9 月 7 日工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行等六大国有银行全部公布了存量房贷利率下调相关操作细则，属于集中批量调整合同贷款利率，无须客户申请。

并且，六大行均表示将自 2023 年 9 月 25 日起，与存量个人住房贷款客户就贷款执行利率进行协商调整，部分银行表示会主动进行批量调整。对于具体申请和调整方式，各行也分情况处理，总体按照市场化、法治化原则进行。

中国工商银行

2019 年 10 月 8 日（含当日）至 2022 年 5 月 14 日（含当日）发放的、执行 LPR 定价的浮动利率贷款，最低可调整至全国首套房贷利率政策下限，即相应期限 LPR 不加点，原贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限高于 LPR 的，按发放时所在城市首套房贷利率政策下限执行。原贷款发放时执行所在城市首套房贷利率政策且当前为 LPR 定价的浮动利率存量房贷，中国工商银行将主动按上述调整规则统一批量调整贷款利率。

中国农业银行

2023 年 8 月 31 日（含）前中国农业银行已发放和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款，或借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款。按照《通知》要求，调整后的存量首套住房商业性个人住房贷款利率在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。各城市首套住房贷款利率政策下限，以人民银行各省级分行官方网站公布的为准。

中国银行

中国银行将于 2023 年 9 月 25 日起，开展存量首套住房贷款利率调整工作。调整范围为：2023 年 8 月 31 日（含当日）前，中国银行已发放和已签订合同但尚未发放的商业性个人住房贷款，且符合以下两个条件之一的：1、个人住房贷款发放时套数性质为首套住房贷款；2、个人住房贷款发放时套数性质为二套住房贷款及以上，但当前已符合所在城市首套住房贷款政策。

中国建设银行

2019 年 10 月 7 日（含）前发放的，调整后的利率按相应期限（原贷款合同期限）LPR 利率执行。2019 年 10 月 8 日（含）— 2022 年 5 月 14 日（含）发放的，调整后的利率按全国首套房贷利率政策下限，即相应期限（原贷款合同期限）LPR 利率执行；2022 年 5 月 15 日（含）— 2023 年 8 月 31 日（含）已发放的或已签订合同但未发放的，调整后的利率按全国首套房贷利率政策下限，即相应期限（原贷款合同期限）LPR-20 个基点执行。

紧接着，当日晚间，招商银行也发布关于明确存量首套住房贷款利率调整有关具体事项的公告：2019 年 10 月 7 日（含当日）前发放、已按中国人民银行公告〔2019〕第 30 号要求转换为贷款市场报价利率（LPR）定价的浮动利率贷款，最低可调整至相应期限 LPR 不加点；

2019 年 10 月 8 日（含当日）至 2022 年 5 月 14 日（含当日）发放的、执行 LPR 定价的浮动利率贷款，最低可调整至全国首套房贷利率政策下限；

2022 年 5 月 15 日（含当日）后发放的、执行 LPR 定价的浮动利率贷款，最低可调整至全国首套房贷利率政策下限，即相应期限 LPR-20BP，原贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限高于 LPR-20BP 的，按发放时所在城市首套房贷利率政策下限执行。

而后，平安银行、兴业银行、中信银行等也跟进发了相关内容。

此前 9 月 1 日，中国光大银行早发布了降低存量首套个人住房贷款利率公告：存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。

新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人亦可向承贷金融机构提出申请，协商变更合同约定的利率水平。

在 9 月 4 日，中国光大银行便作为第一家公开针对固定利率房贷客户的利率调整作出的正面回应的银行表示，如果你当初对首套房贷选择的固定利率，9 月 25 日新政实施后也可以向银行申请降低首套房贷款利率。

后续，四大行也跟进了相关内容。

农业银行：符合首套住房贷款利率政策，且未以 LPR 为定价基准的固定利率贷款或参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款客户，需申请转换为以 LPR 为定价基准后，再进行利率调整；未申请转换的，将无法办理。

中国银行：固定利率贷款先按中国人民银行公告 [ 2019 ] 第 30 号要求转换为贷款市场报价利率（LPR）定价的浮动利率贷款，再进行存量房贷利率调整。

中国建设银行：固定利率或采用基准利率定价的贷款，借款人可申请转为采用 LPR 定价的浮动利率贷款，并与我行签订协议。

工商银行：需由客户向银行主动申请利率调整，按照中国人民银行公告 [ 2019 ] 第 30 号相关要求转换为 LPR 定价的浮动利率贷款，方能再进行存量房贷利率调整。

解析：

1、" 如当地首套住房贷款利率政策下限（简称 " 当地下限 "）高于 LPR，则将贷款加点幅度调整为当地下限；否则，如贷款利率高于 LPR 则将贷款加点幅度调整为 0（即 LPR+0BP），如贷款利率低于 LPR 则不调整。"

