超 25 个主管部门共同参与，可跨部门协调；物业收支、服务全程 " 菜单式 " 公示，业主可评价打分；公共资金进入监管账户，由业委会或物管会统一监管；建立 " 智慧物业 " 信息系统，停车、房屋等信息线上管理；联合执法进小区，车位纠纷、高空抛物、噪音扰民等依法处置 ……

近日，《无锡市住宅小区物业管理水平全面提升行动实施方案》公布征求意见稿，跨部门协调、收支公示、物业信用、资金监管、联合执法等 " 关键词 " 令人耳目一新。

如何推进基层治理创新，构建 " 业主自治有序、政府监管有力、行业自律有章 " 的住宅小区管理格局？怎样推动我市物业管理服务向高品质、多样化进阶，满足市民对美好生活的向往？记者采访了相关部门。

小区治理 " 拧成一股绳 "

近日，无锡经开区某商品房小区业主正为 " 车位上锁 " 烦恼，自家小区地下车库，在没有提前通知的情况下，被装上地锁，" 不买车位就别想停车 "。

有业主反映这种做法明摆是车位只售不租，倒逼业主买车位，但物业企业也很 " 冤枉 "：未卖出的车位属于地产公司，业委会和物业公司都没有执法权。多方 " 有苦说不出 "，一时激起重重矛盾。

" 近年来，这种纠纷已不是个案，因物业企业未按收取物业费时承诺的标准管理或因管理权限不足而消极怠工，产生一系列问题，比如，车位只售不租、不履行保修责任、收支不公示、擅自占用公共空间、噪音扰民或违章搭建处理不善等。"

市住建局相关负责人说，在提升方案中，明确提出联合执法进小区，由城管部门牵头、住建、公安、市政园林、市场监管、应急管理、生态环境、消防和属地街道等部门全面 " 报到 "，设立联合执法工作站点，主动靠前执法，谁的问题谁认领，打通小区内部违法行为 " 移送、处置、反馈 " 通道。

跨部门协调联动，破解社区治理 " 顽疾 "。不久前，新吴区某小区一单元楼因群租扰民，被本楼栋业主投诉。" 深夜发出噪音，在电梯里吸烟，‘顺走’楼道里的物品。" 家住 3 楼的吴阿姨多次向物业反映，最终在属地住建、消防、公安多部门配合下，终止了该不合法群租。" 物业管理往往事不大，但牵扯的部门多，需要多个部门‘碰头’解决。" 新吴区住建局相关人士说。

可喜的是，行动方案把加强统筹协调摆在工作机制 " 首位 "，明确市级层面包括供电、水务、燃气和消防在内的多部门加强沟通协商、信息共享、联合执法。

同时，街道、社区功能 " 强化 "，街道要督促业委会建立，并实施监管，社区需定期组织多方议事协商，把加梯、绿化、停车等居民关心的问题摆到桌面上解决，推动小区治理多方力量 " 拧成一股绳 "。

公开透明还业主 " 明白账 "

电梯里的广告屏、公共区域的停车位、节假日进小区摆摊设点、升级人脸识别门禁 …… 这些由小区物业负责经营管理的项目如何收费，每年的收支情况如何？业主们要有一本 " 明白账 "。

一句 " 没那么容易！" 道出实际运营下，阻碍物业信息公开的重重迷雾。

近日，因为对物业管理不满意，加之催缴物业费，滨湖区某小区业主们开始质疑物业费使用情况，要求小区物业公布收支明细，物业却以此前在线上公布过为由，拒绝出示。" 我们只能提诉求，但是手里没有‘明文规定’，不能制约物业公司。" 居民代表张女士说，多次沟通，都被物业以各种理由推诿，目前依旧无果。

" 这个诉求，将有完善的制度加以保障。" 市住建局相关人士说，将建立物业管理信息公开制度和线上线下公示机制，制定公开信息 " 目录清单 "，明确公示时间和频率。" 公开 " 的要求不光制约物业企业，对业委会、物管会和开发建设单位同样适用。

信息公开的初衷是规范物业管理。翻看实施方案，较大篇幅提到为物业管理配套政策体系、健全标准规范，比如，制定物业服务项目清单、物业服务收支公示规则，建立可评价、菜单式物业服务管理标准等。此外，通过对物业服务企业按信用得分进行评级并公示，对物业服务项目考评排名，并对多次排末位的项目展开约谈监管，让优秀的企业在市场选择中脱颖而出。

公共资金使用最能考验小区物管是否和谐。实施方案明确探索公共资金监管，" 就像商品房交易一样，公共资金在专有账户上被监管，每次支取都有电子记录。" 住建人士说，居民比较担心的公共能耗、电梯维保等费用支取，前期将由物业统一在银行开设项目公共资金监管账户，后期移交给业委会或物管会监管。

" 大物业 " 为发展 " 造血 "

今年 8 月，我市首批国有物业进驻老旧小区三年 " 合约期满 "，良好的物业管理确实改变了 " 老新村 " 的模样，颜值气质双提升令主管部门、物业企业和居民三方共同思考一个话题，如何延续这份美好？

整合资源、提升 " 自治率 "、市场化运作，" 大物业 " 治理模式应运而生。

当务之急是加快业主 " 自治组织 " 建立。

4 月，《无锡市物业管理委员会组建运行办法（试行）》正式实施，梁溪区率先迈开步伐，牵头学前街 88 号、曹张新村和三中片区成立物管会试点。

由此，除了业委会，物管会登上 " 舞台 "，由物管会牵头 " 招兵买马 " 选择物业公司，实现家园自治。实施方案更是在 " 推动自治管理 " 一栏中明确，今年老旧小区业主自治组织覆盖率达到 90%，2024 年住宅小区业主自治组织覆盖率达到 70%。

" 大物业 " 为老旧小区开辟一条长效治理之路。

目前，我市正加快推动老新村成立业委会或物管会，按照市场化原则，通过合同约定等方式自主决定小区管理模式、服务标准和收费标准。" 一些零散的老小区通过连片结合，统筹成立物管会，‘聘用’物业企业，不仅降低成本，还形成规模效应。" 住建部门相关人士介绍，自治组织成立为开启 " 大物业 " 治理储备了监管资源，物业公司通过市场化经营，推动小区长效治理走向正轨。

小区物业管理归根结底要有经费保障，这是令不少物业企业 " 头疼 " 的根源。

实施方案充分考虑老旧小区现状，明确配套用房、车位等公共收益优先用于小区物业管理，此外，小区内车位、广告、场地租赁收益，用于弥补物业管理经费缺口，并鼓励城市管理物业化，片区内道路保洁、绿化养护、停车收费等统筹纳入 " 大物业 "，为片区物业管理提供资金 " 活水 "。

一区域一方案，" 管得好 " 就是好模式。

" 物业管理走向市场化势在必行，‘大物业’模式为物业经营发展提供了广阔思路。" 业内人士坦言，物业是民生大计，实施方案为提升我市物业管理水平设定了美好框架，" 扶上马、送一程 " 后仍需要物业企业 " 动足脑筋 " 以服务为发展 " 造血 "，自治组织更需履职尽责，共同推动我市物业服务更上一层楼。

来源：无锡日报