昨天，港务区奥体板块的龙翔奥城云玺公示了 4 栋楼的价格。

小区中央位置的 2 栋楼均价为 2.02 万元 /㎡，临路的 2 栋楼均价分别为 1.98 万元 /㎡、1.92 万元 /㎡。

这是继融创望江府、枫林九溪漪溪之后，港务区又有楼盘小高层均价超过 2 万元 /㎡。

曾经，我们还在探讨西安房价距离 2 万时代还有多远。

如今，高新迈入 2.5 万 +、航天迈入 2 万 +、曲江迈入 2.5 万 +，作为西安房价洼地的港务区，距离 2 万时代也已经越来越近。

5 年，从 1 万到 2 万

港务区楼市的崛起，基本是与过去几年这一轮西安楼市进入上行通道是一致的。

2016 年之前，虽然高新地产、陆港愿景、西港地产等本土房企在港务区已经有项目开发，但当时的港务区并非西安楼市热点板块，如今大家所看到的奥体板块还是一片村庄。

2017 年下半年，以十四运主场馆西安奥体中心开工为转折点，港务区开始迎来了建设高潮。

这种建设高潮，不仅仅包括奥体中心的主场馆、城市基础设施，也包括房地产。

2018 年初，绿城、华润率先在奥体板块拿地，这两家企业都是承载着一定的使命落子奥体板块的。

华润置地，代建着西安奥体中心主场馆，住宅开发主要集中在奥体中心以南；绿城，则负责配套建设十四运的全运村，住宅开发住宅集中在奥体中心以北。

2018 年 9、10 月份，绿城全运村、华润置地未来城市入市销售，当时高层售价在 1 万元 /㎡左右，邻着高铁线、主干道的楼栋，9000 多就可以买到。

2019 年、2020 年，经历了毛坯改精装之后，在 2020 年的时候 1 万 2、3 的价格也就可以在这两个项目买到房子。

2020 年 7 月，融创杀入奥体板块拿地，融创望江府在 2021 年 4 月份入市销售。

与之前这个板块的项目以 144㎡以下的户型为主不同的是，融创望江府定位纯改善，户型面积约 140㎡起步，成为奥体板块最早的纯改善盘。

凭借更高的品质、更低的梯户比等，融创望江府将这个板块的房价拉升到了 1.5 万 +，首开均价 1.55 万元 /㎡左右。

2021 年下半年开始，港务区奥体板块新亮相的项目，已经开始全面迈入改善时代了，主力户型面积基本都在 140㎡起步。毛坯大平层售价在 1.5-1.6 万元 /㎡，精装大平层卖到 1.75 万元 /㎡左右。

2022 年，融创望江府沿河的几栋楼，率先将奥体板块的房价拉升到了 2 万元 /㎡以上。

时间进入到 2023 年，奥体板块的中粮奥体壹号、中粮悦著云轩、绿城全运村丹桂苑、龙翔奥城云玺，毛坯小高层基本卖到 1.8-1.9 万元 /㎡，枫林九溪漪溪均价则卖到了 2 万元 /㎡左右。

实际上，即使是今年的几个新项目的价格，就可以感受到奥体板块房价的变化。5 月份绿城全运村丹桂苑首开均价 1.8 万元 /㎡，8 月份龙翔奥城云玺首开均价 1.84 万元 /㎡，目前已经拿证即将首开的鼎诚御峰里首开均价则为 1.9 万元 /㎡……

如今，龙翔奥城云玺小区中央的楼栋，均价也卖到了 2 万元 /㎡以上。

另外，中国铁建在奥体板块待入市的纯新盘中国铁建西派麟悦，户型面积 143-195㎡，目前放风价 2.1-2.4 万元 /㎡。

也就是说，剔除产品差异，这 5 年时间奥体板块的房价，经历了从 1 万到 2 万！

房价上涨背后的原因

5 年时间，奥体板块的房价经历 1 万到 2 万，地产房剑认为有以下几个原因。

第一，地价的上涨。

在这几年时间，港务区的土地成交基本的是勾地，真正溢价成交的地块只有金地玖峯汇。

但即使是勾地，奥体板块的地价上涨也是非常明显的。

2018 年 1 月，绿城、华润在这个板块底价摘地，地价在 270 万元 / 亩左右；2018 年下半年，华润拿地的价格已经在447 万元 / 亩；2020 年，华润、金地、大悦城在奥体板块拿地的价格已经在700 万元 / 亩，融创拿地的价格在 660 万元 / 亩。

2021 年、2022 年奥体板块基本没有土地出让，时间进入到 2023 年，龙翔、绿城 & 陆港、大悦城 & 陆港、中国铁建地产、鼎诚在奥体板块拿地的价格已经在1300 万元 / 亩左右了。

地价上涨之后，楼面地价也是翻了 N 倍！从 2018 年的 2000 元 /㎡，上涨到了今年的 7700-8000 元 /㎡左右，仅楼面地价这一项，每平米就拉升到 5700-6000 元 /㎡。

第二，从刚需到改善，品质提升。

奥体板块的产品供应，也从之前的刚需、刚改为主，进入到了目前的全面改善时代。

不管是从梯户比，还是从整体品质，也有了一定的提升，产品品质越来越好，房价也必然越来越高。举个简单的例子：之前很多产品是 2T4、2T3，而现在都是 2T2.

第三，西安房价整体上涨。

在过去几年时间，整个西安的房价整体呈现上行趋势，在这个大的市场环境之下，奥体板块的房价上行也就比较正常了。

第四，教育资源的热炒。

奥体中心北侧的铁一中陆港小学、陆港中学，奥体中心南侧的高新一中陆港小学、陆港中学，名校资源的落定，对于区域房价的拉动与助推，也是非常明显的。

实际上，不仅仅是港务区，高新三期、曲江新区等板块，也是这样，名校资源一旦落定，房价立马热炒。

下一个 "2 万 +" 板块会是哪里？

2019 年 4 月份的时候，地产房剑推送过一篇标题为《28 盘价格 20000+！西安房价距离 2W 时代还有多远？》的文章，当时我们在探讨西安房价距离 2 万时代还有多远。

如今，高新区的房价已经全面迈入 2.5 万 +，曲江的新房市场豪宅化，航天基地的新房价格也已经 2 万 +，浐灞也逐步迈入豪宅化，改善产品为主的沣东房价也已经 2 万 +，曲江大明宫房价也迈入了 2 万 +……

2 万元 /㎡，在西安已经成为比较普遍的价格了，主城区即使是一些高容积率的城改项目，售价也卖到了 1 万 8 左右。

那么，西安下一个房价会迈入 "2 万 +" 的板块会是哪里？

从目前来讲，高铁新城板块的房价在 1 万 6、7，港务区港务大道沿线的房价也在 1 万 6、7，城西项目比较少目前没有可参考的，长安西部大道房价 2 万左右，沣西目前房价集中在 1.5-1.8 万元 /㎡，秦汉兰池大道板块小高层 1 万 3 左右、洋房 1 万 5 左右，泾河、空港的小高层房价 1 万 2、3……

很明显可以看出，西安各板块的房价分化已经越来越严重。

拥有产业优势、经济优势、教育资源优势的高新区，房价正向 3 万时代迈进；主城更多的板块正在向 2 万时代迈进，2 万会成为基本门槛；经历市场回调之后的沣东、沣西，性价比优势正在凸显；渭河北岸的泾河、秦汉、空港则尚处于 1.5 万以下时代 ……

来源 / 地产房剑