根据《中国人民银行公告》（公告 [ 2019 ] 第 15 号），自 2019 年 8 月 20 日起，LPR 按新的形成机制报价并计算得出，最新数据为一年期 LPR 为 3.35%，5 年期以上 LPR 为 4.2%。此前可查数据显示，2019 年 1 月至 2019 年 7 月，一年期 LPR 为 4.31%，2019 年 8 月为 4.25%；5 年期以上 LPR 自 2019 年 8 月起可查，当月为 4.85%。

执行 LPR 新政时，购房者的贷款利率高于 LPR，则将贷款加点幅度调整为原贷款合同期限对应的 LPR+0；如果购房者当时按要求将固定利率转化为 LPR 模式，那你的贷款利率就可以调整到当时的 LPR 数值，即 2019 年 10 月的 4.85%；如果你的利率比下限更低，则不用调整。

举例来说，若购房者 2019 年 10 月 8 日他与银行签订的首套房贷利率为 LPR+20 个基点（4.85%+0.2%=5.05%），那么他 9 月 25 日后，可向银行申请贷款利率降至 9 月的 LPR，比如如果农行 9 月 5 年期 LPR 仍为 4.2%，那么购房者的房贷利率最低可降至 4.2%。

2、"2022 年 5 月 15 日（含）— 2023 年 8 月 31 日（含）已发放的或已签订合同但未发放的，调整后的利率按全国首套房贷利率政策下限，即相应期限（原贷款合同期限）LPR-20 个基点执行。"

这一条更好理解，目前，房贷利率是在 LPR 基础上加减点确定的，本次是调整加减点，即在 2022 年 5 月 15 日（含）— 2023 年 8 月 31 日（含）期间的住房贷款利率调整后按照）LPR-20 个基点执行。

例如目前 LPR 是 4.2%，您的贷款按加 80 个点执行，则您现在实际贷款利率为 5%（4.2%+0.8%），如果您贷款发放时房屋所在城市首套住房贷款利率政策下限为 LPR，比如 4.2%，如果按照相应期限（原贷款合同期限）LPR-20 个基点执行，调整后购房者的贷款利率最低为 4.0%（4.2% ➖ 0.2%）。

3、" 如果你当初对首套房贷选择的固定利率，9 月 25 日新政实施后也可以向银行申请降低首套房贷款利率。"

2019 年 10 月 8 日与银行签订的是固定利率贷款，利率仍为 5.05%。那么，今年 9 月 25 日后，他只能向银行申请将贷款利率降至 2019 年 10 月 8 日的 LPR，即 4.85%，下降幅度为 20 个基点。

4、固定利率 " 需申请转换为以 LPR 为定价基准后，再进行利率调整 "、" 固定利率贷款先按中国人民银行公告 [ 2019 ] 第 30 号要求转换为贷款市场报价利率（LPR）定价的浮动利率贷款，再进行存量房贷利率调整 "、" 借款人可申请转为采用 LPR 定价的浮动利率贷款 "

这里面主要牵扯一个 "LPR 浮动利率 "， 通俗来讲，LPR 浮动利率 = LPR 基础利率 + 加点。如果你与银行重新签订了转化成 LPR 浮动利率的协议，今年的利率就是 LPR 基础利率 ( 4.8% ) + 加点 ( 0.53% ) = 5.33%。LPR 基础利率会随市场变动而上下浮动，因此你的贷款利息也会随之变化。如果以后 LPR 随市场一直走低，那么选择浮动利率更划算。

如果购房者现在还是固定利率 5.35，那么可以等 9.25 以后主动申请转 LPR，再参与利率调整。

那么，对于本次的存量房贷利率下调，购房者们怎么看呢？

家住城南的王先生说：" 我的房子是每月还 8000 多元， 4 年前买的，压力很大，当时是看上了楼下面的好学校，本想孩子在这里读书，读完了就把房子一卖，靠着名校能赚上一笔，谁知道一年后，开发商承诺的学校没有了，这成了赤裸裸的‘高价房’，苦不堪言，现在存量房贷利率下调，我让贷款的银行给算了一下，如果按照 4.2% 的利率，每个月或能少还 7、8 百元，不算少了，挺好的。"

而最近打算购入一套总价约 180 万元刚需产品的刘先生，则有自己的看法：" 我毕业 3、4 年了，还是找家里凑钱付首付，在我看来，最近的首套房首付降到 20%，二套房降到 30%，以及现在的降贷款利率，都是在让更多人可以买房，但都没有撼动到本质问题——房价啥时候降？也有很多人说房价不会大降的，那小幅度降低一下总也行吧，均价少个 600 元，100㎡的房子总价就能少 6 万，对于我们经济情况一般的人来说，也是一笔不小的数字。"

着实，不同的购房者有不同的看法，但大家都有一个目标，就是 " 花少钱，买好房 "。如果可以购入一套经济能力范围内的房子，就需要注意房子是否在核心地段，配套是否丰富，如果是刚需群体的纯居住产品，则可以多考虑远郊项目。但降低首付，即便贷款利率下降，在一定程度上，也加大了居民的杠杆，其中的风险性，也需要考虑进去。

来源 / 知楼市