近一两年来，楼市逐步降温，为稳定楼市发展，政策利好不断出台。8 月 31 日晚，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知，不再区分实施 " 限购 " 城市和不实施 " 限购 " 城市，明确首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于 20% 和 30%。

存量住房贷款利率的下降，对借款人来说，可节约利息支出，有利于扩大消费和投资，在楼市中，则利于购房者们购买二手房以及置换改善产品。

城市建设规模的日益扩张，促使西安三环外的新区板块不断繁荣，同时也让中心城区稍显 " 冷寂 "。

回想起 2019 年前后，绕城高速外的长安区、航天基地、沣东、沣西等板块，就已将高端改善落于板块内，新区楼盘均价约 1.8 — 2 万元 /㎡，许多看中区域未来发展、配套建设以及楼盘品质的改善人群开始陆续进场，西安楼市也号称 " 进入改善阶段 "。

但房地产市场中，高端改善毕竟是少数，还有许多刚需类购房者在奋斗属于自己的 " 家 "。在同样的时间段，早期的港务区，均价刚刚破万，彼时这些区域多是一偏荒芜，只有政府的规划蓝图、零星落地的建筑地基以及主城区刚需群体对品质住房的渴望。

3、4 年过去后，区域内的房源依然集中在刚需刚改产品，也有改善产品面市，但跟西安所有的改善房源相比较，仍然距离 " 奢侈空间 " 较远，属于 " 性价比 " 较强这一类。其余普通住宅均价多在 1.6 万元 /㎡上下浮动，对比西安城南的许多新区楼盘，仍有低于约 1 — 2 千元的价位优势。一套 110㎡的产品，总价约 170 万元，首付约 50 万元。

那么，对于手头资金不十分宽裕的刚需购房者来讲，若还想找均价万元出头的产品，港务区现在 " 上车 " 也不易。于是，西安的高铁新城、高陵、秦汉新城、泾河新城等，进入到许多刚需群体的考量范畴。

即便如此，这些区域周边占据优质配套的板块也在不断推出高端改善产品，比如紧邻高铁新城的未央湖板块，近几年推出了锦云著，均价约 20900 元 /㎡，建面约 143㎡，以及招商央玺，均价约 31290 元 /㎡，建面约 196 — 278㎡。

招商央玺下叠

百万购一环边 " 二手房 "，配套、大空间都有了

对于刚需群体来说，一边是 " 万元出头 " 的新房几乎绝迹，且新房离市中心越来越远，以及期房能否收房的风险，一边是收入的缓慢增长或止步不前，未来能否持续还房贷的不可控。所以，也有一些主打 " 安稳、安全 " 的购房者选择房龄较长的二手房。

这类房子顾名思义就是年代久远、设施陈旧的老小区老房子，其中，有的面积大些，比如 100㎡以上，甚至 150㎡以上，但数量占比较少，绝大多数是，面积多集中在 50 — 80㎡。比如，始建于上世纪 90 年的一环、二环边的职工房、安置房等，也有始建于 2000 年代的最早一批 " 商品房 "，此阶段的房屋面积多在 80㎡及以上面积段。

截止 8 月底，贝壳找房上的在售二手房源数量约为 111602 套，其中，5 年房龄内的房源套数为 7740 套，20 年房龄以上的为 4791 套。

5 — 10 年房龄 25460 套；10 — 15 年房龄 26453 套；15 — 20 年房龄 12673 套。

老小区的房子，总价低，比如西安南门附近的振兴路科技局小区，目前均价最低约 8424 元 /㎡，一套面积约 70㎡的房子，挂牌总价 59.8 万元。考虑到购房总价成本非常适合手头比较紧，或者刚毕业的单身购房者。

年龄约 30 岁出头的陈先生，一直未婚，近期也花了约百万出头购置了一套位于一环附近 " 鸡市拐 " 的商住楼，他看中的是房屋面积够大，地段繁华，出行方便，至于小区整体面积、封闭性、物业管理等方面，他则不是很在意。

对于选择远郊新房还是这二手房，陈先生说：" 我还是因为手头紧，所以一直没下决心买房，现在都 30 多岁了，还没结婚，又想跟女朋友有一个家，所以，我们也看了好多远郊新房，但距离我们上班地方太远，而且三环附近的房子一百多平米的再便宜也在 200 万左右，我俩工作收入不高，不想有房贷 "。

" 我们是算过账的 "，陈先生笑着说，" 未来还要养孩子，房子太小也不舒服。所以，我们买了现在的房子，因为白天都要上班，小区环境好不好其实无所谓，要想玩了出小区就很繁华，啥都有。而且房子面积够大，我们回了家也有个自己足够的空间 "。

的确，此类小区各种生活配套成熟，娱乐休闲设施齐全，周边居住氛围浓厚。它们大多数都处于城区内的繁华地段，公交网路发达，并且，这类房子出租也是不错的，可以以租还贷；城市烟火气浓厚，部分老小区也已经加装了电梯，不需要再爬楼梯。

