差不多 5 年前

万科在上海，做了一场 " 社会化实验 "

到底有多社会呢

用一个项目，撑起一座 " 微型城市 "

五年了，从杭州到佛山，一座座天空之城被复制粘贴

直到现在，依然被认为是难以超越的 TOD 样本

卫星城，武汉其实非常多

从武汉南到武汉北，一个个 " 航母级 " 大盘出现

但文旅也好，低密也好

都不能解决置业远城区的真正痛点——

怎么买得起，还能住的爽？

在万科身上，我们看见了答案

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从距离上来看，万科天空之城不算是传统意义的核心区。

●示意图

从徐家汇出发，起码也需要 40 分钟车程。

很偏，很远，怎么办？

从一条 17 号线 ，开始打破旧的地段秩序。

但仅仅是一条地铁，就能翻盘？

像武汉这样的基建狂魔，一年几条地铁开工，几年后就不存在撬不动的新区。

万科对于板块的认知，显然不止这么简单。

在这个远离市中心的卫星城，万科决定将 TOD 进行到底。

以地铁站为中心，周围 400-800 米的高密度开发，步行 2 公里内即可满足居住、工作、购物、娱乐、出行、休憩等需求的多功能社区。

万科试图证明，一条地铁也可以有无限延伸。

这种对区域的高度敏感，甚至对居住群体的量身打造，是天空之城出圈的主要原因。

市中心房价高企，一部分是因为资源的高度密集；

但如果在离城 40 公里以外，也有一座城市界面更现代，配套更多样化的 " 城市 " 呢？

有更先进的建设理念，更科学的运营模式，青浦也可以是徐家汇的高质平替。

这类项目的出现，就是在为市场提供一个新的选择：在城市之外，有没有性价比 VS 生活的最优解？

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但 TOD 真正的界定，其实是非常严格的。

不同于普通地铁上盖项目 , 它强调的是一种生活方式上的改变。

比如天空之城的范本，就是参考日本「二子玉川 RISE」。

这里的房价，和二三十公里外的东京闹市区相比，差距非常小。但即使这样，还有很多人从东京来到这里。

●示意图

再比如另一个典型，日本著名的智慧城市——柏之叶。

" 工作在东京，生活在柏之叶 " 是大多数日本年轻人的写照。

2005 年，筑波快线（地铁）开通。

在车站前，有大型商业设施如 "LaLaport 柏之叶 " 和 " 柏之叶 T-SITE"；

车站周边是东京大学和千叶大学的校园，紧挨着新城的中学、小学，研究机构、办公、酒店、医院和公园。

在这些配套的外围，才是住宅区。

●示意图

到这，只是柏之叶最 " 普通 " 的城市硬件。

在这座城里，居民们自发选择合适自己的健康生活方式。

比如设计让人愿意步行或者慢跑的道路，吸引人做瑜伽的草坪广场。

为小孩子举办职业体验型教育活动、社区体操，为老年人设置疗愈花园，温泉疗浴、健康设施，甚至还可根据康复项目种类设置室外景观。

●示意图

这里集齐了东京大学，日本千叶大学最先进的一些创造性学科，把高校优势，高校的尖端学科，变成当地的支柱产业。

居住在这里的年轻人，可以尽情享用科技改变生活，并把最新的科研成果投入到创业过程中。

从创业基地到植物工厂、孵化基地，甚至还有机会联系财团投资 ....

