随着城市生活圈的不断充盈，住宅遍布各个城市的主要区域，更多的新房不断外建，更多的二手房在主城区中交易不断增长，也让更多人越发关注房屋过户的流程及费用。

过户方法包括三种：买卖、赠与、继承。其中，" 继承 " 是最经济的，办理继承过户只需缴纳公证费，其他税费全免。另外的赠与、买卖则均有除总房款以外的大笔指出。

房产继承，小心 " 亲属关系证明 " 让人跑断腿

房产继承，顾名思义就只能在房产所有权人去世后进行办理。所以，这一 " 过户 " 方式不是什么人想办理就能办理的，更不能为了省钱，捏造事实。

时间方面则是从房屋所有权人死亡之日起，何时申请都可以办理不动产公证继承，比如继承者还忙于被继承者的诸多事宜，许多亲属感情上还需要很长时间缓解，都有可能在被继承者死亡 1、2 年甚至更长时间才去办理相关手续。

继承开始后，按法定继承程序办理，法定继承人到不动产登记机构进行登记材料查验，有第一顺序继承用人 ( 配偶、子女、父母 ) 继承的，第二顺序继承人 ( 兄弟姐妹、祖父母、外祖父母 ) 无需到场，无需提交第二顺序继承人材料，有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理 ( 需全部法定继承人到场认可遗嘱 ) 。

目前，西安市不动产服务中心相关工作人员表示，西安现巳实行的简化不动产非公证继承手续办理模式，指申请人在办理不动产登记业务时因时间久远等特殊原因，巳穷尽调查取证途径确实难以获取死亡证明、亲属关系证明材料的，可以书面承诺代替死亡证明、亲属关系证明。

注意 " 巳穷尽调查取证途径 "，才可以 " 书面承诺 "。这个意思就是但凡你自个儿有办法，还是需要把亲属关系证明弄来。

在西安 " 巳穷尽调查取证途径 " 的适用范围包括，法定继承、遗嘱继承以及受遗赠登记，申请人申请不动产登记时，继承人死亡时超过 70 周岁，申请人难以获取被继承人父母死亡证明、被继承人与父母亲属关系证明的。

通常大家都会认为：" 一个证明么，有什么关系 "，一位办理过相关手续的王女士，以亲身经历告诉你，这一环节可不能小觑！

通常情况下，继承的房产的相关资料包括死者的死亡证明、户口本、房产证、亲属关系证明等，除了亲属关系证明，其他资料都比较好准备且容易获得。而亲属关系证明里，夫妻关系通常通过户口本、结婚证体现，子女若将户口迁移外地，则比较麻烦，需要原户口所在地街道办相关机构出具亲子关系证明，或有效力。

王女士当时收到的办理过户手续工作人员的反馈是，因王女士户籍早已迁移，跟死者父亲不在一个户口本上，需要去办理一个亲子关系证明。同时，死者未满 70 岁，仍需要去找当初的街办结构盖章证明。

王女士觉得这个不难，便拖关系让父母住的街道办开具了亲子证明，很顺利，但死者的父母死亡证明文字说明似乎有些难。

因为父母过世约 30 年，时间太过久远，最后还是王女士的母亲想起来，在父亲老家还有些 " 老朋友 "，最后又是几经辗转拖关系，终于开除了王女士爷爷奶奶的死亡证明。王女士信心满满的拿着相关资料再次来到办理处，本以为可以顺利 " 过关 "，谁知道，在亲子关系证明上又出了问题，工作人员说其文字内容中一句 " 以上二人与‘王女士’系父母亲关系 " 有歧义 ……

于是，王女士又重新去街道办开具了一份调整后的文字证明，但这次她害怕再出问题，也怕后续又说证明手续不符合规范什么的，就听从工作人员建议，多方核对后，拿着这些证明去当地的公证处开具了一个 " 全方位 " 的所有直系 " 亲属关系证明 "，其中含括了所有直系亲属关系，并进行公证，公证费用一般情况下是 100 元，各地收费也许有出入，但差距应该不大。

在后续的手续办理过程中，每一个环节需要亲属关系证明的时候，王女士便拿出这份公证书，果然没有其他阻力了。

房产赠与，三百万房产契税约 9 万

由于继承的方式在父母一方去世的情况下才可以实现，所以很多父母都暂时不考虑这种途径。当然，也有父母考虑的很远，想在生前给子女把相关财产都交接清楚，给自己不留遗憾，所以，有些父母会选择赠与的方式将房子过户给子女。

国税总局 2015 第 75 号公告：个人无偿赠与或受赠不动产免征营业税、个人所得税。所以，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、子女等直系亲属以及赠与对其承担直接抚养或赡养义务者、法定继承人等情况，父母把房产赠与子女是免征营业税和个人所得税的，但需缴纳万分之五的印花税以及相应契税。

