2021 年西安高新区正式对外发布了高新三期的规划蓝图，两年过去，丝路科学城紧扣 " 一年见雏形、三年出形象、五年成规模、十年立新城 " 目标，繁华雏形已初步显现。

其中的未来之瞳 · 瞳系列超高层建筑十余栋企业总部项目正拔地而起，大面积的玻璃留白，在秦岭山脉的映照下，演绎出一幅又一幅集自然感、科技感、未来感的城市集群。

在 " 高新 " 速度下，各大品牌房企也保持紧密的拿地节奏，且 " 万元地 " 频出。在 2023 年上半年，西安整体土地市场，高新区成交面积排位第一。上半年共计诞生 5 宗溢价地块，其中 3 宗摇号地位于高新，在成交 8 宗 " 万元地 " 里，高新区成交 6 宗。

近日，紧邻未来之瞳 · 西安大剧院，早在 3 年前拿地的高科丝路嘉境营销中心正式开放，因为楼面价较低，也让市场对产品的类型、价格充满了期待。

配套丰富，低楼面价小体量引价格关注

据知楼市了解，2、3 年前同区域拿地的项目有新希望锦麟天玺、曲江文商檀境、华宇御璟天宸、碧桂园高新云墅一、二期、中天新希望未来印等，其入市均价几乎都在 2.3 — 3 万元 /㎡之间，并且大部分产品售罄或进入清盘阶段。

与当初的曲江一样，市场已然接受该板块的 " 高品质住区 " 定位，但不同于曲江板块的是其配套与住宅同行或先行，产业落地节奏快速，且种类丰富。目前高新三期 CID 片区已经规划有 24 个社区，未来将承载 6-8 万常住居民，加上片区的安置小区、写字楼、商业等，未来 5-10 年片区或将吸引 20 万以上流动人口。

时至今日，楼市两极分化明显，热度较高的刚改、改善类产品价格持续走高，对于高新三期未来之瞳板块的项目而言，均价 2.5 万元 /㎡的产品已是见怪不怪，如果配套资源更胜一筹的话，则是千人参与摇号，当前板块内项目均价多在 2.6 — 2.8 万元 /㎡之间。

高科丝路嘉境体量不大，分为南北两个地块开发，项目拿地较早，楼面价低。

2020 年 9 月 28 日，高新中央创新区摘地 3 宗，1 宗纯商业规划 498 米超高层，2 宗商服住宅用地。1 宗纯商业规划 498 米超高层用地需于竣工后 3 年内引入一家中国 500 强总部，10 家上市公司区域总部，10 家金融类机构区域总部。另外 2 宗住宅用地为地籍编号 GX3-42-22 和地籍编号 GX3-42-21，则分别是高科丝路嘉境的南北区。

据悉，高科丝路嘉境的主体开发公司西安丝路国际金融创新有限公司，摘得高新中央创新区 2 宗共 73 亩住宅用地，其中南地块约占 36.46 亩，楼面地价 3860 元 /㎡，北地块约 36.6 亩，楼面地价 3747 元 /㎡，分别位于长康路与星虹二路交界处东北角和东南角，是集住宅、公寓、商业服务为一体的综合体，是属于超高层商业配套的住宅用地。虽然项目楼面价比较便宜，但是需要配套商业中心，后期建设、运营成本不低，即便如此，在普遍均价直逼 3 万元 /㎡的板块内，业内及买房市场仍然对高科丝路嘉境面市的价位充满期待。

从地段上来看，高科丝路嘉境紧邻未来之瞳板块的商业和公园配套，在南地块和北地块之间，夹着的是未来之瞳长约 800 米左右的景观中轴公园，东侧还有池畔公园和瞳湖；项目东南方距离永安渠商业街区约 500 米；约 0.5 公里范围内，项目西侧和北侧规划有小学和高中教育用地，1 公里范围内，西侧有两所小学、三所中学教育用地；距离已开通的地铁 6 号线则约 1 公里，规划中的地铁 12 号线将从高科丝路嘉境门槛的中轴公园下面穿过；东北方向约 2km 是西北地区最大的医疗配套西安国际医学中心。

