在今年初，西安的两会报告中，提到了 " 平原城市群协同发展三年行动计划，推动更多政务服务事项跨地区通办，年内实现住房公积金互认互贷 "。

8 月 18 日，据 " 西安发布 " 公众号消息，西安、宝鸡、咸阳、铜川、渭南、杨凌、商洛、运城、临汾、天水、平凉、庆阳、延安、三门峡等 14 个城市签订了《关中平原城市群住房公积金协同发展合作协议》，将在住房公积金互认互贷合作、提取业务协作、资金风险防范、理论研究共享等四个方面建立常态化长效协作机制。

另渭南和商洛两城已经实现同城化办理，目前正在执行中。此举实现了跨区域买房，办理流程简单，不用两地跑，也不会花费太长时间，可活跃住房交易，以低房贷利率吸引更多周边城市人群来西安置业。

并且，通过共享机制，确保申请异地贷款的职工与所在地贷款职工享有同等权益，促进城市间的人才流动。

这是继最近系列楼市政策后，西安在大家的热烈期盼中，蹦出的一个政策 " 小火花 "，或可以看做是后续更加 " 重磅 " 政策出来的铺垫。实际上，该政策针对的是拥有公积金的人群，很明显是针对 " 有稳定收入且公积金不太低 " 的人群，进一步放宽了购房条件，主要以这一城市经济 " 稳定 " 群体为主力军，直指 " 提升楼市活跃度 "。

MLF 下调，购房者期待 LPR 利率同步下调

早前的 8 月 15 日，人民银行发布公告称，1 年期 MLF 中标利率从 2.65% 下调至 2.5%，7 天逆回购利率从 1.90% 下调至 1.8%。

MLF 降息是国家调控经济的手段之一，可以给需要贷款的企业更容易获得贷款，以此促进经济发展或防止经济倒退。银行可以有更多剩余资金用于借贷，使得整个市场上流通的货币上升。而作为 LPR 利率的锚定利率，MLF 利率再度下降，在许多业内人士预计本月 LPR 利率亦将同步下调。

但 8 月 21 日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2023 年 8 月 21 日贷款市场报价利率（LPR）为：1 年期 LPR 为 3.45%，上月为 3.55%；5 年期以上 LPR 为 4.2%，上月为 4.2%。就是说 1 年期 LPR 下调 10 个基点，5 年期 LPR 不变。这让许多购房者略感失落。

西安继 7 月下旬西安多家银行调整首套房贷利率调整至 4% 后，如果继续下探，则会迎来史上罕见的 "3" 字头利率。目前的 5 年期不变，不代表各地方银行不会下调利率。

据悉，7 月 20 日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2023 年 7 月 20 日贷款市场报价利率（LPR）为：1 年期 LPR 为 3.55%，5 年期以上 LPR 为 4.20%，均与上月持平。据贝壳研究院监测显示，2023 年 7 月，百城首套主流房贷利率平均为 3.90%，二套主流房贷利率平均为 4.81%，均较上月下降 10 个基点。

进入 7 月，二线城市纷纷跟进央行步伐下调房贷利率。例如，自 7 月 1 日起，郑州首套房贷款利率已下调至 3.7%，二套房贷款利率为 4.8%；在徐州，首套房贷款利率也下调为 3.7%, 二套房贷款利率下调为 4.8%。

因此，西安楼市的购房者们也许对公积金的 " 互认互贷 " 感到了政策上的些许利好，但更多的人还是期盼 LPR 利率的进一步下调，毕竟，这是 " 真金白银 " 惠及每一个购房者！

那么，今年历经前面 7 个多月的楼市低迷，引得了全国政策在 7 月下旬开始陆续出台，作为经常不按常理 " 出牌 " 的西安，近期楼市发展又是如何呢？

8 月 16 日，国家统计局发布 7 月份 70 个大中城市商品住宅销售价格变动情况，房价上涨城市数量环比减少，新房和二手房价格环比上涨的城市数量分别有 20 个和 6 个，相比 6 月份月分别减少了 11 个和 1 个。

以商品房销售额、销售面积计算，今年 1-7 月，全国商品房销售均价约 10584 元 /㎡。去年 1-7 月，全国商品房销售均价约 9691 元 /㎡，相较之下，同比上涨 9.2%，重回万元以上，全国商品房销售均价出现上涨。

新建商品住宅，一线城市新房价格环比连续两月持平，北京、上海环比分别上涨 0.4%、0.2%; 广州、深圳环比分别下降 0.2%、0.6%。二线城市新房价格环比由上月持平转为下降 0.2%，西安新房价格环比上涨 0.5%，在全国 20 个新房涨价的大中城市里，西安 0.5% 的环比涨幅相对突出；二手房价格环比下降 0.6%，，且降幅比 6 月份有所扩大。

90㎡以上产品涨幅不一，且拉高均价力度不同

7 月份，西安新房中 90㎡及以下房源环比涨 0.5%，同比涨 0.9%，1-7 月平均同比涨 1.1%；90-144㎡房源环比涨 0.5%，同比涨 1.7%，1-7 月平均同比涨 1.6%；144㎡以上房源环比涨 0.6%，同比涨 1.5%，1-7 月平均同比涨 1.8%。

