楼市宽松政策不断出台，" 降低存量住房贷款利率、认房不认贷、购房个人所得税退税 ……"，力度越来越大，但楼市的热度似乎还是没全面起来。

西安的购房者们也早已在 " 价格、品质、升值 " 这三要素间学会了算账，所以上一周的主城区意向登记中，依旧是具备 " 性价比 " 品质项目出现了 " 摇号 "。

比如陆港新家园（一期）推出了改善产品，面积约 167 — 197㎡的四室两厅三卫户型，住房均价 17483.12 元 /㎡，小区周边配套也较成熟，所以 200 套房源迎来了开发企业现场核验家庭 2424 个，属于为数不多的 " 热盘 "。

另外，还有未央城建 · 龙湖粼云天序（住房均 16962 元 /㎡）以及新入市项目保利天珺 123 — 143㎡，即使住房均价 21130.22 元 /㎡，也需摇号。其余楼盘项目或平销，或无人问津。

泰发祥时光雅静项目弃验较多

去化平平

在近期登记的项目中，民营房企泰发祥推出的泰发祥时光雅静项目的登记情况可谓 " 泾渭分明。

图片来源：知楼市

在 5 月份首开，项目推出 2#、3#、5# 楼，全部准售房源共 244 套，其中 109.52㎡两室两厅户型 1 套，面积 285.5㎡ 跃层户型 2 套，其余 111 — 143㎡的三室 241 套，住房均价 18290.96/㎡。通过核验家庭数 356 个，需要摇号，但在 6 月份选房结束后的数据显示，弃验率较高，全部刚需家庭、普通家庭选房结束后剩余 124 套房，去化率约 49.1%。如果其中都是真实登记家庭数，那么只能证明许多购房者对该项目持犹豫态度。

图片来源：西安市公证处

目前在售二批次加推，销售楼幢 6# 楼，120.41㎡两室两厅一厨两卫户型 2 套，143.08㎡三室两厅一厨两卫户型 46 套，住房均价 19706/㎡，明显高于首开价。即使本次房源不多，但开发核验家庭数 25 个，不需要摇号。

图片来源：西安商品住房意向登记平台

现场置业顾问讲解，目前 2#、3# 号楼基本快卖完了，只剩下一下部分 1、2 楼额低楼层房源，、5# 号楼的 6 层以上房源几乎售罄，6 层以下还有大量房源在售，目前新开 6# 号楼，不用摇号。

知楼市获悉，泰发祥集团主营产业涉及能源、地产、商业、投资四大板块，拥有一座在产矿井，年产能 240 万吨，以及一座筹建矿井，实力可谓雄厚。企业总部位于西安市长安区航天基地，主要开发西安、榆林两地的楼盘项目，还有部分项目在内蒙，共计 20 余个项目，在榆林有 " 高新华府、高新御府、高新悦府 " 等十余个楼盘。

前期交付的项目没有明显纠纷，主要集中在漏水、车位、施工噪音等方面。

图片来源：领导留言板

时间转到 2021 年，泰发祥收购大唐不夜城板块的檀府项目，2022 年分别在 6 月、9 月、10 月份，一口气拿下西安市长安区（泰发祥江山雅境）、航天基地（泰发祥时光雅境）、雁塔区（泰发祥和悦雅境）三宗共计 190 余亩的住宅用地，总计 24.262 亿元。

而首次亮相的泰发祥时光雅境便是航天区域的地块，被泰发祥全资子公司以 7.7 亿元摘得的，楼面地价 7462 元 /㎡。

项目位于航天新城航天中路与航天东路十字东南角，处于航天基地边缘，周边相对比较荒凉，且还有几个村子遍布，整体居住圈较为陈旧，地块南侧为宜家长安小区为西柞高速经济适用房项目，北侧为东兆余村安置项目，均为 30 层左右的高层建筑，西侧紧临项目的是一宗 23.108 亩的商务用地。

图片来源：知楼市

交通方面，项目南侧临近地铁 15 号线韩家湾站直线距离约 0.5 公里（在建），一路之隔的是航天城第十学校已投用，再远处有有航天一小一中。

但在今年 3 月份，航天基地区域内大部分社区所涉及的社会事务移交长安区管理，泰发祥项目的行政归属长安区，面临 " 长安学籍 " 的问题，目前长安区内也有陕师大附小附中、铁一中湖滨分校、西北大附小附中等优质学校，只是均距离该项目较远。不过，现在招生都是秉承就近入学原则，该项目附近的学校资源还不错，至于后期业主是否顺利入学，不置可否。