因此，该项目的外部配套实力毋庸置疑，加之高新三期前面三年如火如荼的建设施工，购买该项目的业主，也能减少使用配套的等待时间。

面向刚改购房群体，户型 " 南面 " 创新

高科丝路嘉境率先发售的是北地块，由 5 栋住宅、1 栋商业和一栋公寓所组成。

住宅分为 2 栋 15F 小高、3 栋 25/26F 高层，户型有建面约 116㎡、126㎡、170㎡、190㎡四种；公寓地上 30 层，面积约 45、55㎡，是目前板块内唯一配有公寓产品将售的项目；商业为地上 4 层，地下 2 层，目前主体已经封顶。

作为刚改群体关注度最高的住宅产品，高科丝路嘉境与目前市面上的 " 主流 " 设计相比，在户型设计上确实有不一样的地方。

比如其 115㎡的 " 朗境 " 产品，位于 1#、2# 号楼，三室两厅两卫。户型布局上，将客厅和主卧分布于南面两端，南面中间则是两个卧室。餐厅、厨房、家政间、卫生间则全部安排到了北边。相当于把所有的起居室横向排布在南面，实现了四室朝南。

190㎡的 " 澜境 " 产品，四室两厅三卫，位于 4# 号楼，实现了 270° 转角瞰景阳台，南向双套房，餐客一体连厅设计，并且在主卧还拥有一间南面朝阳的泡澡浴室，奢侈舒适感拉满。

所以，该项目从配套资源到户型产品都属于中、上水平，对比目前周边项目，高科丝路嘉境体量较小，社区涵盖商业、公寓等业态，居住氛围不够 " 纯粹 "，但若价位有竞争力，也可能实现 " 摇号 "。

项目周边一直是高新 CID 的 " 瞳芯 " 板块，许多明星产品打响了板块热度。比如项目北边紧邻碧桂园高新云墅二期，在售房源面积为 120-141㎡，预计 2025 年 6 月 30 日交房，偏向于刚需、刚改类型购房者置业。

项目南边纬三十六路以南则是红盘龙湖青云阙项目是今年西安热销盘之一，总占地约 140 亩，分三期开发，容积率约 2.8，是尚府组团第四代住宅的产品设计，产品有约 120-188㎡大平层，约 220㎡空中院落洋房，高层均价约 2.5-2.7 万 /㎡，6# 楼洋房约 3.3 万 /㎡。即便价位不低，但产品以创新设计同样吸引了不少客户。

更南边的天地源 · 棠樾坊目前在售房源面积为 113㎡、127㎡，整体在售均价约 23500 元 /㎡。体量同样不大，产品主要面向品质刚需及刚改人群。

此外，还有招商蛇口在不久前摘得的高新 CID 第二宗溢价地块，楼面地价在 12218 万 /㎡，溢价率高达 14.71%，据知楼市获悉，该项目命名为招商雲蘭，也将于 11 月面市，打造 CID 首个洋房、小高社区，预计价格会达到 28000 元 /㎡左右。

近期，龙湖高新云河颂价格公示的楼栋为 2#、3#、4#、5#, 面积区间为 180㎡、188㎡、234㎡。全盘均价近 3 万，首批次抢占首开红利。本次 2 号楼均价：28718 元 /㎡，3 号楼均价：29350 元 /㎡，4 号楼均价：26325 元 /㎡，5 号楼均价：28139 元 /㎡。

高科丝路嘉境与周围住宅项目相比，楼面价较低，所以许多购房者都对该项目的市场价充满了期待。包括，近日网传距离项目西南边、招商云兰西侧的西电职工住房项目容积率 2.4，建筑密度不大于 20%，内部团购价均价 18800 元 /㎡，毛坯交付，可算是目前区域内所知的 " 最低价 "。那么，该项目的面市价格大概率将在团购价之上，周边楼盘最高价之下。

同时，项目业态多样，" 商业 " 属性占比更多，如果后续做好公寓、商业体与住宅区域的空间分流，居住舒适度应该不受影响；在户型设计上有前沿创新，因此或也将吸引来受众的偏好；面市时间较晚，待业主入住时，周边许多小区已交房 2、3 年，配套也将成熟。

不过，任何事物都有两面性，就目前项目所释放出来的信息来看，高科丝路嘉境项目与同区域龙湖高新云河颂、招商雲蘭两个老牌一线房企研磨的产品相比，恐怕并不占优势。唯一能撬动市场的决定因素，那就是价格！

对此，我们也将拭目以待！

来源 / 知楼市