盘摇号，摇号盘占比84.61%。

2022年7月，西安32个楼盘结束登记，11个楼盘摇号，摇号盘占比34.37%。

2023年7月，西安29个楼盘结束登记，仅有3个楼盘摇号，摇号盘占比10.34%！

很明显可以看出，就西安市场而言，今年7月份是近6年来市场最差的7月，全国其它城市应该也是如此，7月份延续着二季度以来的市场降温。由此也不难理解7月份下旬以来，各级层面关于房地产市场轮番的利好消息轰炸，但这种利好消息反应到市场层面，到底有多大的作用，还需要观察。

7月份的成交面积、70个大中城市房价指数肯定是比较难看了，目前能够等待的是8月份的情况。

高层关于楼市政策调整的说法已经持续了一段时间，此时大家都在静待的是各城市的落地政策，特别是四大一线城市的政策。

实际上，就目前大家呼声比较高的政策而言，这不是住建部门就能够解决的，还涉及到金融、税务等部门，需要大家共同达成一致，政策才能够落地。

7月份，西安摇号的3个盘分别为中建悦庐、中海学仕里、中国铁建西派国际，前两者是优质学区的原因，后者是产品稀缺性。

目前，中海学仕里已经收官了，大家只能将目光转移至中建悦庐了，或者是等待这个区域还有几块待出让的土地。总之，目前在西安卖房，好产品、好服务、好价格之类的，都不如好学区有用，没办法，谁让这座城市太卷。

下半年接下来的路，实际上我们谁也看不清，因为今年跟往年太不一样。在这种情况下，不管是对于房企而言，还是对于上下游产业链上的企业而言，唯有做好风险防控的同时坚守主业、做好自己，才是最重要的。

龙湖势头不减，陕建爆发

我们再来关注一下今年7月份西安市场上典型房企的表现。

7月份，西安新增供货量最多的房企是陕建地产，雲玥府加推，陕建雁南朗境、陕建大明府两个纯新盘首次登记，共计新增供货量662套，遥遥领先于其它房企。

陕建地产今年在西安新项目比较多，并且大部分位于主城区，不过大部分入市时间是在下半年。因此，大家在上半年西安TOP15的榜单上暂时没有看到陕建地产，但并不意味着下半年不会看到。

除了7月份刚刚入市的陕建雁南朗境、陕建大明府两大纯新盘之外，陕建地产在浐灞的纯新盘陕建锦泓府在上周也迎来了营销中心开放，预计8月份会入市。

陕建锦泓府总体量在121亩，分了五个地块，目前已经亮相的是澜悦、璟樾组团，产品分别为小高层、高层。首先会推售的是璟樾组团，产品为2T4的高层，户型面积约100㎡（中间户）、120㎡（边户），约120㎡的户型采用横厅设计，实际上是一个3+1室。

陕建锦泓府所处的板块，商业、医疗、教育等配套已经非常成熟，距离地铁3号线、砂之船奥特莱斯不到1000米，并且与浐灞高价地云集相比，陕建锦泓府地价可控，再加上首开产品为小户型，因此给了更多人买入西安豪宅区的机会。目前，该项目价格还没有公示，但首开房源市场放风价在1万7、8。

今年上半年，龙湖以81.5亿元的销售额位居西安房企销售额第一名，7月份龙湖在西安的势头依然不减，龙湖星河云河颂、龙湖香醍砚熙台、龙湖云璟等3盘又加推了398套房源，当月新增供货量仅次于陕建地产。

持续的供货，也为龙湖接下来的业绩奠定了基础。

除了已经入市的项目之外，龙湖在西安又一个纯新盘，位于高新CID板块的高新云河颂，在上周六已经迎来了营销中心开放。高新云河颂，不管是从地段，还是从产品层面，均进一步超越了航天基地的云河颂，户型面积约185-296㎡是按照豪宅级产品来打造，这也是今年下半年高新区待入市的纯新盘中上车门槛最高的项目。

当然，除了高新云河颂之外，绿城海棠三章、保利云谷天汇、天地源高新宸樾等项目已经开始释放信息，下半年也会入市，高新区不缺房的同时，市场竞争依然激烈。

中海，7月份加推了310套房源，来自于中海学仕里，这个项目第三次拿下"千人摇"！这批房源是该项目最后一批住宅房源，货值会在10亿+！

今年上半年，中海以60.7亿元的销售额位居西安房企第4名，距离第3名绿城仅有1亿元的差距，差距非常小，基本处于你追我赶之中。大家不妨关注一下，1-7月份的榜单揭晓之后，中海能否跻身TOP3.

对于中海来说，今年已经实现超70亿元的销售额，目前急需要做的是拿地，毕竟学仕里卖完之后，可售项目就不多了。

绿城在7月份没有加推，但目前手握百亿货值纯新盘绿城海棠三章，马上就会入市销售。今年上半年，绿城以61.7亿元的销售额位列西安第三，距离第2名万科的差距为7.6亿元，距离第1名龙湖的差距为19.8亿元。

从目前可售货值来看，绿城超过万科可能性比较大，能否超越龙湖蝉联西安年度NO.1，将是一个悬念。

8月份，天气比较热，希望楼市也能够像天气一样，热起来！

来源/地产房剑