11 月 18 日，武汉市发布第三批住宅用地 " 两集中 " 出让公告，共涉及 49 宗地，总计 587.9 亿起拍。将于 12 月 21 日、12 月 22 日 2 天集中揭牌。对此，业内有许多期许和预判，也有不少悬念。

三次集中土拍，持续贯彻 " 三稳 " 精神

2021 年，中国楼市分水岭？专家、学者、开发商、业主各有己见，有人认为 2017 年就出现分水岭了；有人认为，2022 年才是分水岭。但是，大家一致趋同地认为：中国楼市调控已充分见效，市场日渐趋于理性，日渐趋稳，成为楼市新特征。

武汉长期坚持贯彻落实国家调控政策，实行 " 稳地价、稳房价、稳预期 " 的三稳调控措施，尤其是分区域精准调控策略，使楼市呈现出趋稳局面。

这次集中土拍，是武汉今年最后一批次集中供地，6 月、10 月，武汉分别完成了前两次集中土拍。这次集中土拍依然延续 " 三稳 " 调控措施：坚守住宅用地出让最高价制度，控制住宅用地溢价率不突破 15% 的上限。继续执行竞买资格准入机制，严格落实购地资金来源审查、企业诚信档案管理等要求，全面贯彻 " 稳地价、稳房价、稳预期 " 调控精神。

在实施精准供地方面，按照自然资源部关于加强住宅用地分类调控的要求，深化房地联合机制，参照各区新建商品住房去化情况，有保有压，实施精准供地。对库存大、去化周期长的部分区域暂缓供地，维护不同区域住房市场的供需平稳。

比如，目前出货量比较大的洪山区、新洲区等区域暂无土地出让。从供应端对供需平衡进行了有效调节，缓解市场矛盾，进一步稳定新房市场的平稳健康发展。

土地市场是房地产市场的源头。管控地价、抑制住房成本和企业用地成本早已成为各地共识。重点城市的土地实行 " 双集中 " 制度，是今年中国内地土地市场的重大变化。毫无疑问，武汉这一系列的举措无不在传达着武汉楼市 " 三稳 " 的明确信号，也说明了武汉稳地价、稳房价、稳预期的调控决心。

三大楼市指标，武汉呈现 " 稳健 " 特征

今年以来，密集且严厉的政策调控下，部分投资投机需求正在被剔除，市场延续降温态势，非理性的火爆市场日渐回归理性。

纵观全国土拍市场，继第一批集中供地土拍火爆之后，第二批集中供地时多个城市却纷纷按下暂停键，杭州、深圳、青岛，长沙、天津、上海等多个热点城市曾相继宣布延迟土拍。

比较而言，武汉基于区域同比的 " 价格谷地 "" 价值洼地 "，加上持续调控的不松懈、不反复，楼市整体表现一直都比较稳健。这可以从以三大指标上来分析。

一是供地稳健。第一批集中供地土拍成交 54 宗，成交总价 788.02 亿元，总体溢价率 17.01%；第二批成交 40 宗，成交总金额 347.79 亿元，重启地价 " 熔断 " 机制，溢价率上限为 15%，虽有 3 宗流拍，但土地市场总体表现平稳，未出现过热、过冷的两个极端现象；可以预判，第三批集中土拍，精准供地、持续限价等，有望实现全年度 " 两集中 " 供地的完美落幕，从稳地价源头保障稳房价、稳预期目标的实现。

二是房价稳定。精准理解 " 稳房价 "，有两个层面的含义，价格在合理区间波动，不大涨、不大跌才是稳。今年初，武汉市就明确提出，确保新建商品住房和二手住房同比价格指数原则上不超过 5%。这是持续贯彻 " 住房不炒 " 的坚定决心。从今年武汉楼市的整体情况来看，房价总体稳定。

2021 年 10 月份，全国 70 个大中城市商品住宅销售价格环比总体延续略降态势，同比涨幅继续回落。数据显示，10 月份商品住宅销售价格略有下降。同期，10 月份武汉的新建商品住宅的环比上月下降 0.4%；同比上涨 5.3%；二手房价格环比下降 0.2%，同比上涨 2.5%，明显呈现平稳的市场特征。

三是销量稳增。销量比是衡量市场景气度的重要指标，也房企悬在心尖的考量指标。1-10 月，新建商品房网签销售 185860 套，网签销售面积 2116.71 万平方米，同比增长 33.78%；存量房成交 89880 套，成交面积 870.53 万平方米，同比增长 30.09%；商品住宅项目销售套数 TOP20 合计成交 31214 套，主城区成交套数在 TOP20 的项目成交量占比 71%。

简单说，在全国比较而言，今年武汉的房子，卖得还不错。已连续多年超 20 万套的新房成交量，稳居全国前三甲，这是武汉楼市的底气和信心所在。

另一方面，截至 2021 年 10 月末，已批准预售尚未网签的商品住房 199070 套，面积 2295.73 万平方米，库存量再创新高。对购房者来说，第三批集中土拍、存量房几乎都是利好消息。

而武汉经济的快速复苏、大量总部的落地、户口政策的进一步放宽，等等事实也有力证明，武汉确实是一座非常具有发展潜力的城市，被开发商和业主共同看好未来发展空间。所以说，武汉楼市预期是比较乐观的。

作者：魏纯