2023 年即将结束，西安 " 土拍 " 又引来一波小高峰，除了招商又摇号摘得高新 CID 核心优质地块外，中铁建也摘得西咸百亩低密商住用地。

12 月 8 日，西安西咸新区挂牌成交 1 宗 137.231 亩商住用地，位于沣西新城信息片区翱翔二路以南、咸户路以西、沣西大道以北，由中铁建设集团置业有限公司以总价款 11.46 亿元摘得。该地块编号为 XXFX-XX03-09：净用地面积 137.231 亩，商住用地，容积率 1.8-2.3，成交土地总价 11.46 亿元，土地单价 835 万元 / 亩，楼面价 5446 元 /㎡。

这几个月，在一系列新政的利好作用下，土拍市场的热度略有提升，西安主城区的热度也在提升，房价也持续上涨。

近期，克尔瑞陕西发布相关数据显示，11 月西安住宅成交面积 106.45 万㎡，环比上涨 2%，同比上涨 64%，这也是继 4 月集中成交后的又一峰值，创下半年新高。成交均价 19271 元 /㎡，环比上涨 3%，同比上涨 14%。

同时，《11 月西安房价地图 | 主城区均价创新高》数据显示，11 月西安新房成交均价约 2.02 万元 /㎡，较上月上涨约 800 元 /㎡，突破 2 万元为历史新高。

从价格来看，环比上涨最多的区域为曲江新区，上涨约 5421 元 /㎡（环比上涨 27.48%），其次为城南上涨约 3182 元 /㎡（环比上涨 20.9%）。环比下降最多的区域为航天新城，下降约 2165 元 /㎡（环比下降 11.63%）。

其中，2W+ 区域中高新区和曲江新区成交量上涨，占比份额增加，而刚需、刚改为主的低价区域，浐灞生态区及国际港务区全市成交占比下降，为均价破 2 万创造了条件。

这里，知楼市针对西安主城区当前较为活跃的区域（如城东、城南），统计出近期正在售卖的均价约 1.8 万元 /㎡及以下楼盘，为刚需刚改客户们做一个信息参考，对比。

港务区、灞桥品质项目价格坚挺

西港澜庭：主要 7 栋组成，总共 343 户，容积率为 2.2，整体居住舒适均价约 16500 元 /㎡，面积区间 89 — 234㎡，目前 89㎡三室、106㎡三室、140㎡四室已售罄，在售大面积有 219㎡、222㎡、234㎡的叠拼户型。

西港澜庭高层效果图

其中，1#、3#、4# 楼，1# 楼房源面积为 125㎡，参考均价 15966 元 /m²；3#、4# 楼在售 105-140㎡房源，参考均价为 16980 元 /㎡，预计 2025 年 12 月 31 日交房。5#、6# 楼产品品质更高，共 45 套房源，为 " 毛坯叠拼 + 洋房 " 产品，户型建面约 138-280㎡，均价 20714.12 元 /㎡。

中冶奥体云璟：是中冶在西安打造的第二个住宅项目，首个一个项目为曲江的中冶 · 一曲江山。高层和洋房组成，高层住宅为一梯两户或两梯四户的纯板式房源。社区分两期开发，一期占地约 67.34 亩，二期约占地 5.8 亩，容积率约 2.5，绿化率约 35，目前一期房源已基本售罄，二期包含 5#、9#、13#，均价约 15700 元 /㎡，面积主要为约 106㎡、107㎡、109㎡、121㎡、131㎡户型。目前 A2 的 109㎡三室、A1 的 106㎡三室户型已售罄。

绿城桂语晴澜示意图

绿城桂语晴澜：总占地 115 亩，规划 22 栋楼，由高层 、小高组成，目前 5#、6#、11# 楼已取证，登记时间：2023-11-29 08：00 至 2023-12-01 18：00，房源面积为 117-169㎡，备案均价为 17356 元 /㎡，本次推售共 191 套房源，具体开盘时间待定。

三迪灞河壹号：普通高层均价约 15000 元 /㎡，是三迪集团在西北地区首个豪宅项目，占地 115 亩，容积率 2.21。社区总共 18 栋楼，总计 972 户，叠拼 5F、洋房 9F、小高 15/16F、高层 24/25F。

该项目在 2021 年首开，均价 1.94 万 /㎡起，2022 年均价 2 万 +/㎡，但同样在去年推出户型建面约 143㎡的特价房，实际的备案价在 1.8-2.3 万 /㎡，一口价在 12957 — 14940 元 /㎡。当前在售的 143㎡产品性价比较高，单套总价约 210 万 / 套。其叠拼产品价格依然坚挺，面积约 252㎡的上叠单套总价约 750 万 / 套，面积约 206㎡下叠，单套总价约 700 万 / 套。

龙湖砚熙台：均价 17128.02 元 /m²，项目在 11 月中心推出 8#、10# 楼线上登记，户型面积 104-142㎡，目前在售楼栋为 1-7#、11#、12#、13#、14# 楼，在售户型面积 110-196㎡，整体参考均价 15737 元 /㎡，具体一房一价，其中面积约 196㎡户型单套总价约 342 万 / 套，面积约 110㎡户型单套总价约 180 万 / 套，整体预计 2025 年 12 月底交房。