其中，面积 144㎡及以下产品环比涨幅相同，均为 0.5%，144㎡以上产品环比涨幅略高，为 0.6%，同比涨幅上，90-144㎡房源涨幅最高，为 1.7%，其次是 144㎡以上产品，同比涨幅 1.5%。同比是长周期，环比是短周期。可以看出，整体 90㎡以上面积段产品的房价呈现明显上涨之势。

而随着楼市进入 " 改善阶段 "， 住宅产品的面积也越来越大。

15 年前，100㎡左右的三室两厅两卫户型已经属于跨入 " 刚改 " 大门，90㎡以下的才属于刚需。现在，90 — 144㎡里统称 " 刚需刚改 "，144㎡以上的面积产品中改善群体占比更多，但也涵盖部分 " 刚改 "。所以，90㎡以上面积段产品的房价上涨，说明入市的 90 — 144㎡以上 " 大面积段 " 新房源产品较多，且 144㎡以上的高端改善产品数量也与日俱增的投入市场中。

先来看 90 — 144㎡面积段的项目，也是目前西安市场上的主力产品，除了部分纯豪宅社区，其他许多楼盘项目里都有这个面积段的产品，比如纯高层社区、高低配社区等，甚至部分豪宅社区也会将别墅与高层同建，只是这类面积段的产品更接近 144㎡，且占比很小。

无论如何，90 — 144㎡的产品，是占据了西安楼市主流。随着部分城区（如高新区）拿地容积率变低，价格变高，也让跟多的房企在这个面积段里打磨 " 品质 " 刚需刚改产品，可以更高的房价入市。

目前在西安的两个热门区域，高新区和国际港务区，就可以发现 90 — 144㎡的产品占比特别大。尤其是高新区，因为多为 " 万元地 "，所以只能在 " 品质 " 和配套上提升，就诞生了相较于主城区面积不大的 " 刚需刚改产品 " 却能买到 2.7 万元左右及以上，单套动辄 400 万元左右。要知道，约在 2018、2019 年前后，400-500 万元是可以在西安买 " 豪宅 " 类叠拼或大平层的。即使今天，此价位，放眼其他主城区，都是可以买纯改善产品。

所以，随着高新区更多品质 " 刚需刚改 " 产品的面市，均价远超主城区许多产品，可多高出 8、9 千元，整体西安楼市均价也得到了大幅度提升。比如 7 月份登记的中海学仕里、中建悦庐学府、永安华府等项目。同时也有其他区域也有面积 140 — 180㎡之间的 " 刚改 " 产品，比如未央区的朗诗 · 翡翠公馆（百贤庭）均价约在 2.7 — 2.9 万元 /㎡。

此外，还有面积 200 平米左右的改善产品，比如位于青龙寺板块的金泰 · 青龙台 7#、8# 楼单套面积 184.78-185.38㎡三室两厅三卫户型 34 套，住房均价 28633.16 元 /㎡；位于曲江大明宫遗板块的明月府邸，. 面积 191.35-217.71㎡四室三厅三卫户型 24 套；面积 210.76-212.17㎡四室两厅四卫户型 24 套，住房均价 28988.19 元 /㎡。

随着刚需刚改改善每个阶段的面积升级，目前西安的豪宅产品划分，也早已完成了 " 大跨步 "。

克尔瑞《西安 2023 上半年豪宅项目销售排行》以均价 3 万元 /㎡以上，单套价格 800 万 / 套为标准，入榜前十的是招商西安序、自然界、星河湾星睿、融创曲江印、源邸壹号等。主要集中在浐灞、高新、曲江。

2018 年开始西安已经开始进入改善需求的爆发时代，之后高端需求持续释放，市场成交量维稳。从 2023 年西安豪宅成交面积段来看，主力面积段为 300 — 350㎡，占比 35%，其次为 250-300㎡，占比 30%，400㎡以上，占比明显回落，但仍有 7% 的市场份额。

而豪宅类产品的特征之一便是去化相对较缓慢，如果再随着时间拉长及市场发展，均价也持续上涨的话，那就将成为拉动城市楼盘均价的一个 " 长期存在 "。

通过 2023 年 1 — 7 月份的登记情况看，摇号项目寥寥，尤其以国际港务区最为明显，区域内许多均价约 1.6 万元 /㎡左右的性价比产品也不再像去年那样面市即摇号，更不用说其他主城区登记即 " 平销 " 的状态了。但同时，高新区也依然有 2、3 个项目均价约 2.8 万元 /㎡，90 — 144㎡的产品面市即摇号。可以看出，购房者衡量项目的标准早不是 " 价格 " 首位了。

所以，在两极分化已十分明显的西安楼市，房价均价上涨并不能说明整体楼市大部分项目 " 大幅度 " 上涨，这其中还有许多均价半年甚至一年时间保持在 1.2 — 1.8 万元 /㎡的项目只是略涨，且登记数量惨淡。所以，如果说 90㎡以下产品早已不算楼市 " 主流 " 的话，西安楼市所推房源又大都是 90㎡以上产品，那么即便是优质区的品质住宅拉高均价，也可以说整个西安房价确实都在上涨。

但房价上涨，不代表买房市场也热情高涨，意向登记数据以及诸多项目的去化时间拉长，也足以说明问题。所以，未来，在这场 " 利好 " 频出的紧凑节奏中，更多的购房者们仍在等待自己最期盼的 " 那一条 "，而伴随着 MLF 降低、公积金互认互贷的落地，西安的重磅 " 信号 " 应该也不远了。

来源 / 知楼市