图片来源：西安市长安区人民政府

区域产品差异化不明显

大面积产品均价略涨

项目占地 52.23 亩，不算大社区，容积率 2.8，绿地率 35%。从房源面积可以看出产品面向刚需刚改人群，社区西南角配了一个幼儿园，沿街自配底商。

据置业顾问介绍，社区外围东西两侧为 2 梯 4 户产品，分别是 1#、2#、3#、8#、9#、10# 六栋，建面为 112㎡、128㎡刚需三室户型，楼间距不大，较小的距离约 30 米。中间 5#、6#、7# 号楼为高层，采用借位式设计，让楼间距实现了最大化，最大可达百米，所以定位改善圈层，是 2 梯 2 户 143㎡的四室产品，近期推售的便是 6# 号楼，所以均价也较 5 月份开盘的房源有所提高，同时，一房一价，在较好的楼层均价约 2 万 /㎡出头。

图片来源网络，侵删

项目只有 3 种户型产品，其中 112㎡则有北侧连廊，属于纯刚需产品。128㎡为横厅布局，南向拥有约 8.2 米大阳台，约 3.4 米大开间主卧房，双卧室 + 客厅朝南，舒适度较高。

128㎡产品

相较于 128㎡纯粹的大三室布局，其 143㎡户型虽然是四室，但却是将客厅的 " 灵活空间 " 算做 " 一室 "，并且在样板间的布置上，将该 " 一室 " 与客厅链接，呈现出一个 6.8 米的大横厅，与目前市场上同面积四室产品还能实现的 5 —— 6 米的纯粹大横厅相比，该户型准确的算是舒适度较高的 " 大三室 "，如果硬要隔出四室来，空间局促感明显。

143㎡产品

产品布局 " 无功无过 "，属于目前市场上的常见户型设计，并且还与区域内的某些项目户型设计重合。比如陕建雁南朗境，同时两个项目的价格也在一个区间。

还有距离项目约 5、6 公里的保利天珺新近入市，在设计上创新亮眼，并且首开均价约 2.1 万元 /㎡，区域竞争力十足。

该项目属于保利北里王项目，位于曲江与航天交汇处，紧邻曲江 CCBD，主力建面约 143-186㎡空中院馆产品。并且，首开推出面积约 128㎡的低总价三房，以第四代住宅模式打造，项目全盘除一层外，每户均带延伸空间，且利用尺度上的错层设计，挑空高约 6-6.2 米，项目首开价格仅约 2.1 万 /㎡，远远超出市场想象。

再稍远处，有中粮大悦未来城近期也取得备案价，其建面跨度较大，有约 196㎡-235㎡空中庭院洋房，备案均价约 25768.79 元 /㎡，两梯两户；有建面约 143㎡-178㎡宽幕大平层，备案均价约 19336.72 元 /㎡，是高层毛坯产品，两梯二 / 三户，后者属于刚改产品段，且均价与泰发祥时光雅境也在同一个区间。

并且中粮大悦未来城位于西部大道清凉山森林公园南门对面，周边配套丰富，汇集了宜家荟聚、山姆会员店等大型城市级商业，以及雁南公园、清凉山森林公园等大体量城市公园。6 月份，长安区教育局与西安交大教育管理集团及大悦城控股签订合作办学协议，签约小学、幼儿园均位于中粮 · 大悦未来城项目规划内。

周边还有融创的两个项目南长安街壹号、宸悦澜山等待开盘。虽然融创目前陷入资金问题，但不可否认的是其产品力的把控，品质设计以及销售实力的强劲，市场接受度仍然很高。其中，融创南长安街壹号还有 45# 楼现房待推，是总高 27 层的毛坯高层产品，均价 1.43 万 /㎡，建面约 85-107㎡，这样的价格以及现房优势，势必会吸引许多刚需追逐。

由融创代建的宸悦澜山与航天新城的交大学校一路之隔，与泰发祥时光雅境相聚约 3 公里。项目由陕西省属国企长安汇通、陕建两家合作开发，一期 7 栋楼已全部封顶，明年底交房，即将首开，产品建面约 98 — 375㎡，" 放风价 " 约 1.6 万 /㎡。

所以，泰发祥时光雅境所处的区域内，当前正在售卖的项目均价几乎没有差距，就只能在地段、户型设计上进行相互 PK，其中的保利天珺优势十分明显，一骑绝尘。

而未来即将入市的项目均价比目前区域在售的项目每平米低 300-400 元，加之配套、户型等因素综合评分，都将十分有竞争力，在如此多花样纷呈的品质项目比较下，泰发祥时光雅境未来的销售压力应该不小。但随着越来越多的，且强有力的政策出台，将为市场注入更多信心，若未来可积极促进房地产市场的企稳回升，那么品质不错的楼盘，销售状况仍不会太差。

来源 / 知楼市