龙湖砚熙台售楼处

该社区总容积率大约在 4.74，密度上可能有点高，但龙湖的园林布局是业内有口皆碑的，后期入住的舒适度或还可以。另外，新房源的约 1.7 万元 /㎡的均价，在灞桥区域不算低，加之为毛坯产品，整体价格预算又上一个台阶，所以，该项目主要面向品质刚需刚改人群。

此外，还有售卖有一定时长，且大家所熟知的许多项目，比如中粮奥体壹号，玖峯悦、华润置地润玺臺、雲玥府、金地清峯上等均价都在 1.8 万元 /㎡左右及以下。

雁塔、长安小体量产品性价比高

泰发祥时光雅境：该项目是榆林开发商在西安的首个住宅项目均价约 18381 元 /㎡，面积区间约 112 — 143㎡，在售的最大面积 143㎡单套总价约 262 万元。详情可参考知楼市早期文章《前两次登记 " 泾渭分明 "，泰发祥能否突出重围？》

新兴熙园：位于韦曲北街与靖宁路十字向西，均价约 15000 元 /㎡，面积区间约 59 — 167㎡。其 59 — 91㎡的小面积两居室全部售罄。138 — 140㎡的三室在售，144 — 167㎡的四室在售。项目于 2021 年入市，目前的施工进度已接近尾声，是现房状态，剩余六套房源，后期不会加推。

新兴熙园由一家中小房企开发，社区共 718 户，容积率 3.44，在成本控制和价格策略上更具优势，并且，该项目产权只有约 63 年，相对于其他住宅小区来说比较短，进一步在房价方面有下探空间。

万科雁鸣湖：主打 2.0 容积率低密生态小高层住区。目前在售二期 37 号楼，房源面积 142㎡，在售三期 30 号楼，房源面积 110㎡、135㎡，整体参考均价约 16500 元 /m² ，具体一房一价。

万科雁鸣湖二期效果图

南飞鸿上赋云图：占地 22.44 亩，规划 4 栋高层及多元业态商业配套，均价约 18100 元 /㎡，2# 楼已取证，登记时间：2023-12-07 08:00 至 2023-12-09 18:00，共 112 套房源，户型建面约 99㎡、139㎡，目前在售 3# 号楼，建面 100㎡、116㎡户型房源。

项目体量不大，位于南三环边电视塔板块，500 米内有距地铁 2 号线三爻站、南飞鸿乐荟中心、清凉山公园、城南中学地段不错，单套 180 万元起，按照首付二成计算，仅需 36 万元便可置入，属于性价比较高的刚需产品。

此外，未央区也有一些入市较早的 " 老盘 " 或 " 同系列 " 产品仍在售卖中。比如白桦林系列，浐灞国宸府。

白桦林悦：项目占地约 50 亩，容积率约 2.6，规划 8 栋小高层产品经开区高铁新城板块，坐拥优渥生态资源，均价 17666 元 /m²，1#5#6#7# 于 2023 年 10 月 15 日开盘，准售房源 317 套，房源面积 114 平米 ~143 平米，毛坯交付。

经发 " 白桦林系 "，周边有约 4200 亩渭河城市运动公园、约 200 亩紫薇湖及约 1500 亩西安湖，出门即是经开第五学校，周边也有品质社区排布，比如绿城柳岸小风、绿地海珀未泱，中南紫云集等等。

浐灞国宸府：社区容积率 3.05，绿化率 40%。目前在售 20、21、22、23、24、25、26 号楼，目前在售 116-183㎡房源，项目整体参考均价 16500 元 /㎡。

这个项目于 2020 年年末入市，主推面积约 110 — 143㎡三室，彼时均价约 18080 元 / 平方米，远远高于板块内同面积产品房价，所以也引起了不小的关注。并且，该项目早期是旭辉国宸府的一期、二期是旭辉集团直投开发的。浐灞国宸府，位于旭辉国宸府二期的北侧，开发商是西安浐灞发展集团有限公司，由旭辉管理做代建，这个项目也就成为旭辉国宸府的三期。3 年过去，项目去化情况一直较为平稳。

在当前的西安主城区在售房源地图上可以看出，许多优质新房房源任然集中在城南、城东，除了高新、曲江的改善产品，其余主打刚需刚改社区。即便 11 月西安主城区楼盘均价破 2W，对于广大普通购房者来说，仍有较多的选择范围及种类种类。

因此，在楼市普遍趋于平稳的大环境下，如果高新、曲江阶段性推售 "2W+" 高品质项目较多，同时，其他刚需刚改同时推售房源较少，则主城区整体均价将上涨，反之则下降。

因此，西安楼市依然是客户分化明确，经济状况较好的客户集中在高新、曲江，而刚需刚改客户在浐灞、国际港务区、未央、等城东、城北新型区域亦有大量优质房源可挑选。

来源 / 知楼市