此外，还有房龄 15 年内的小区，通过前面西安二手房挂牌数据可以看出，5 — 15 年房龄的房子数量是目前市场中占比最多的。其中既有 6、7 年的次新房，也有西安楼市起步发展阶段的 " 早期 " 商品房，多建于 2007 — 2012 年之间，根据房龄长短、配套优劣、社区产品不一，房价也不一样。

比如，从贝壳找房 APP 上可以发现，早期房价最高的曲江一期区域中，万科金域曲江一期相较于二期，二手房挂牌均价多 "2" 字开头，二期均价多 "3W+"，比较明显的差异便是一期靠近绕城高速。

而 2008 年建成的中海观园，房龄至今 15 年了，但因为紧邻曲江一中、曲江八校等成熟教育资源，举步即达海洋馆、南湖等休闲配套，距离地铁 3 号线北池头站也不远，所以，其楼龄虽然长，在二手房价上也有折损，但周边配套实力强劲，所以基本上房价还是在 "2" 字出头。

资金充裕客户 将眼光投向城市三环周边新房

对比房龄 10 年、15 年左右的二手房，户型设计都显得落后了，并且还有许多 70㎡、80㎡的小面积。在价格相当的情况下，相对于市区 10 年房龄以上的小区，很多经济稍显宽裕的年轻人或想资产保值的 " 富裕 " 客户们，可能会选择城市更远处宽敞的新房。

众所周知，远郊新房的优势也不少，均价相对比较低，产权年限长，周围商业、医疗、产业配套虽然都还需要两、三年才能落地，但都是 " 最新 " 的产品设计，给到客户又一次 " 优先 " 占据城市优质资源的机会，且房子质量更好，户型设计更加前沿。

因此，对于年轻客户，如果可以自行解决 " 距离主城区比较远 " 的交通问题，那么，很多人还是愿意选择远郊项目。对于资金更加充裕，为了手上房产不贬值，持续置换的客户来说，他们中就有许多人将目光投向了远郊盘。

远郊盘示意图

家里自己做生意的赵女士就是这样考虑的，她早几年便目光精准的购入了曲江二期、高新区以及未央区凤城五路附近的房产，经过十来年的楼市发展，她也在合适的时机出手了手里的部分房产，属于吃上 " 红利 " 的那一波购房人。

而现在因为主城区限购，房地产市场供求关系也发生了变化，她也想彻底退休，不再投资房产，但也不愿意名下 2 套房子贬值，于是打算不停地置换来 " 保值 "，所以最近几个月她一直在考虑购入港务区或者高铁新城的改善产品。

赵女士说：" 如果这些区域的改善房买了，我手里还有余钱的话，会继续考虑去泾河新城、秦汉新城、空港那些不限购的地方看看。现在都是楼市未来发展不清楚，所以我的心里预期是投资个两百来万的房子，如果真的后面不涨了，我就当远郊的度假房自己用。"

目前，港务区在售的项目有龙翔奥城云玺（均价约 18392 元 /㎡，建面约 143㎡）、龙翔奥城珑樾府（均价约 15500 元 /㎡、建面 122 — 143㎡）、玖峯悦（均价约 17100 元 /㎡，建面约 108 — 165㎡）、雲玥府（均价约 15800 元 /㎡，建面约 100 — 143㎡）、中冶奥体云璟（均价 15700 元 /㎡，建面 105 — 131㎡），港悦城（均价约 14500 元 /㎡、建面约 96 — 163㎡）、润玺臺（均价约 16811 元 /㎡，建面约 126 — 165㎡）……

还有桂语晴澜，中铁建西派璟悦、中粮悦著云轩价格待定。

再往北，西咸新区远郊项目有黄冈学府城（均价约 11300 元，建面约 82 — 188㎡）、华清园文津观澜（均价约 13200 元 /㎡，建面 84 — 143㎡）、西安金辉城（均价约 8800 元，建面 82 — 145㎡）。此外还有近一年开始升温的高陵，又振业泊樾府（均价约 12500 元 /㎡，建面约 125 — 156㎡）、中南春风天境（均价约 11100 元 /㎡，建面约 104 — 143㎡）等等。

通常情况下，距离主城区越远的地方，楼盘价格越便宜。但对于资金不宽裕的年轻人来说，交通成本和时间成本则会增加，除了房贷，还需要有固定的私家车费用支持，所以，这方面成本需要计算好。另外也有一种可能，就是上班的地方本就在西安主城三环外，再往远处 10 余公里内买房，通勤成本不会增加，还会收获不拥堵的宽阔马路，缩短通勤时间。

另一方面，如果房子选的好，二手房的 " 出租 " 价值，以及 " 保值 " 价值也是不小的，有时候要比远郊新房更划算。而城市的远郊发展起来，可能需要好几年，甚至更久。所以，无论是投资客还是年轻刚需群体，选择市中心 " 二手房 " 或远郊 " 万元 " 新房，都得从实际情况出发，基于 " 性价比 "、" 成本 " 好好考量。

来源 / 知楼市