完完全全，就是一座成熟的城市。

2020 年日本 " 最适合居住街区排名 " 中，柏之叶位列第四。

柏之叶距离东京市中心，有足足 30 公里，直线距离。

●示意图

完完全全是在新城之上，做新城。

从居住到娱乐，再到就业或者创业，所有需求都被高度满足。

日本的年轻人在这座 " 理想国 "，找到了更有价值，更舒适自在的生活。

但真正想要做成一座世界级 TOD 综合体，对人口、资本、商务、技术都有着极高的要求和标准，发展成为城市的 " 核心引擎 "。

类似上海武汉这类城市，现在都没有完全具备 TOD 综合体的高阶运营条件。

柏之叶的现在，或许是万科天空之城不久后的模样；

更是万科华生 · 柏叶新城的未来。

03

是的，万科华生 · 柏叶新城。

从拿到这块地开始，万科就决定效仿柏之叶，在武汉南打造一座未来城市。

和柏之叶一样，柏叶新城和市中心的距离，并不算特别近。

●示意图

不过很快，这样的距离感就会被打破。

今年年底之前，武汉将开通地铁 3 条。

其中最值得期待的大工程，16 号线，即将开通运营。（来源：公众号武汉经开区，9 月 10 日）

●示意图

16 号线，连通汉南、小军山、经开核心，最终抵达国博。

很快，柏叶新城就会成为传统意义上的 " 地铁盘 "。

但能量远不止于此。

16 号线二期，通达四新、汉阳核心，最终将在汉口商业核心汉正街尘埃落定。（规划中，暂未最终确定）

区域内武监高速一路北上，途径江城大道，最终跨江和汉口主轴——解放大道交汇。

地铁 + 快速路，放到哪里都是王炸组合。

更何况是在这里。

柏叶新城所在的汉南，早些年一直被经开托管。

而就在不久前，经开与汉南署名开始官方化，真正融为一体。

●项目区位示意图

16 号线的通车，就是利用城市公共交通网，强力黏合了这种关联。

另外，今年汉南还将迎来汉洪高速、通顺河大道、军纱大道三条快速通道。

汉南和经开，真正开启一体化发展。

经开过往 30 年的成果，都将成为 " 新汉南 " 的原始积累。

东风大道沿线的 2 万多家企业，包括 7 家整车企业，12 个汽车总装工厂，500 多家零部件企业，54 家 " 世界 500 强 "。（来源：新闻周刊，2020 年 3 月 29 日）

●实景图

位于汉南的经开港口，年货物吞吐量 800 万吨，年滚装汽车 35 万辆；（来源：公众号武汉经开区，6 月 22 日）

2018 年，汉南的经开港成为国家一级口岸。

转变已经在进行中。

新能源汽车重点企业，吉利和小鹏，都来了汉南。

●汉南吉利路特斯汽车总部

落户汉南的吉利，是一家飞行汽车项目装配工厂，轻便安全的陆空两用飞行汽车正一步步走下生产线。（来源：公众号爱沌口，5 月 29 日）

而小鹏汽车项目预计 2023 年投产，未来将带来巨大的虹吸能力，吸引相关产业集群落地。（来源：公众号武汉经开区，9 月 10 日）

菜鸟与盒马也落户这里，其中菜鸟网络智能物流骨干网已竣工投入运营，盒马项目预计明年底竣工。（来源：公众号早安汉南，8 月 16 日）

●示意图

经开区规划的八大产业园，一路向南，其中有 4 大产业园均布局于此。

这和阳逻的模式还不一样。

阳逻是先有 21 号线 + 江北快速路，汉口产业因此有了外溢通道，产业快速发展；

而汉南原本就有雄厚的产业基础，地铁和高速的到来，只是让这些产业被发现，被壮大。

另一方面，区域内现有 + 引进共三所大学，形成三大科研支撑。（来源：公众号早安汉南，8 月 26 日）

交通、产业、人口、教育科研四大配置，正在使汉南这座新城，拥有柏之叶模式。

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有这样得天独厚的优质条件，万科决定将柏叶新城和柏之叶指向同一个发力点—— TOD。