选择这种方式过户要先到公证部门办理赠予公证 , 然后对房屋进行评估作价和鉴定 , 之后才能办理赠予过户手续，按照房地产评估价的 2% 或按照受益额的 2% 收取。

比如西安某业主市场价 300 万的房子，需要缴纳约 6 万元的公证费用，约 9 万的契税。之后如果子女出售从父母赠与得来的该套房屋，或还需要缴纳约 20% 的个人所得税，整个算下来似乎并不划算。但房产属于直系亲属赠与 , 并且满五年 , 是本人名下的唯一住房的话 , 是可以免征个税的。

同时，如果是购买房产年限在五年以内，还需缴纳个人所得税（成交价 *1%），未满 2 年的住宅全额征收增值税（成交价 *5.6%）。普通住宅满 2 年（含 2 年），且为卖方家庭唯一住房，免征个人所得税。

办理房产赠与过户手续是一个繁冗的过程，也有许多人因为人在外地，父母年龄较老，无法把整套手续理清楚，办理起来相对困难，所以，也催生出了 " 代办 " 行业。

徐女士的父母已年过 70，且全家人早已在北京安家，父母名下有多套房产，想把位于成都名下的 2 套房子赠与徐女士，但一方面父母经不起多次来回折腾，一方面徐女士上班每年也只有一次年假可休，所以，她们选择了代办业务。支付了中介人员一定的费用，前期所需资料全是双方沟通，中介代为跑腿，准备齐全后，徐女士全家与中介一同到办证大厅，一次性办理了相关重要手续，省时省力。

房产买卖，手续相对简单，风险系数低

2022 年 5 月 28 日，西安住建发布关于商品房及二手房限售年限的新通知：商品房买卖合同网签备案满 3 年且已取得《不动产权证书》，或《不动产权证书》取得满 2 年。二手住房《不动产权证书》取得满 2 年。

同时，西安市房产过户较大的费用是契税 ，西安住建明确，对个人购买家庭唯一住房 ( 家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同 ) ，面积为 90 平方米及以下的，减按 1% 的税率征收契税 ; 面积为 90 平方米以上的，减按 1.5% 的税率征收契税；对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为 90 平方米及以下的，减按 1% 的税率征收契税 ; 面积为 90 平方米以上的，减按 2% 的税率征收契税。

根据我国政策，如房产购买已超过五年，则免征营业税和个人所得税，只需缴纳契税，比赠与过户少缴纳一个公证的费用。

虽然说税费由买房和卖房双方承担，但在实际的操作中，房东收到的房款多为最后敲定的数字，不负责其他所有指出，所以，税费很多情况都是由买方来缴纳。

目前，如果房子满 5 年且是省内家庭唯一住房 ( 即通常所讲 " 满五唯一 " ) 就更划算，这种方式，就是房于的主人直接把这个房子卖给子女，只要交易满两年，增值税可以免交，如果是 " 满五唯一，个人所得税也可以免掉。

还有一个细节—私人公章必不可少。特别是在办理过户的过程中，如果过户双方有人手脚不方便，不能签字，便要提前准备好私人公章，要不然，就会在好不容易办完一堆流程，临门一脚的时候，又被工作人员告知回去拿私人公章。

在西安《申请购买商品住房须知》中显示，在住房限购区域内，暂停已拥有 2 套及以上住房（含新建商品住房和二手住房，下同）的本市户籍居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女，下同）、拥有 1 套及以上住房的非本市户籍居民家庭购买住房。符合我市购房资格的二孩及以上家庭，在住房限购区域内限购套数的基础上可新购 1 套住房，即本市户籍的二孩及以上居民家庭，住房限购套数由 2 套增加至 3 套，非本市户籍的二孩及以上居民家庭，住房限购套数由 1 套增加为 2 套。

同时，非本市户籍居民家庭在住房限购区域购买住房的，须持有本市有效期内《居住证》，且在购房之日前 2 年在本市连续缴纳社会保险或个人所得税；从市外迁入本市户籍的居民家庭在我市住房限购区域购买首套住房的，须在购房前落户满 1 年。在住房限购区域购买第 2 套住房的，须落户满 3 年。

随着楼市的不断城市演变，新房、二手房交易越来越多，西安对于房屋买卖的政策也越来越宽松，并且，随着 " 带押过户 " 的实施，西安促进二手房 " 活跃 " 的力度只增不减。而对于购房者来说，如何减少过户中的麻烦、选择最经济实惠的方式，则是重中之重，希望大家少走弯路，选择自己 " 最优 " 的过户方式，收获好房！

来源 / 知楼市