2011 年初投入使用的西安北站，是西安第一座高铁站，也是西北地区最重要的、规模最大的铁路客运枢纽，以 18 台 34 线被称为" 亚洲最大高铁站 "。

（其它站台数量比较大的高铁站：南京南站 15 台 28 线，广州南站 15 台 28 线，上海虹桥站 16 台 30 线，郑州东站 16 台 32 线，武汉站 11 台 20 线，杭州东站 15 台 30 线，北京南站 13 台 24 线，长沙南站 13 台 28 线，贵阳北站 15 台 32 线，雄安站 13 台 23 线）

也就是从那个时候开始，以西安北站为核心，西安开始规划全力打造高铁新城。

但客观的讲，在过去 12 年时间里，高铁新城板块的发展速度远远输给了高新 CID、丝路软件城、港务区、曲江二期、西咸能源金贸区等板块。

这其中的原因有很多，有历史遗留原因，也有区域规划调整的原因。

但过去的已经成为过去，在今年年初西安提出北跨发展战略之下，渭河南岸的高铁新城无疑成为西安北跨的核心与门户，这也让大家对高铁新城的发展充满更多的期待。

作为高铁新城的核心区，也是西安这座城市的封面位置，以西安北站南广场为中心的高铁新城起步区，既关系到西安的城市形象，也关系到大家对高铁新城的信心。

如今，随着西安高铁新城起步区全新控规的发布，这意味着经过规划调整后的这个板块，将会以全新的规划进入到实质性建设阶段。

高铁新城起步区全新规划出炉！

西安高铁新城起步的范围为：南至北三环、绕城高速，北至西安北站，西至明光路，东至建元路，总用地面积为 1.39 平方公里，约合 2085 亩。

2019 年的时候，西安曾经发布过一个版本的《西安市高铁新城控制性详细规划》 控规调整的公示；2020 年 9 月，西安又发不过一个版本的规划。

近日的 2023 年 11 月 17 日，西安市自然资源和规划局发布了关于高铁新城起步区控制性详细规划调整。

这份规划，成为西安高铁新城起步区 / 核心区全新版本的规划。

对比 2020 年 9 月份那个版本的规划，全新版本的规划变化主要为以下几个方面：

1.2020 年 9 月份版本的规划，西安北站南广场两侧鹏瑞利综合体的用地性质由 2019 版本的商业用地，调整成了广场用地。全新的规划中，又调整回了商业用地。也就是说，西安北站南广场西侧在建的几栋楼，不会拆了。

2. 明光路东侧规划路以东、元鼎路以北、元朔路以南，也就是秦创原 · 数字经济产业研发中心西侧的地块，由之前的商业用地调整为中小学用地。

3.6 宗商业、商务金融用地调整为纯住宅用地，2 宗商业用地调整为住宅 + 商务金融用地。

之前，起步区除了广场用地、公园绿地外，开发用地性质全部为商务金融用地、商业用地，全新的规划中则将部分地块调整成了住宅用地，同时还有 1 宗地调整为中小学用地。

整个起步区，从之前的办公、商业功能为主，变成了商务、消费、居住相结合的生活圈。

多个项目已落地

高铁新城起步区，早些年建设的项目为中建七局的商办、住宅项目（中建商务广场），以及明丰伯马都、阿基米德。

按照早些年流传的版本规划，这个板块的待开发商业、商务金融用地，是绿地、苏宁、恒大、复星、万科、立讯、陕西地建等企业相关项目用地。

但过去几年，实际上这个板块只供应了 5 宗商业、商务金融用地。

2020 年 10 月份，绿地摘得了元光路以东、元朔大道以南、元鼎路以北 3 宗共计 158 亩商业用地。

按照计划，绿地在这里建设绿地之心项目，1 栋 350 米超高层甲级写字楼，一栋 260 米超高建筑和一栋 200 米超高层建筑，打造集总部商务集群、精品商业、甲级写字楼、高品质酒店 ( 包含进博会配套酒店 ) 为一体的多功能复合型城市综合体。

拿地 1 个月后，这个项目就举行了开工仪式。但是 2 年多时间过去，由于受到资金链等问题的影响，这个项目实际上并没有实质性开建，直到今年 10 月份才传出消息绿地西安北客站项目获得秦农银行融资额度 9 亿元，让大家看到了真正开工的希望。

绿地当时摘地的同时，复星在 2020 年 11 月初也摘得了这个板块 22.658 亩商服用地，建设复星丝路中心项目。这个项目在 2022 年 5 月份亮相，规划的是甲级写字楼、街区商业及 LOFT 公寓。目前，两栋超百米的主楼和三栋街区商业主体结构已经全部封顶。

总建面 39.24 万平米的秦创原 · 数字经济产业研发中心，是西安城市发展集团旗下的西安云谷建设运营有限公司开发的一个项目（西安城发占股份比例 90%，北京超图软件股份有限公司占股份比例 10%）。

秦创原 · 数字经济产业研发中心目投资总额 46.37 亿元，主要建设内容包括数字产业研发中心、数字产业应用中心、科技成果展示中心、国土空间信息实验室、众创空间、综合服务配套、人才服务配套、车库等，其中包含两栋 250 米与 150 米的超高建筑。

这个项目在 2022 年 6 月份摘地，工程咨询、总包等招标，在今年 4、5 月份已经开始，中建八局、中建设计研究院组成联合体中标秦创原 · 数字经济产业研发中心 EPC 总承包项目。酒店运营管理招标在今年 9 月份也已经进行。

随着此次西安高铁新城起步区全新控规的发布，这意味着这个板块的其它项目，也将陆续进入到供地阶段。

高铁新城聚集多个纯新盘

在西安经开区三环内可开发用地已经越来越少的情况下，经开区的住宅地块供应这两年主要集中在三环外的高铁新城板块。

今年以来，高铁新城片区已经先后迎来了白桦林悦、绿地海珀未泱入市销售，另外这个片区目前还有云起时、轨交绿城江语云庭营销中心已经开放，白桦林天成、春鸣里、白桦林境、和瑞府等纯新盘则处于待亮相状态，经发置业、经发地产在这个板块还有其它地块储备。

从目前区域发展来讲，高铁新城片区的教育配套已经兑现，并且拥有多个公园的分布，西安市儿童医院 ( 经开院区 ) 、西安市红会医院 ( 北院区 ) 今年已经投入使用，西安大兴医院渭水园院区在建，陕西中医药大学附属医院经开院区目前处于规划之中。

地铁配套方面，主要集中在机场高速以东片区，这个片区有地铁 2 号线、4 号线、14 号线，机场高速以西片区目前则缺少地铁线路。

从房价的角度来看，西安高铁新城的小高层售价基本在 1.5-1.7 万元 /㎡，是目前西安主城区房价最低的板块之一，这对于高铁新城来说是一个机会。

而我们关注的是，此次迎来全新控规的高铁新城起步区几块住宅用地，将会被哪家房企摘得，毕竟这几块地周边地铁、商业、学校、公园、医院等，可以形成一个完善的生活圈。

来源 / 地产房剑