从外观来看，柏叶新城的设计，几乎和柏之叶如出一辙。

●项目效果图

依靠地铁线的强链接，在站点周围设置城市配套，每个居住组团紧密连接，既公共又私密。

项目轴线连接地铁与临水景观，与市政规划道路交叉构成小镇中心，形成 " 一心 + 两轴 + 五组团 " 的总体规划格局。

从地铁站出来，到商业，到公园，再到住宅，扑面而来的是一种层层递进的体验。

可以是在商业区停留，用 " 买买买 " 释放一天的工作压力，结束后经过公园可以散散步；

回到小区组团内部，可以是参加社区公益活动，又或者是当一个比赛的旁观者，最后释放完一天的心情，回到家中随心所欲的自在生活。

●项目效果图

这和普通的社区商业、园林不同，柏叶新城的每一个设计都在用心体会生活细节。

比如

从自家楼下走到地铁站，如何才能最短？

如何让人不觉得远，不觉得烦？

什么样的楼盘，才是更好的 " 地铁盘 "？

快节奏生活下，" 逛公园 " 是一件太奢侈的事情。

在你回家路上，有可以观赏的景观，随时能进出的城市绿地，不单调烦闷，也可以顺便放松心情。

再比如项目临近协子河、马影河，依靠丰富的水景资源，在家门口就能享受到临水景观所营造的惬意居住环境。

●汉南实景图

结合周边丰富的交通、景观、商圈等资源，万科华生 · 柏叶新城还将在社区内打造休闲娱乐于一体的多场景复合街区式商业，给区域带来全新的生活体验。

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过去市场的印象，TOD 无非就是地铁商业互联嘛；

至于近几年的地铁小镇，除了一个个百万方的超级大盘之外，再没有更多内容呈现。

更多的新区，都还停留在

" 地铁口 + 首付十几万，地铁 20 分钟房价少一半 "

武汉大多数新区，过去以低密为主。

蔡甸知音湖、江夏藏龙岛、黄陂盘龙城，甚至现在的阳逻等地，早期清一色都是低密产品。

对于只追求第二居所的城市中产，距离越远越好，对区位和配套并不敏感；

而一批在城市边缘拔地而起的超大型造城项目，注入文旅 IP，空港会展 IP，很容易吸引投资客的目光。

但新区就是要导入新人口，偏偏这两种业态又太小众。

万科是怎么设计的？

首先住宅部分，纯高层。

未来片区的大学毕业生，在小鹏汽车、盒马工作的年轻人，不必眷恋市中心，在区域内就可以有一处品质居所，生活消费的中心。

●项目效果图

不是别墅 / 文旅，是兼具居住 + 资产属性的住宅；

不是一穷二白的新区，有地铁快速路、产业和就业机会，足够当 " 第一居所 "；

有物业保障 + 独特的项目设计，提供一种全新的生活 ...

置业新区的痛点，被万科华生 · 柏叶新城一一打破。

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四环时代，每一年都会出现几个风口。

大武昌的郑店，大汉口的阳逻，不论哪一个，都具有超强的 IP+ 大开发商的结合。

这些开发商的入驻，有些本身就成为了区域最大的 IP；

因为有这样的开发商在，市场普遍感觉，稳了。

比如江夏的保利，阳逻的万达。

万科在汉南，也是一样的存在。

从二十年前，万科就重仓武汉。

从武昌到汉口，再到最初的光谷，万科都创造了新的生活方式。

从日常居住的物业服务，到硬件设施，整个小区呈现的观感，都远胜于周边。

大经开楼市启蒙，三环外第一个 2 万 +，都是由他开启。

甚至到现在，万科的几个项目，依然是经开楼市高品质代表。

这次选择汉南，既是一种全新造城模式的尝试，也是万科阔别经开多年，重启区域更生的序章。

柏叶新城这座即将面世的轨道新城，必将为区域赋予更多的生活方式。

●项目效果图

项目户型建面约 83-106㎡的全功能三房，对于年轻一族相当友好，万科华生 · 柏叶新城示范区即将开放，具体请以售楼部信息为准。

免责声明：文中对项目规划及现状的介绍以及对项目周围环境、商业、教育、医疗、交通及其它公共配套等的介绍，旨在提供相关信息，不意味着对此作出了承诺，最终以实际落地情况为准。