在即将结束的这一周，楼市政策可谓是一招接一招。

从一线城市宣布" 认房不认贷 "政策落地执行，到首付比例的调整，再到首套存量房贷利率的调整…… 每一项政策的出台，都会引发地产界一阵狂欢。

至于连环政策对于市场的刺激作用有多大，就要看接下来 9 月份、10 月份的市场数据了。

接下来这两个月，非常重要！这两个月市场要是还没好转，就可以准备过年了。

连环政策出台

客观的讲，与之前关于楼市政策调整更多的是开会、喊话，各地扭扭捏捏不同的是，最近直接是住建、央行、金融监管局等部门以及地方政府发文，并且所落地的政策也是越来越实用、力度越来越大。

在这一周，出台的政策主要包括：

认房不认贷：不管你之前是否贷款买过房，也不管你目前在其它城市是否有贷款买房，只要你及家庭成员目前在这个城市名下无房，那么买房就可以按照首套房政策对待，包括首付比例、贷款利率。

首付比例调整：商贷买房，首套房最低首付比例统一为不低于 20%，二套房首付比例不低于 30%。

存量房贷利率：首套存量房贷利率自 9 月 25 日起，借款人可以向金融机构申请调整了，但新发放贷款 LPR 上的加点幅度，不得低于当时买房时所在城市首套房的贷款利率政策下限。

这些政策的作用在于，通过降低首付比例来降低买房门槛，加杠杆之后，让更多的人买得起房，将压力平摊到了未来几十年的月供之中；通过降低一点贷款利率，让购房者感受到一点甜头，从而调动大家买房的积极性。

赶在 8 月最后几天发布连环政策，释放出一个重要的信息：8 月份的楼市，继续在下滑。

这一点，从昨天几家第三方机构发布的 2023 年 1-8 月份中国房企销售额 TOP100 的数据就可以看出。

中指研究院的数据显示，2023 年 1-8 月中国 TOP100 房企销售总额同比下降 8.6%，降幅相比上月扩大 4 个百分点。其中，8 月单月销售额同比下降 39.2%，环比下降 8.9%。

2021 年至 2023 年 1-8 月 TOP100 房企销售额均值及增速情况

克而瑞的数据显示，2023 年 8 月 TOP100 房企销售总额环比降低 1.3%、同比降低 33.9%；1-8 月百强房企销售总额同比下降 8.5%，降幅比 1-7 月扩大 3.7 个百分点。

8 月份的市场有多么惨，大家可以想象。

很明显如郁亮在昨天的万科业绩会上所说，目前的市场跌过头了。

9 月份、10 月份就成为今年的关键，这两个月是传统的市场旺季，如果这两个月不能够止跌企稳的话，那么今年就基本无望了。

销售额下跌下的连锁反应，也将进一步出现，会有更多的房企 " 暴雷 "，行业信心进一步遭受打击，从而进一步影响到上下游产业，关系到更多人的就业。

所以说，楼市 " 救市 " 政策已经不在遮遮掩掩，开始了组合拳 " 救市 "，毕竟已经耽搁了太久。

影响有多大？

至于最近出台了连环政策，对于接下来市场影响有多大，还需要 9 月份、10 月份的数据给出答案。

在此，我们不妨从基本面来进行分析一下政策对于不同城市的影响。

首先对于一线城市来讲，目前有购买力的基本手中都已经有几套房了，影响他们买房子的其实不是首付比例、贷款利率，而是限购政策，限购政策不调整的话，有效的购买力就无法得到释放。

目前，一线城市的限购尚未松绑，出现的情况是买得起的没房票，有房票的买不起。

其次对于三四线城市来讲，首套房首付比例最低 20%、二套房首付比例 30%，其实一年多前就已经开始落地执行了，但受困于产业、人口等因素，市场并没有得到好转。毕竟大城市对于周边三四线城市的人口虹吸效应还在继续，三四线城市只能越来越难，市场要想好转需要寄希望于新一轮棚改、城改的货币化安置，从而带动市场需求。

近期出台政策最大利好的，应该是热点二线城市，或者叫做新一线城市。

这些城市本身有着产业、人口的支撑，楼市有着需求的支撑，但部分刚需、刚改可能受困于过去几年的楼市政策在买房这件事情上心有余而力不足，例如首付比例过高直接拦截在了买房门槛之外。

政策调整之后，将会使得这些城市的部分刚需、刚改客群、纯改善客群得到有效释放，这部分城市的限购政策如果逐步松绑的话，对于全国整体的市场行情影响就比较大，毕竟这些城市的市场需求非常庞大。

至于存量房贷利率这件事情，我觉得对于释放市场需求的影响比较有限。毕竟前两年房贷利率高点时候买房子的购房者，目前依然每月在还着比较高的房贷，他们短期内再次出手买房的可能性比较小。

市场的分化

实际上，不管是看衰楼市的未来，还是唱多楼市的未来，大家必须承认的一个事实是市场的分化将会成为趋势。

这种分化，既包括不同城市的分化，也包括同一座城市不同区域的分化、同一个区域不同楼盘之间的分化。

一线城市、二线城市，相对来说能好一点，市场需求在那摆着呢，并且对周边城市的吸附在继续，三四线城市则就比较难了，除了在当地生活自住，将逐步失去投资价值。

同一座城市，每个板块的产业发展、城市基础配套差异较大，也会出现冷热不同的情况。有产业支撑、优质配套的区域，市场需求依然旺盛，有的热门盘需要摇号才能买到。

而产业规模和常住人口尚未形成、这几年市场供应量又比较多的区域，依然去化比较难，开发商苦苦煎熬之中。

所以说，拿对地了就成功了一半，拿错地了在销售阶段再多的策略效果都有限。

同一个板块同一个地块，由不同的开发商来开发，可能结果也就不同。有品牌支撑、产品支撑、价格又比较合适的楼盘，依然会热销；而开发商口碑较差、产品又无明显亮点的项目，即使价格比较低，也依然难卖。这一点在西安已经表现的越来越突出。

所以说，不管是说楼市热，还是说楼市冷，都有其一定的合理性，每个人看到的是市场不同的一面。

作为地产自媒体，其实我们更应该保持理性的思维，不被市场上的杂乱信息所误导，也不能人云亦云 ~

来源 / 地产房剑